李稻葵：明年房地產(chǎn)將出現(xiàn)新一輪變遷

  近日，第十一屆“管理中國”總評(píng)選隆重揭曉，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵在頒獎(jiǎng)典禮上，發(fā)表了主題演講。

  大家都是拼搏在第一線的企業(yè)家，尤其很多是中小企業(yè)的掌門人，大家比較困惑，困惑的是感覺寒冬已經(jīng)到來了，還要走多久，才能有溫暖，才能有春天？十八屆五中全會(huì)提到，6.5%是十三五期間增長底線，聽起來6.5%比6.9%還要低0.4%，現(xiàn)在已經(jīng)夠寒冷了，這0.4%怎么過？這個(gè)溫度還要往下走，怎么辦？

  我是這么看這個(gè)問題的。首先中國經(jīng)濟(jì)目前的困難的確是有目共睹，尤其是在相對(duì)比較傳統(tǒng)的行業(yè)，6.9%已經(jīng)覺得很難受了，6.5%可能會(huì)更加痛苦。鋼鐵、水泥、發(fā)電、有色等行業(yè)，大部分都是日子不好過。

  為什么現(xiàn)在的傳統(tǒng)企業(yè)不景氣？非常流行的說法是產(chǎn)能過剩，這個(gè)說法永遠(yuǎn)沒錯(cuò)，這個(gè)說法跟經(jīng)濟(jì)不景氣，在我看來幾乎是同一句話的重復(fù)。產(chǎn)能過剩就好像我們都吃飽了，桌子上剩下的飯不想吃。所以我倒覺得產(chǎn)能過剩這個(gè)事可以說，但是不能作為原因。如果僅僅停留在產(chǎn)能過剩上這個(gè)層面的話，顯然是不對(duì)的。

  追問一下，為什么產(chǎn)能過剩？為什么傳統(tǒng)行業(yè)現(xiàn)在日子不好過？從數(shù)據(jù)來看很簡單，我們對(duì)產(chǎn)能的需求現(xiàn)在是放緩的。固定資產(chǎn)投資今年1到9月份降到10%左右，這個(gè)數(shù)據(jù)一年多前還是13%，再往前15%，四五年前是20%左右，固定資產(chǎn)投資能夠占到GDP的45%左右，是大頭。所以產(chǎn)能過剩的一個(gè)直接原因是固定資產(chǎn)投資增速放緩。

  那么再追問一下，為什么固定資產(chǎn)投資增速放緩？原因也比較清晰，兩件事導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增速放緩：

  第一，房地產(chǎn)的投資開發(fā)速度是逐月下降的，近兩年一直在下降，最近數(shù)字降到3%、4%。房地產(chǎn)能夠占到整個(gè)固定資產(chǎn)投資20%，所以固定資產(chǎn)投資增速下降毫不奇怪。

  第二個(gè)原因，占到固定資產(chǎn)投資15%左右的基礎(chǔ)建設(shè)投資也在放緩。很多新開工的項(xiàng)目增長速度下降到了5%，比整個(gè)在建項(xiàng)目的增速還要慢，這預(yù)示著整個(gè)固定資產(chǎn)投資增速在未來一兩個(gè)月內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，增速很難再往上走。

  繼續(xù)追問，為什么房地產(chǎn)增速、投資開發(fā)的速度下降？為什么基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增速下降？我們一層層往下問，問清楚問題之后再來分析，才能夠預(yù)測，這是思路。房地產(chǎn)的投資開發(fā)力度增速下降很好理解，那就是到目前為止我們的房地產(chǎn)存量還是比較高的，不光是商業(yè)，還有住宅。但是存量比較高這個(gè)事情，現(xiàn)在已經(jīng)基本上看到“底”了，就全國范圍來看房地產(chǎn)的銷售量、銷售面積，還有價(jià)格都在往上走，從今年5月份開始，增速在逐月上升，價(jià)格和銷量在往上走。預(yù)計(jì)再過一到兩個(gè)季度房地產(chǎn)投資開發(fā)就應(yīng)該開始回升了。

  為什么房地產(chǎn)出現(xiàn)這個(gè)情況呢？為什么房地產(chǎn)的價(jià)格和銷量在5月份以來逐步上升呢？背后的原因是中國經(jīng)濟(jì)的地理格局在發(fā)生變化，就是我們頭腦里傳統(tǒng)的中國經(jīng)濟(jì)版圖在發(fā)生變化。很多地區(qū)，比如東北地區(qū)，的確是不景氣，但是中部地區(qū)、大型城市、超大型城市房地產(chǎn)仍然非常紅火，北京、上海、深圳不說了，僅深圳今年1到9月份房價(jià)上升了30%。那么中部地區(qū)，合肥、長沙、武漢，包括稍微西部一點(diǎn)的成都，這一帶的房地產(chǎn)都在回暖。這是因?yàn)槿丝诤徒?jīng)濟(jì)活動(dòng)在中部地區(qū)逐步聚集。

  人口在向南方、向溫帶、向暖和地方聚集，而東北正好形成一個(gè)對(duì)比，東北現(xiàn)在大量人口往外移，尤其是高收入人群都跑到三亞、海南，這方面我們都有體會(huì)。此時(shí)此刻中國的經(jīng)濟(jì)地理在發(fā)生變化，帶動(dòng)著房地產(chǎn)新的一輪變遷，人一移動(dòng)，跟著就是買房子移動(dòng)。所以，我估計(jì)固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)開發(fā)，在明年的一季度或者是年中（二季度末）應(yīng)該會(huì)上升，這是房地產(chǎn)投資。

  基礎(chǔ)設(shè)施投資為什么現(xiàn)在下降比較快呢？我認(rèn)為這里面的深刻原因是政府正在轉(zhuǎn)型，地方領(lǐng)導(dǎo)正在轉(zhuǎn)型。像過去那樣招商引資、開放土地、建工業(yè)園、借款搞土地開發(fā)、跟各種企業(yè)家來談投資，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了。新的政企關(guān)系沒有建立起來，舊的方式又不能重復(fù)，這就是形成了目前的尷尬。所以固定資產(chǎn)投資，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資跟進(jìn)得比較慢。

  到此為止，按照這個(gè)邏輯關(guān)系一步一步地抽絲剝繭，我想我已經(jīng)從產(chǎn)能過剩一直分析到根本原因。

  到明后年，我覺得有一種可能就是十三五規(guī)劃啟動(dòng)，方方面面、上上下下在進(jìn)行各種各樣的改革，因此地方的行為會(huì)有所匡正，固定資產(chǎn)投資的速度會(huì)有所恢復(fù)。為什么這么講？因?yàn)槭逡?guī)劃的第一年，雖然說增速的保底是6.5%，但是最后的奮斗目標(biāo)不能定在6.5%，6.5%是基數(shù)。

  所以我的理解在未來這一兩年，中央政府還會(huì)采取各種各樣的措施，調(diào)動(dòng)地方各方面的積極因素，加快固定資產(chǎn)投資的速度。所以明年的增速可能是前低后高，整體上比今年可能略低一點(diǎn)。今年我們的預(yù)測是6.8%，因?yàn)榈谒募径瓤赡苓€會(huì)低一點(diǎn)，比三季度還低一點(diǎn)，明年略有下降，可能是6.7%左右，這是目前的預(yù)測。

  各種各樣措施能夠到位的話，2017年經(jīng)濟(jì)增速能夠再上升一些，能夠回到6.9%甚至更高，這是我對(duì)短期的分析。

  再往遠(yuǎn)看一點(diǎn)，中國經(jīng)濟(jì)到底還有沒有增長潛力，中國經(jīng)濟(jì)是不是從此告別7%的時(shí)代了呢？這是我最近在反復(fù)研究思考的一個(gè)問題。我的觀點(diǎn)是，增長速度7%的時(shí)代并沒有離我們遠(yuǎn)去，還會(huì)回來。根本原因是中國經(jīng)濟(jì)目前的發(fā)展水平還非常低，我們的人均GDP還是世界上領(lǐng)先國家比如美國的20%，這個(gè)都是按照購買力評(píng)價(jià)計(jì)算的，如果按照目前人民幣匯率算的話，還要更低，我們還有巨大的趕超空間。

  我想最后再重復(fù)一遍，宏觀的環(huán)境短期內(nèi)可能有一定的恢復(fù)，但是企業(yè)家們等不起。就算回到了7%，很多企業(yè)可能也搭不上這個(gè)便車，所以每一家企業(yè)必須開動(dòng)腦筋，找到新的增長點(diǎn)，必須要搞創(chuàng)新，不能抱著自己的產(chǎn)業(yè)不放。

  蘋果也一樣，蘋果最開始是做電腦的，后來轉(zhuǎn)型搞音樂，又從音樂轉(zhuǎn)向手機(jī)，喬布斯是不斷轉(zhuǎn)型的，跨度也很大，但是萬變不離其宗，就是創(chuàng)新，不斷給自己尋找新的增長點(diǎn)。谷歌更是如此，從做地圖，做搜尋器，后來又做到了郵箱，搞商業(yè)服務(wù)，現(xiàn)在開始搞汽車了。

  我想通過這些例子告訴大家，企業(yè)必須轉(zhuǎn)型。你的核心競爭力實(shí)際上是不斷創(chuàng)新的能力，這件事如果抓不住的話，我想任何的企業(yè)都不可能成功。