2024年成都樓市觀察:新房市場觀望氛圍濃,二手房成交升溫迎小陽春
2023年,在全國整體低迷的房地產(chǎn)市場中,成都樓市相較其他城市更為“特立獨(dú)行”,華潤、中鐵建、龍湖等房企在成都銷售額創(chuàng)下新高。
進(jìn)入2024年,成都樓市迎來了新的變化。通過近期實(shí)地探訪,證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到,今年1月、2月,成都樓市成交量和成交均價(jià)較為平淡,售樓部來訪購房者不少,但持幣觀望情緒濃厚。另一方面,2024年春節(jié)后,成都二手房剛需入市熱情超預(yù)期,2月100萬元以內(nèi)成交占比達(dá)到峰值,創(chuàng)2018年以來新高、單月最大提升幅度。
1月、2月樓市較為平淡
2023年,成都陸續(xù)推出樓市新政,對購房猶豫客群形成短期強(qiáng)刺激,全年商品住宅成交量保持正增長。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2023年,成都全市共發(fā)出近千張預(yù)售證,累計(jì)新增房源供應(yīng)129131套,總供應(yīng)體量達(dá)約1713萬平方米。
去年全年,成都房產(chǎn)成交量達(dá)36萬余套,其中商品房成交量超過14萬余套,同比增長9.7%;二手房成交量達(dá)22萬余套,同比增長68%。在新房方面,備案均價(jià)為19597元/平方米,同比增長約12.88%,近5年來持續(xù)保持上漲。
但進(jìn)入2024年1月以來,成都樓市目前較為平淡,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,市場仍在筑底期。
根據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計(jì),從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看,1月成都商品住宅網(wǎng)簽總量約99萬m2,繼去年10月以來,已連續(xù)3個(gè)月下滑,且降幅呈擴(kuò)大趨勢;此外,成交套均面積10個(gè)月以來首次跌破130m2,同時(shí)140m2以上各面積段的改善產(chǎn)品成交占比均有明顯下滑。
實(shí)際上,在今年1月期間,全國的房地產(chǎn)市場都不好過??硕鹚拇ㄖ赋?,在其監(jiān)控的十余個(gè)重點(diǎn)城市,銷量降幅普遍在25%以上。不過,成都得益于良好的城市基本面和市場的韌性,降幅全國靠后、且成交規(guī)模全國排名第一。
另據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示,1月份市場營銷節(jié)奏放緩,成都住宅市場供銷量同比、環(huán)比均下滑,均價(jià)微降。分區(qū)域來看,供應(yīng)前三為雙流區(qū)、天府新區(qū)、成華區(qū);成交前三為天府新區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū);成交價(jià)前三為高新區(qū)(31233元/m2)、錦江區(qū)(30885元/m2)、青羊區(qū)(28313元/m2)。
近期,克而瑞四川統(tǒng)計(jì)給出的2月份數(shù)據(jù)顯示,受春節(jié)假期疊加市場降溫影響,2月成都整體市場規(guī)模大幅縮水,成交量僅為上月的六成左右,供應(yīng)量更不足上月四成,區(qū)域成交均價(jià)的變化受個(gè)案影響較大。
當(dāng)月,大成都新房成交均價(jià)約為1.75萬元/m2,5+2區(qū)均價(jià)約2.46萬元/m2,均較上月下降約400元/m2,成交均價(jià)超3萬元/m2的仍只有錦江區(qū)和高新區(qū)。其中,錦江區(qū)均價(jià)較上月上漲近3000元/㎡,達(dá)3.32萬元/㎡,達(dá)近一年錦江區(qū)成交均價(jià)的峰值。
另一方面,房企在成都拿地?zé)崆楦邼q,民企也重新加入到“搶地”風(fēng)潮中,而區(qū)域冷熱不均的分化現(xiàn)象或?qū)⒓觿 ?/p>
3月6日,成都主城區(qū)迎來春節(jié)后首場土拍,拍賣位于錦江區(qū)金融城東、金牛區(qū)兩河板塊、雙流區(qū)東升街道的3宗共約111畝商住用地,采取“競地價(jià)”方式進(jìn)行拍賣,即價(jià)高者得。
當(dāng)日,關(guān)注度最高的是錦江區(qū)潘家溝約31畝地塊,起拍價(jià)達(dá)17000元/m2。據(jù)悉,該地塊不僅吸引了建發(fā)、招商、中海、國貿(mào)、中鐵置業(yè)、中國鐵建、華發(fā)&錦江統(tǒng)建等央國企,還包括邦泰、四川濱江等民企參與競拍。最終,經(jīng)過超50次叫價(jià),由中鐵建以22400元/m2的樓面價(jià)成交,該成交價(jià)也是目前成都土拍第三高的成交單價(jià)。
購新房觀望情緒濃厚
近日,證券時(shí)報(bào)·e公司記者走訪多個(gè)樓盤項(xiàng)目發(fā)現(xiàn),每天都有相當(dāng)數(shù)量的購房者前往售樓部咨詢看房,成都人民仍有較強(qiáng)的購房意愿。但相比前兩年,開盤即售罄的樓盤已經(jīng)鳳毛麟角,大多數(shù)購房者對購買新房的觀望情緒濃厚。
以成都市龍?zhí)端缕瑓^(qū)為例,龍?zhí)毒耪马?xiàng)目最早于2021年7月取得首批次住宅預(yù)售許可證,這是成都首個(gè)雙站點(diǎn)TOD項(xiàng)目,也是成都已公示的TOD項(xiàng)目中面積最大的一個(gè)。
據(jù)該樓盤銷售員介紹,龍?zhí)端耇OD項(xiàng)目定位為“文旅成華薈萃城市·公園城市樂活區(qū)”,囊括城市綜合體、高級專賣店、主題商業(yè)街、寫字樓、酒店,并涵蓋街區(qū)公園、鄰里中心、醫(yī)院、學(xué)校、文化休閑、地下餐飲等,項(xiàng)目一體化設(shè)計(jì)范圍約3173畝。
據(jù)證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到,自2021年以來,龍?zhí)毒耪马?xiàng)目已先后推出兩期分6個(gè)批次開盤,未來可能將陸續(xù)推出三、四、五期;該樓盤清水房單價(jià)從1.6萬元/m2~1.9萬元/m2不等,總價(jià)普遍在300萬元/套以內(nèi)。但近兩年來,受到宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場降溫等因素影響,該樓盤已從最開始需要搖號認(rèn)購(中簽率46%),到了如今“敞開”銷售。
在龍?zhí)毒耪率蹣遣楷F(xiàn)場,證券時(shí)報(bào)·e公司記者看到陸續(xù)有多組購房者前來咨詢,項(xiàng)目銷售員工作處于飽和狀態(tài)。目前,本批次還有少量現(xiàn)房可售,并且還有部分折扣優(yōu)惠,二期將在5月份推出最后一個(gè)批次約600套房源。
有房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示,春節(jié)之后,成都新盤來訪客戶很多,好多售樓部都是滿的,不過這周突然停下來了,客戶量有所下降。整體來看,成都新房市場有成交,但只是不火爆,很多新盤已經(jīng)委托第三方渠道方一起銷售。因近年的拿地價(jià)較高,新房售價(jià)自然不低,且下跌空間有限,加之周邊二手房呈現(xiàn)下跌態(tài)勢,購房者普遍持幣觀望。
當(dāng)然,成都還是有個(gè)別當(dāng)紅“炸子雞”的明星樓盤,仍是一房難求的盛況。以中國鐵建西派少城為例,該樓盤于3月12日取得預(yù)售許可證,報(bào)名系統(tǒng)于3月13日9點(diǎn)~14日18點(diǎn)開放。
報(bào)名首日一大早,證券時(shí)報(bào)·e公司記者來到西派少城項(xiàng)目地,但令人錯(cuò)愕的是,該樓盤早已關(guān)閉了售樓部,甚至拉起了警戒線,僅有三五個(gè)安保人員維持秩序?,F(xiàn)場,開發(fā)商并未在售樓部外張貼任何房源及價(jià)格信息,期間,陸續(xù)有數(shù)十位購房者想前來咨詢樓盤詳情,但都吃了“閉門羹”。
根據(jù)第三方平臺顯示,西派少城此次共推出536套房源,清水單價(jià)為2.2萬元/m2~3.1萬元/m2,面積從195m2~306m2,總價(jià)在500萬元/套~900萬元/套之間。
對成都樓市而言,500萬元的入門價(jià)并不便宜,但該樓盤地處成都一環(huán)路內(nèi),緊鄰人民公園絕版區(qū)位,如此稀缺性讓西派少城未出場就自帶光環(huán),購房者趨之若鶩。
3月16日,中國鐵建公布了該樓盤報(bào)名情況,截至2024年3月15日18點(diǎn),已有2144組客戶參加線上報(bào)名,報(bào)名購房人數(shù)量已達(dá)到可售房源數(shù)量的四倍,其中1978組通過資格審核。為保障項(xiàng)目開盤銷售秩序,開發(fā)商經(jīng)慎重考慮并向行政主管部門報(bào)備,決定將西派少城項(xiàng)目本批次商品住房開盤選房方式調(diào)整為“公證搖號選房”。
二手剛需入市熱情超預(yù)期
在2023年,成都二手房成交套數(shù)超過新房,全年二手房成交套數(shù)占總成交量六成,一二手房成交量進(jìn)一步拉開差距。從成交面積來看,2023年成都二手住宅總成交面積約211萬m2,占整體住宅成交面積的52%,首次超過新房,這也預(yù)示著成都樓市正在邁入存量房時(shí)代。
一位長期從事二手房交易的中介人士對證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示,2024年春節(jié)后,成都租住市場成交活躍度呈現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù),二手購房剛需率先放量,呈現(xiàn)高性價(jià)比特征。相比高昂新房,周邊次新盤二手房性價(jià)比凸顯,現(xiàn)在是買房市場,降價(jià)賣房是大多數(shù)業(yè)主的無奈之舉,撿大漏的機(jī)會也不是沒有,尤其是前期曾被爆炒過的錦江生態(tài)帶、天東、天西等板塊。
根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示,位于錦江生態(tài)帶等萬科翡翠公園,近期二手房成交價(jià)在2.1萬元/m2~2.4萬元/m2之間,成交周期普遍超過100天,而在兩年前該樓盤二手房成交價(jià)普遍在3萬元/m2附近。此外,3月11日,天府新區(qū)公園未來城一套167.67m2的房源通過法拍以317.65萬元的價(jià)格成交,而該套房在2022年11月時(shí)的新房成交價(jià)為348.61萬元。
3月7日,貝殼研究院成都分院發(fā)布報(bào)告(以下簡稱報(bào)告)稱,為消除春節(jié)每年錯(cuò)月的影響,以農(nóng)歷同期還原當(dāng)期交易水準(zhǔn),該院以近4年春節(jié)假期前30天和后12天的日均交易量對標(biāo)(2024年為2月18日~2月29日),發(fā)現(xiàn)2024年春節(jié)后增幅達(dá)到50%以上,僅次于2023年,而2021年和2022年增幅均在10%以下。(2023年年初防疫放開,交易量補(bǔ)償性釋放提升,暫不可比)
為進(jìn)一步衡量交易走勢和變化幅度,將近4年春節(jié)前第4周交易量定位為基期(基期=1),觀察春節(jié)前后周均交易量的倍數(shù)變化趨勢。貝殼研究院成都分院發(fā)現(xiàn),2024年春節(jié)后第1~2周交易倍數(shù)分別為基期的1.05倍、1.42倍,高于2020年和2021年,小陽春跡象已有所顯現(xiàn)。
總結(jié)來看,節(jié)后二手住房交易市場走勢的三個(gè)特征即:剛需置業(yè)超預(yù)期、年輕置業(yè)人群增多、近郊發(fā)力趕超主城。
每年春節(jié)后,二手剛性購房需求通常會迎來一定規(guī)模的集中釋放,低總價(jià)房源成交占比快速提升。貝殼研究院報(bào)告提到,2024年春節(jié)后剛需入市熱情超預(yù)期,2月100萬元以內(nèi)成交占比達(dá)到峰值,創(chuàng)2018年以來新高、單月最大提升幅度。此外,套三及以上戶型首次在節(jié)后市場走高,面積緊湊、兼具功能性的小套三熱銷,占比也達(dá)到2021年以來新高。
報(bào)告認(rèn)為,成都剛需購房者在價(jià)格與功能性之間尋找一種新的平衡,這種平替效應(yīng)或?qū)⒊蔀橐环N新的住房消費(fèi)趨勢。數(shù)據(jù)顯示,2024年節(jié)后,30歲及以下成交占比增長幅度較快,這是支撐剛需放量的主要來源。
值得關(guān)注的是,2024年2月,成都近郊成交占比首次大幅超過主城,當(dāng)月二手房交易量最高的20個(gè)住宅小區(qū)均位于龍泉、溫江、郫都、雙流、新都等近郊區(qū)域。報(bào)告認(rèn)為,除了剛需客群的價(jià)格偏好,成新度較高的房屋、日益成熟的配套也形成了入住近郊的吸引力。
基于調(diào)查情況,貝殼研究院成都分院預(yù)計(jì),成都樓市先租后買、先舊后新的良性循環(huán)將得到更好的修復(fù),3月租住市場小陽春有望如期而至。
原標(biāo)題:實(shí)探成都樓市:新房持幣觀望,二手房迎小陽春
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