探路“租購(gòu)并舉”房企深度布局住房租賃市場(chǎng)

在盤活長(zhǎng)租公寓存量資產(chǎn)的路上，萬科尋覓到新的路徑。  

日前，萬科公告稱，其與中國(guó)建設(shè)銀行將共同投資設(shè)立“建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）”（以下簡(jiǎn)稱“建萬住房租賃基金”），規(guī)模為100億元，用于投資收購(gòu)房企存量長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)。  

記者獲悉，建萬住房租賃基金是中國(guó)建設(shè)銀行首次與房企成立合作住房租賃基金，其中，萬科認(rèn)繳出資約20億元，后續(xù)或開放不超過30億元的額度向社會(huì)資本進(jìn)行市場(chǎng)化募集。  

萬科董事會(huì)主席郁亮表示，“租購(gòu)并舉”、發(fā)展租賃住房對(duì)社會(huì)及企業(yè)而言具有重要意義。租賃住房獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)，決定了該領(lǐng)域的深入推進(jìn)需要各個(gè)市場(chǎng)主體的通力合作。  

值得注意的是，自黨的二十大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)并舉”以來，多方積極響應(yīng)，住房租賃建設(shè)提速。2023年1月10日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)召開的2023年首場(chǎng)主要銀行信貸工作座談會(huì)提到，加大住房租賃金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)，推動(dòng)加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度。  

首批投資6個(gè)項(xiàng)目  

合作規(guī)模約24億元，涉及北京、上海、成都和武漢的6個(gè)已運(yùn)營(yíng)的萬科長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。  

公告顯示，建萬住房租賃基金堅(jiān)持投資于住房租賃基本定位，主要投資于萬科及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時(shí)投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的存量資產(chǎn)，用于租賃住房。  

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，建萬住房租賃基金無控股股東和實(shí)際控制人，萬科認(rèn)繳出資額占比為20%，中國(guó)建設(shè)銀行方面出資80億元，占比為80%。萬科董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員目前未在建萬住房租賃基金中任職。  

值得注意的是，2022年11月，中國(guó)建設(shè)銀行設(shè)立全國(guó)首個(gè)住房租賃基金“建信住房租賃基金”并簽署了首批項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議，募集資金規(guī)模為300億元。彼時(shí)，其與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協(xié)議及首批十余個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議。  

如此看來，建萬住房租賃基金與“建信住房租賃基金”的運(yùn)作模式相似，只不過，這一次中國(guó)建設(shè)銀行將優(yōu)先收購(gòu)萬科的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)，并兼顧市場(chǎng)化優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收購(gòu)。  

萬科表示，參與投資建萬住房租賃基金是公司踐行“城市建設(shè)服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，落實(shí)國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策的重要舉措。此次投資，有助于盤活公司長(zhǎng)租公寓存量資產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)管理規(guī)模。  

據(jù)萬科方面透露，目前，萬科與中國(guó)建設(shè)銀行的首批合作項(xiàng)目已經(jīng)確定，合作規(guī)模約24億元，涉及北京、上海、成都和武漢的6個(gè)已運(yùn)營(yíng)的萬科長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，后續(xù)將快速啟動(dòng)第二批項(xiàng)目的合作。  

2021年報(bào)顯示，2021年，萬科旗下長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”運(yùn)營(yíng)凈收入（NOI）約5.3億元，同比增長(zhǎng)193%；2022年三季報(bào)顯示，2022年1～9月，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)收入23.1億元，同比增長(zhǎng)11.5%。截至2022年9月30日，“泊寓”共運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)租公寓約21.5萬間，出租率約95%，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，萬科“泊寓”以約17萬間的開業(yè)規(guī)模在30家住房租賃企業(yè)中排名第一，龍湖“冠寓”次之，其開業(yè)規(guī)模約11.82萬間。從整體情況上看，排名前30的住房租賃企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模為92.28萬間，同比增長(zhǎng)15.88%，環(huán)比增長(zhǎng)1.6%。  

回溯萬科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程，從2007年廣州萬匯樓（廉租房項(xiàng)目）的面世，到2014年正式進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域，再到2016年創(chuàng)建“泊寓”品牌，萬科落地實(shí)踐“租購(gòu)并舉”已有10余年。但從本質(zhì)上而言，長(zhǎng)租公寓更是一門生意，最終能否實(shí)現(xiàn)盈利考驗(yàn)企業(yè)的融資、運(yùn)營(yíng)等能力。  

事實(shí)上，住房租賃業(yè)務(wù)的可持續(xù)商業(yè)模式，一直是困擾業(yè)界已久的難題。根據(jù)已公開的信息披露，截至目前，招商蛇口、龍湖的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)盈利，萬科“泊寓”則計(jì)劃在2023年實(shí)現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。  

2022年2月，旭輝“瓴寓”實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)首例資產(chǎn)退出，完成“投融建管退”全周期跑通，為行業(yè)帶來另一盈利信號(hào)；2022年8月，北京保障房、深圳人才安居、廈門安居集團(tuán)首批3只保障性租賃住房REITs（資產(chǎn)證券化）成功上市；2022年11月，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文，這是國(guó)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REITs，華潤(rùn)置地同時(shí)拿下該類型REITs的房企首單。  

值得注意的是，保障性租賃住房是當(dāng)前唯一納入REITs試點(diǎn)的長(zhǎng)租房產(chǎn)品類別。萬科長(zhǎng)租公寓事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人此前告訴記者，萬科“泊寓”從2021年開始積極參與保障性租賃住房的籌集、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。2022年三季報(bào)顯示，截至2022年9月30日，萬科“泊寓”在北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、天津、佛山等14個(gè)城市的4.28萬間房源已正式納入保障性租賃住房體系，“納保”比例占到約20%。  

助力群眾“住有所居”  

住房租賃市場(chǎng)已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要部分，住房租賃解決住房問題的重要性日益凸顯。  

對(duì)于萬科與中國(guó)建設(shè)銀行聯(lián)手成立百億級(jí)市場(chǎng)化基金，郁亮表示，此次合作承擔(dān)著探索、驗(yàn)證新舊發(fā)展模式過渡道路的重任，需要形成經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)、可供復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。萬科將與中國(guó)建設(shè)銀行一道，共同探索打通資產(chǎn)證券化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓等多種路徑，形成可持續(xù)的商業(yè)閉環(huán)，找到一條既能切實(shí)增加租賃住房供給，又能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)金融良性循環(huán)和健康發(fā)展的道路。  

此外，中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立表示，該行與萬科開展基金合作，將聚焦兩個(gè)方面重點(diǎn)發(fā)力，包括著力引導(dǎo)居民住房消費(fèi)新理念，以及積極構(gòu)建住房金融服務(wù)新體系，共同孵化培育REITs合格資產(chǎn)，進(jìn)一步完善市場(chǎng)化資產(chǎn)REITs標(biāo)準(zhǔn)，共同構(gòu)建“投貸管退”住房租賃服務(wù)閉環(huán)。  

金融支持對(duì)于發(fā)展住房租賃的重要性非同一般。2023年1月10日召開的主要銀行信貸工作座談會(huì)亦強(qiáng)調(diào)，加大住房租賃金融支持，同時(shí)保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求。  

記者獲悉，建萬住房租賃基金將投向經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、人口凈流入、租賃需求及支付能力較高的一二線城市。此外，基金將統(tǒng)一委托萬科“泊寓”進(jìn)行高效運(yùn)營(yíng)，在進(jìn)一步提升資產(chǎn)價(jià)值后，將通過市場(chǎng)化整售、公募REITs等退出方式，實(shí)現(xiàn)投資收益。  

事實(shí)上，各個(gè)市場(chǎng)主體通力合作，深入推進(jìn)住房租賃發(fā)展背后，住房租賃市場(chǎng)已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要部分，住房租賃解決住房問題的重要性日益凸顯。  

田國(guó)立也指出，“十四五”時(shí)期將有1億新市民進(jìn)城，通過增加市場(chǎng)租賃住房供給，滿足不同群體差異化需求，讓廣大的城市建設(shè)者、科研工作者、創(chuàng)業(yè)者以及新市民等找到溫暖的家，共同推動(dòng)居民住房消費(fèi)理念從“為我所有”向“為我所居”轉(zhuǎn)變。  

黨的二十大報(bào)告提出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度?！卑l(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉”住房制度的重要路徑，也是探索房地產(chǎn)新模式的重要方向。  

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去五年，在“租購(gòu)并舉”方面，中國(guó)總體上處于制度、模式探索的階段，如培育長(zhǎng)租的消費(fèi)習(xí)慣、培育租賃供應(yīng)的模式及主體，包括引導(dǎo)市場(chǎng)化企業(yè)參與住房租賃建設(shè)，鼓勵(lì)國(guó)企和地方平臺(tái)公司發(fā)揮帶頭作用，規(guī)范住房租賃企業(yè)等。未來五年，“租購(gòu)并舉”住房制度的建設(shè)將全面提速。  

根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬套（間）保障性租賃住房，約可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。2021～2022年，全國(guó)建設(shè)籌集330萬套（間）保障性租賃住房。  

中信證券發(fā)布的研報(bào)指出，預(yù)計(jì)到2030年，我國(guó)住宅總租金規(guī)模將超過4萬億元，其中，機(jī)構(gòu)化租賃房源的市場(chǎng)容量將超過8000億元。保障性租賃住房成為改革重點(diǎn)，其以讓渡土地紅利，引入存量房轉(zhuǎn)為其他用途機(jī)制的方式，切實(shí)改變了住房租賃租金回報(bào)率極低的現(xiàn)狀，開創(chuàng)只租不售、回報(bào)率符合市場(chǎng)要求的底層資產(chǎn)。