房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)金融體系影響如何？央行行長(zhǎng)這樣表態(tài)

11月8日，據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)披露，在今天召開(kāi)的2023金融街論壇年會(huì)開(kāi)幕式上，央行行長(zhǎng)潘功勝就我國(guó)政府債務(wù)水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面進(jìn)行了表態(tài)。

關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，潘功勝認(rèn)為：“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的長(zhǎng)周期繁榮，正在進(jìn)行重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點(diǎn)。住房需求的中樞水平、住房市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)以及業(yè)務(wù)模式都正在進(jìn)行深刻變化，呈現(xiàn)出一些新的特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型帶來(lái)了一定挑戰(zhàn)，同時(shí)也蘊(yùn)含了新的發(fā)展機(jī)遇。我國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于發(fā)展階段，新市民規(guī)模較大，剛性和改善性住房需求有很大潛力，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展具有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！?/p>

“外溢影響總體可控”

潘功勝進(jìn)一步表示：“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展長(zhǎng)周期繁榮背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期‘高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)’經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)負(fù)債快速擴(kuò)張，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化、疫情沖擊等，以恒大為代表的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯性化并向行業(yè)擴(kuò)散。近三年來(lái)，按照黨中央、國(guó)務(wù)院部署，行業(yè)主管部門和地方政府采取了多項(xiàng)措施，金融部門配合從供需兩端綜合施策，改善行業(yè)融資性和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，包括出臺(tái)‘金融16條’，設(shè)立保交樓專項(xiàng)借款，調(diào)整首付比、按揭貸款利率等宏觀審慎金融政策。隨著經(jīng)濟(jì)回升向好，加上房地產(chǎn)政策效果顯現(xiàn)以及市場(chǎng)的自身修復(fù)，8月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交總體改善?！?/p>

潘功勝?gòu)?qiáng)調(diào)：“目前，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個(gè)人住房貸款，一直以來(lái)，在中國(guó)，我們實(shí)行非常審慎的個(gè)人住房貸款政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)金融體系的外溢影響總體可控?！?/p>

對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“房地產(chǎn)行業(yè)下行沖擊力雖然很大，但對(duì)金融的影響有限。一方面，房地產(chǎn)相關(guān)貸款僅占銀行貸款余額23%，其中約80%為個(gè)人住房貸款；另一方面，金融監(jiān)管一直奉行審慎的原則，比如差別化住房信貸政策，首付最低也要20%。即便風(fēng)險(xiǎn)外溢，對(duì)金融的影響也不大?！?/p>

潘功勝也表態(tài)：“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展具有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)”。對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示：“未來(lái)幾年，我國(guó)商品住宅市場(chǎng)仍具備10億-12億平方米的發(fā)展?jié)摿?，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量仍在。另外，房地產(chǎn)行業(yè)探索新的發(fā)展模式，租購(gòu)并舉、存量盤活等方面的政策扶持，也為相關(guān)企業(yè)發(fā)展提供了新的機(jī)會(huì)?！?/p>

同時(shí)，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也估算稱：“未來(lái)3-5年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售仍然可保持10萬(wàn)億元的規(guī)模，然后可能在5-10年有所下調(diào)，這是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)。接下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也可能迎來(lái)新的洗牌，比如房企之間的并購(gòu)。此外，‘保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)’的思路更清晰，包括保租房在內(nèi)的保障性住房會(huì)托底民生需求?！?/p>

“此輪調(diào)整對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的影響，不能用周期來(lái)看，而是‘上下半場(chǎng)’的轉(zhuǎn)場(chǎng)論。房地產(chǎn)告別20多年的單邊上漲，進(jìn)入持續(xù)調(diào)整的下半場(chǎng)，目前仍處于下行態(tài)勢(shì)中，正處于尋找均衡的過(guò)程中。下半場(chǎng)調(diào)整和下行的壓力巨大，這是挑戰(zhàn)，但從城鎮(zhèn)化、新市民和年輕人、改善性需求、人口跨城流動(dòng)的新形勢(shì)來(lái)看，潛力也非常大。”李宇嘉補(bǔ)充說(shuō)。

“保證房企合理融資需求”

對(duì)于下一步的工作，潘功勝表示：“中國(guó)人民銀行將積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，做好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作，弱化房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)水平，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外溢。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。為保障性住房等‘三大工程’建設(shè)提供中長(zhǎng)期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?/p>

這也和之前的中央金融工作會(huì)議提法相一致。10月30日至31日，中央金融工作會(huì)議召開(kāi)，此次會(huì)議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“‘一視同仁’‘三大工程’、住房租賃、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加強(qiáng)金融扶持，這都是近期反復(fù)提及的內(nèi)容。對(duì)于‘一視同仁’滿足房企合理融資需求方面，其實(shí)在2022年11月的‘金融16條’中也有強(qiáng)調(diào)，但是目前落地不佳，主要是金融機(jī)構(gòu)要防范風(fēng)險(xiǎn)，與資產(chǎn)價(jià)格下跌、情緒悲觀也有關(guān)。這次中央金融工作會(huì)議后，強(qiáng)調(diào)了金融高質(zhì)量、服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略，加強(qiáng)重大戰(zhàn)略、薄弱領(lǐng)域的扶持。至于效果，我們也拭目以待。”李宇嘉表示。

對(duì)于支持房企融資，張宏偉建議：“對(duì)于融資方面的支持，政策需要更具有針對(duì)性，比如相關(guān)部門要對(duì)金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商做出一線的摸底調(diào)研，了解在整個(gè)交易鏈條中的痛點(diǎn)是什么，融資政策執(zhí)行的難點(diǎn)在哪里，落地的痛點(diǎn)在哪里，如何進(jìn)一步支持房企融資合理需求……只有摸清一線的需求，才能推出更有效的政策?！?/p>