超百家房企宣布破產(chǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)分化或加劇

近日，上市房企億達(dá)中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告稱，公司5285.4萬(wàn)美元中期票據(jù)于4月19日到期未能償付。盡管億達(dá)中國(guó)4天之后完成了票據(jù)兌付，但依然構(gòu)成了違約。億達(dá)中國(guó)違約事件引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房企生存狀況的關(guān)注。

人民法院公告顯示，截至3月底，全國(guó)已有超過(guò)百家房企宣布破產(chǎn)，大部分是二三線城市中的中小開(kāi)發(fā)商。受到疫情影響，今年前三個(gè)月，房地產(chǎn)投資、銷售大幅下挫，高度依賴資金的房企還能撐多久？在疫情沖擊和償債高壓之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)？

一位中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商高管告訴記者，受疫情影響較嚴(yán)重的是現(xiàn)金流吃緊、高債務(wù)、高杠桿型的開(kāi)發(fā)商，預(yù)計(jì)此類房企將采取區(qū)域合并、人員精簡(jiǎn)等控制成本的措施?，F(xiàn)金流充足的房企受影響相對(duì)較小，且隨著疫情得到控制，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始恢復(fù)正常，銷售加速、現(xiàn)金回流也有利于開(kāi)發(fā)商改善現(xiàn)金流緊張的情況。

穆迪發(fā)布的報(bào)告顯示，在運(yùn)營(yíng)環(huán)境嚴(yán)峻的形勢(shì)下，隨著流動(dòng)性緊張的小型開(kāi)發(fā)商削減業(yè)務(wù)或向更大的公司出售資產(chǎn)，預(yù)計(jì)頭部開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額將繼續(xù)提升。

“手有余糧”才是生存法則

一季度，全國(guó)商品房銷售額同比下滑24.7％，銷售面積同比下滑26.3％；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降7.7％；土地購(gòu)置面積同比下滑22.6％，新屋開(kāi)工面積同比下降27.2％。新冠肺炎疫情令房企在短時(shí)間內(nèi)面臨較大沖擊。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平表示，基于廣泛的全國(guó)土地儲(chǔ)備、強(qiáng)大的現(xiàn)金儲(chǔ)備及融資能力、強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊(duì)，大型房企抗壓能力相對(duì)較強(qiáng)。但部分小型房企的現(xiàn)金流管理能力相對(duì)較弱，面臨很大的市場(chǎng)退出壓力。

上述房企高管則認(rèn)為，負(fù)債率較高的房企面臨較大壓力，這與房企規(guī)模無(wú)關(guān)，而與經(jīng)營(yíng)思路有關(guān)。此前，高杠桿型房企普遍更加看重銷售額的增長(zhǎng)，疫情沖擊使其轉(zhuǎn)向更加看重利潤(rùn)，因此，應(yīng)著手降杠桿、控成本，增加銷售回款，以掌握更多現(xiàn)金流。

與此觀點(diǎn)相印證，大型房企中杠桿率較高的恒大、融創(chuàng)等均宣布了一系列降杠桿、控成本措施，這表明此類房企早已認(rèn)識(shí)到，通過(guò)高杠桿實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的道路已很難走通，唯有高質(zhì)量增長(zhǎng)才是決勝的關(guān)鍵。就連杠桿率較低的萬(wàn)科也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上高呼“現(xiàn)金為王、手有余糧”才是活下去的生存法則。

在房地產(chǎn)商業(yè)活動(dòng)下降，且部分房企資金緊張的背景下，降價(jià)促銷成為當(dāng)下的應(yīng)急手段之一。3月份，房產(chǎn)銷售和投資增速都有所回升，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的暫時(shí)性沖擊正在逐漸消退。

不過(guò)，中國(guó)銀行國(guó)際金融研究院研究員李佩珈認(rèn)為，從全國(guó)來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的壓力依然較大，疊加居民收入放緩、失業(yè)率上升的影響，房地產(chǎn)銷售能否逐步企穩(wěn)還有很大的不確定性。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至4月中上旬，30個(gè)大城市房產(chǎn)成交面積降速較3月份進(jìn)一步收窄。連平表示，宏觀政策逆向調(diào)節(jié)力度加大，有助于房地產(chǎn)行業(yè)回暖，預(yù)計(jì)后續(xù)財(cái)政和土地政策料逐步釋放積極信號(hào)，推動(dòng)房地產(chǎn)投資反彈。

防止出現(xiàn)房企資金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)

近期，個(gè)別城市樓市交易火爆、房?jī)r(jià)異動(dòng)上漲引起廣泛關(guān)注，有消息稱，存在房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企表示，對(duì)于違規(guī)把貸款投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為要堅(jiān)決予以糾正。

連平強(qiáng)調(diào)，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)度明確。土地供給方面，目前，國(guó)內(nèi)土地供給處在下行周期的尾部階段，土地供給將有效增加，全年土地購(gòu)置及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速下行可控，因此，無(wú)需擔(dān)憂房?jī)r(jià)快速上行的風(fēng)險(xiǎn)。

“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲其實(shí)是對(duì)未來(lái)發(fā)展空間的透支，總體還是希望房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，這樣市場(chǎng)也能有持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展?！鄙鲜龇科蟾吖苷f(shuō)。

李佩珈表示，未來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控既要防止部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)其他城市形成傳導(dǎo)效應(yīng)，又要防止房地產(chǎn)銷售和投資繼續(xù)過(guò)度萎縮的風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)是提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性，既防止信貸資金“跑冒滴漏”，又要防止房地產(chǎn)企業(yè)資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在幫助房企資金回籠措施方面，可以考慮允許房企延期或分期繳納土地出讓金、放寬預(yù)售條件、加快銷售審批等。

“當(dāng)前，一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率在80％以上，一旦銷售放緩，資金不能如期回籠，部分企業(yè)存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，不少中資房地產(chǎn)企業(yè)海外還債壓力明顯加大?！崩钆彗毂硎?，給予這些企業(yè)必要、合理的支持既是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，也是防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)激增的需要，重點(diǎn)是對(duì)部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)業(yè)加快貸款展期辦理，調(diào)整其還款計(jì)劃，降低其償付壓力。

穆迪授評(píng)的70家規(guī)模居前的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的情況顯示，到2021年4月底之前，這些開(kāi)發(fā)商將有920億美元境內(nèi)外債券到期，大部分受評(píng)的中國(guó)高收益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將能夠滿足未來(lái)12個(gè)月到期債券的償付需求。

這920億美元債務(wù)中，57％左右的到期債券為境內(nèi)債券，共計(jì)530億美元。穆迪表示，多數(shù)受評(píng)開(kāi)發(fā)商將能夠通過(guò)發(fā)行新債來(lái)償付這些債券，且金融體系流動(dòng)性的增加將有利于多數(shù)受評(píng)開(kāi)發(fā)商，增強(qiáng)其未來(lái)到期債券的再融資能力。

對(duì)于390億美元的境外債務(wù)，穆迪發(fā)布報(bào)告稱，在2020年底之前有境外債券到期的35家開(kāi)發(fā)商中，25家開(kāi)發(fā)商的境外現(xiàn)金和未使用銀行信貸額度可完全覆蓋需償付的債務(wù)。倘若境外資金不足以償還境外到期債務(wù)，開(kāi)發(fā)商仍可通過(guò)向境外母公司派息、跨境雙向人民幣現(xiàn)金池和內(nèi)保外貸等方式解決境外到期債券的償付問(wèn)題。