多地樓市告別“至暗時(shí)刻”，民營(yíng)房企再現(xiàn)生機(jī)，“后勁”會(huì)不足嗎？

2023年春節(jié)假期后，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇信號(hào)，到訪帶看、項(xiàng)目成交等數(shù)據(jù)均有明顯修復(fù)。與此同時(shí)，一些城市年內(nèi)首輪集中供地也出現(xiàn)“高熱”現(xiàn)象，民企拿地積極性明顯提升，部分久未拿地的民企也重歸土地市場(chǎng)。

對(duì)于該輪市場(chǎng)行情，“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”則是業(yè)內(nèi)人士的主要看法。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，短期看，部分城市3月或出現(xiàn)小陽(yáng)春行情，但市場(chǎng)回暖的持續(xù)更需要居民置業(yè)信心和收入預(yù)期的恢復(fù)，整體仍需依賴宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)情況。

另一方面，“不同能級(jí)城市間分化情況或更加明顯，核心一二線城市市場(chǎng)情緒修復(fù)節(jié)奏較快，多數(shù)三四線城市仍面臨調(diào)整壓力，市場(chǎng)或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)”，陳文靜判斷。

“至暗時(shí)刻已過(guò)，但復(fù)蘇之路非坦途?！泵裆C券在研報(bào)中強(qiáng)調(diào)。

房?jī)r(jià)止跌民企恢復(fù)拿地

壓抑已久的樓市開(kāi)始回暖。連日來(lái)，北京、上海、深圳、杭州、成都等多個(gè)熱點(diǎn)城市售樓處人潮涌動(dòng)，二手房經(jīng)紀(jì)人異常忙碌。

一線城市中，1月底至今，上海已連續(xù)出現(xiàn)5個(gè)“日光盤(pán)”，更有項(xiàng)目出現(xiàn)“千人搖”現(xiàn)象；去年底熱度欠佳的二手房市場(chǎng)亦明顯回溫：2月前兩周，鏈家門(mén)店的成交量較此前增長(zhǎng)50%—60%，帶看量增長(zhǎng)30%—40%。

在北京，樓市快速“化凍”，新房市場(chǎng)異?；鸨?。據(jù)樂(lè)居買房統(tǒng)計(jì)，2023年1月30日至2月5日的一周時(shí)間內(nèi)，北京新建商品住宅成交745套，相比上一周上漲868%。有部分樓盤(pán)僅月余時(shí)間便消化了過(guò)半的房源，二手房回溫也較為明顯，有中介稱成交水平甚至達(dá)到2017年同期水平。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，近期深圳二手房錄得量呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)熱度回溫明顯；2月10日，深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心公告稱，于2023年2月13日起恢復(fù)午間延時(shí)服務(wù)。

據(jù)民生證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，去年銷售壓力大的城市如南京、鄭州、溫州、天津等，2月回暖力度明顯強(qiáng)于杭州、合肥、成都等去年市場(chǎng)熱度較高的城市；去年滯銷的剛需板塊項(xiàng)目在這一波反彈中表現(xiàn)更好。

例如，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年2月15日，2月全市已累計(jì)成交新房2624套，日均成交量約為175套，環(huán)比上漲59.1%；據(jù)武漢住建局公開(kāi)數(shù)據(jù)，截至2月22日，武漢2月新房成交9902套，日均成交量達(dá)到450套，同比去年整個(gè)2月（7322套）上漲35%。

與此同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)止跌跡象。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，70個(gè)大中城市新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有36個(gè)，較上月增加21個(gè)。其中，上海、合肥環(huán)比漲幅為0.7%，領(lǐng)跑全國(guó)；貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，1月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來(lái)首次止跌。

土地市場(chǎng)上，蟄伏甚久的民企開(kāi)始頻頻出手，優(yōu)質(zhì)地塊亦受到房企們的青睞。就在2月21日舉行的2023年杭州首批集中供地中，13宗涉宅地塊中的7宗地塊由濱江、偉星等民企奪得。而在8宗觸頂進(jìn)入線下?lián)u號(hào)階段的地塊中，蕭山市北地塊還未開(kāi)拍就封頂，參與搖號(hào)的企業(yè)更高達(dá)60家，創(chuàng)下杭州歷史以來(lái)單一地塊參拍房企數(shù)量的新高。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，今年在杭州2022年第五批次供地、鄭州首輪集中供地中，新城控股、建業(yè)集團(tuán)重返土拍，“意味著在經(jīng)過(guò)一年的深度調(diào)整，金融端政策利好下，民企甚至是出險(xiǎn)房企正逐步走出現(xiàn)金流危機(jī)”。丁祖昱判斷，銷售端預(yù)期向好，金融政策支持恢復(fù)民企生機(jī)，疊加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的刺激，民企開(kāi)始重返土拍市場(chǎng)，銷售帶動(dòng)投資回暖的良性循環(huán)正在不斷被修復(fù)。

多項(xiàng)政策利好加持，“真金白銀”補(bǔ)貼購(gòu)房者

市場(chǎng)活躍度的好轉(zhuǎn)，主要受益于疫情管控放松后市場(chǎng)積極信號(hào)的不斷釋放。

1月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)，會(huì)議指出，2023年工作將整體圍繞“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”這個(gè)主線；大力支持剛性和改善性住房需求，因城施策、精準(zhǔn)施策，針對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)的政策方向給出了明確思路。截至目前，已有上海市、江蘇省、湖南省等十余個(gè)省市出臺(tái)的相關(guān)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)政策文件中，“促進(jìn)住房消費(fèi)”被多次提及。

著眼消費(fèi)端，各地紛紛優(yōu)化樓市調(diào)控政策，“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，為購(gòu)房者松綁，降低購(gòu)房門(mén)檻、購(gòu)房成本。

其中，多地優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。據(jù)貝殼研究院，2月百城首套主流利率再創(chuàng)2019年以來(lái)新低，有17城首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。其中，珠海首套房貸利率已降至3.7%，這一利率水平為全國(guó)最低；無(wú)錫、廈門(mén)、福州等城市則將首套房貸利率皆由4.1%降至3.8%；而北京、上海、杭州、寧波、成都、南寧等多地銀行放寬了房貸還款年齡上限，南寧甚至拋出“百歲貸”。

不少城市選擇以“真金白銀”補(bǔ)貼購(gòu)房者，且更為傾向多孩家庭的購(gòu)房者。

在揚(yáng)州，各區(qū)支持人才和二孩及以上家庭購(gòu)房。例如，在揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)購(gòu)買首套新建商品住宅并網(wǎng)簽，未婚、丁克、一孩家庭補(bǔ)貼6萬(wàn)元；二孩家庭補(bǔ)貼11萬(wàn)元；三孩及以上家庭補(bǔ)貼16萬(wàn)元。另外，烏魯木齊、河南滎陽(yáng)市、安徽六安市則對(duì)首次購(gòu)房者和多孩家庭給予不同比例的契稅補(bǔ)貼。

值得一提的是，實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度未來(lái)或?qū)⒚媾R較大改革空間。日前，包括山東、河南、四川等地已陸續(xù)提出開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；而為了鼓勵(lì)存量房交易，近期，蘇州、成都、深圳、廈門(mén)、昆明、海口等城市開(kāi)始推行二手房“帶押過(guò)戶”模式。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析表示，“帶押過(guò)戶”方式在節(jié)省資金成本的同時(shí)，也可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力，促進(jìn)住房消費(fèi)。

進(jìn)一步加大對(duì)剛性和改善性住房需求客群支持力度同時(shí)，多地也給予了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更多支持。

2月以來(lái)，南京、無(wú)錫等多地政府召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，傳遞支持房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的信號(hào)。例如，2月7日，南京規(guī)劃資源官微發(fā)文稱，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代表座談會(huì)在市規(guī)劃資源局舉行，華潤(rùn)、萬(wàn)科、仁恒、安居集團(tuán)、棲霞建設(shè)、偉星等在寧近30家品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代表參加。文章稱，結(jié)合近期一、二手市場(chǎng)呈現(xiàn)的良好趨勢(shì)，房企代表對(duì)今年的市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)進(jìn)行了研判，“對(duì)投資南京、發(fā)展南京充滿信心”。

而為給房企提供更多的流動(dòng)性支持，繼房地產(chǎn)“金融16條”，房企信貸、債券、股權(quán)融資渠道的“三支箭”之后，今年2月20日，證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)證監(jiān)會(huì)要求，發(fā)布了關(guān)于《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》的公告，將自2023年3月1日起施行。據(jù)悉，“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”為新設(shè)立的基金產(chǎn)品類型，區(qū)別于原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型，所運(yùn)用的范圍涉及存量住宅領(lǐng)域。

國(guó)信地產(chǎn)在研報(bào)中指出，本次試點(diǎn)方案的出臺(tái)是“第三支箭”“金融16條”的進(jìn)一步細(xì)化落地，也是2018年涉房私募基金備案暫停后首次打開(kāi)，其中傳遞出的監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注和密切關(guān)懷的積極信號(hào)意義明顯，“既激活存量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需求，又助力房企優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)資產(chǎn)的買方和賣方都是利好”。

短期內(nèi)需求釋放，市場(chǎng)或“后勁”不足

對(duì)于目前多地樓市回暖的行情，“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”是頗為主流的看法。受訪人士指出，在多項(xiàng)政策利好加持下，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性逐步得到改善。但與此同時(shí)，不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期低迷，市場(chǎng)流動(dòng)性仍待回升。

以上海為例，“分化”仍是當(dāng)前上海樓市的最大特點(diǎn)。近期，“疫情三年，房?jī)r(jià)漲回來(lái)只用了一周”消息在不少上海中介的朋友圈內(nèi)大肆傳播。但事實(shí)上，在“千人搖”“日光盤(pán)”頻出的同時(shí)，部分新房項(xiàng)目仍難去化、“老破小”房源降價(jià)成交的情況也并不鮮見(jiàn)；另一方面，據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì)，新盤(pán)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化特征，市區(qū)的樓盤(pán)、熱門(mén)板塊的樓盤(pán)大部分都是開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到百分百，但是遠(yuǎn)郊盤(pán)或者交通不便的樓盤(pán)去化率則比較低。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦強(qiáng)調(diào)，“這種回暖是以前積壓的需求釋放，市場(chǎng)是一個(gè)回歸正常的過(guò)程。而不同的項(xiàng)目持續(xù)分化，倒掛項(xiàng)目火熱，也有項(xiàng)目去化不佳，需要分別看待，不能以偏概全。”

2月22日，中指研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)樓市仍未出現(xiàn)明顯回暖跡象，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)100城新房周度成交增長(zhǎng)幅度較為有限，2023年第8周同比增長(zhǎng)約13%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，短期看，部分城市3月或出現(xiàn)小陽(yáng)春行情，但市場(chǎng)回暖的持續(xù)更需要居民置業(yè)信心和收入預(yù)期的恢復(fù)，整體仍需依賴宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)情況。不同能級(jí)城市間分化情況或更加明顯，核心一二線城市市場(chǎng)情緒修復(fù)節(jié)奏較快，多數(shù)三四線城市仍面臨調(diào)整壓力，市場(chǎng)或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。

“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于修復(fù)階段，3月份以后的市場(chǎng)表現(xiàn)也要看政策變化?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者：“整體來(lái)說(shuō)如果政策沒(méi)有明顯變動(dòng)，有可能’小陽(yáng)春’會(huì)更明顯在二線城市釋放得多一些，如果一線城市對(duì)二套需求也有變化，有可能這次的’小陽(yáng)春’會(huì)延續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)一些?！?/p>

有機(jī)構(gòu)坦言，前期寬松政策和低房貸利率政策確實(shí)使得一部分城市初現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但復(fù)蘇是局部而非全面的，持續(xù)性是脆弱的、尚且存疑的，底部修復(fù)過(guò)程也較為緩慢，短期內(nèi)市場(chǎng)仍需要溫和的政策保駕護(hù)航，一些壓力城市寬松政策也有進(jìn)一步加碼的必要。