房地產(chǎn)有望在復(fù)蘇中向新發(fā)展模式過渡

在春節(jié)期間，不少地方的房地產(chǎn)市場開啟了促銷模式，紛紛推出房價優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼、特價房等活動，看房客逐漸多了起來。

進(jìn)入新的一年，房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)。中央層面不斷釋放穩(wěn)地產(chǎn)的積極信號。不久前，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。近日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，明確提出推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間……

在地方層面也因城施策，相繼出臺相關(guān)支持政策。包括調(diào)整限購措施，支持合理住房需求；降首付比例、降貸款利率、加大信貸支持；防風(fēng)險、增強(qiáng)房企資金流動性，改善企業(yè)負(fù)債率水平，穩(wěn)定住房市場供給……

業(yè)內(nèi)預(yù)計，2023年房地產(chǎn)利好政策將有望逐步落地，而隨著疫后經(jīng)濟(jì)重啟和居民收入改善，剛性和改善性住房需求將進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)市場信心將逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場有望迎來復(fù)蘇。

回顧過去一年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，同時多地疫情反復(fù)、多個期房項目停工等超預(yù)期因素頻出，房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。

伴隨房地產(chǎn)市場的下行，從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，特別是在去年年末，“金融16條”“三箭齊發(fā)”等多項重磅政策落地，支持房企融資，不斷改善房地產(chǎn)市場資金狀況……2022年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也為今年的經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)。會議提出，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購等。會議還將住房改善和新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等并列，列為擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要抓手，并且再次強(qiáng)調(diào)，因城施策支持剛性和改善型住房需求。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新的一年，政策將繼續(xù)在融資端發(fā)力，支持保交樓和滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險。同時，各地房地產(chǎn)需求端的支持政策也有望進(jìn)一步強(qiáng)化，加大對剛性和改善型住房需求的支持力度。比如，一些城市在放寬購房條件、降低首付比例、下調(diào)居民房貸利率等方面還有較大優(yōu)化空間。

需要指出的是，在“房住不炒”政策框架下，我國將打破宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)以及土地財政的過度依賴，使住房回歸民生屬性，以往“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)展舊模式，將向注重產(chǎn)品質(zhì)量和運營服務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

自1998年中國房地產(chǎn)市場化改革以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)過了20多年的快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，迅速擴(kuò)大市場份額，以滿足居民對住房的需求。不過，這種傳統(tǒng)模式也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場過度金融化。目前，隨著我國人口增速放緩和城鎮(zhèn)化水平不斷提高，住房總需求空間逐漸縮小，傳統(tǒng)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已不可持續(xù)，向新發(fā)展模式過渡勢在必行。

應(yīng)該看到，對房地產(chǎn)新發(fā)展模式的探索是一項系統(tǒng)工程，新舊模式的轉(zhuǎn)換是一個漫長的過程。房地產(chǎn)新發(fā)展模式要結(jié)合我國土地資源、人口、城市發(fā)展階段等現(xiàn)狀，找出一條適應(yīng)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的路徑。房地產(chǎn)新發(fā)展模式要堅持租購并舉，以租托底，建立銷售和租賃兩個市場，以不同政策協(xié)同實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生保障雙重目標(biāo)。

可以預(yù)計，隨著房地產(chǎn)向新發(fā)展模式過渡，新的市場空間將逐步打開，長租房市場、保障性租賃住房、城市更新、老舊小區(qū)改造和房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域有望獲得更多政策支持，將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的機(jī)會。