住建部定調(diào)明年樓市：“房住不炒”方向不變，核心城市政策有望繼續(xù)優(yōu)化

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)，12月21日至22日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議系統(tǒng)總結(jié)2023年工作，分析形勢，明確2024年重點(diǎn)任務(wù)，推動(dòng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展再上新臺(tái)階。

會(huì)議指出，明年的工作要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，重點(diǎn)抓好4大板塊18個(gè)方面工作。

“房住不炒”方向不變

住房和房地產(chǎn)板塊，會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，“房住不炒”的大方向不變，但會(huì)更強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)施策。在全國向保障房和商品房共建的雙軌制下，對(duì)于房產(chǎn)回歸居住本質(zhì)并不會(huì)發(fā)生改變。對(duì)于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，解決更多新青年、新市民居住問題的要求并不會(huì)發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展既是中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要基石，也是穩(wěn)民生的重點(diǎn)所在。

核心城市有望繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策

住房和房地產(chǎn)板塊，會(huì)議還指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)市場秩序。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，“因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策”指導(dǎo)各地優(yōu)化樓市政策的思路沒有改變，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢下，各地樓市政策預(yù)計(jì)將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年，全國各地政策出臺(tái)頻次超600次，年底北京、上海下調(diào)首付比例、降低房貸利率等，大幅降低了居民置業(yè)門檻和置業(yè)成本。當(dāng)前，僅部分核心城市仍有一定限制性政策，預(yù)計(jì)2024年，核心一二線城市首套、二套首付比例有望進(jìn)一步下降，一線城市也有望因區(qū)、因需優(yōu)化限購政策，二線城市或全面取消限購政策，更多低能級(jí)城市預(yù)計(jì)將通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)住房需求釋放。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式加快構(gòu)建，“三大工程”配套政策預(yù)計(jì)將加速落地

會(huì)議指出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。

中指研究院認(rèn)為，在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制逐漸建立，有利于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)新的平衡。房地產(chǎn)發(fā)展從居民住房實(shí)際需求出發(fā)，以人的流向和需求特征為基礎(chǔ)，來匹配房屋供給規(guī)模和產(chǎn)品類型，同時(shí)配合相應(yīng)的土地供給和資金支持，更好地實(shí)現(xiàn)供求匹配，才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“三大工程”被認(rèn)為是落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制和重要切入點(diǎn)。今年以來，中央已多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，國常會(huì)先后審議通過了相關(guān)指導(dǎo)意見。

陳文靜認(rèn)為，本次會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，預(yù)計(jì)2024年，“三大工程”配套政策有望加快落實(shí)，積極發(fā)揮穩(wěn)投資、穩(wěn)消費(fèi)的作用。其中，城中村改造各地實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)將陸續(xù)出臺(tái)，一批項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段將在供需兩端支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。保障房實(shí)施策略也有望逐漸明晰，預(yù)計(jì)2024年配售型保障房將在部分城市探索實(shí)施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構(gòu)成的住房保障體系得以構(gòu)建，進(jìn)而推動(dòng)市場+保障、購+租的住房制度加快完善，探索新的發(fā)展模式更進(jìn)一步。

據(jù)微信公眾號(hào)“國家開發(fā)銀行”消息，日前國開行已實(shí)現(xiàn)福州市雙龍新居保障性住房項(xiàng)目首筆貸款發(fā)放1000萬元，這標(biāo)志著全國首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地。

陳文靜認(rèn)為，隨著配售型保障房政策不斷落實(shí)，未來對(duì)商品住房市場的限制性政策預(yù)計(jì)將減少，市場和保障的關(guān)系將會(huì)逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性，高質(zhì)量、好地段、好服務(wù)的新房項(xiàng)目依然具備市場潛力。

新周期下重點(diǎn)將從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”

會(huì)議指出，適應(yīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的要求，大力加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作，為推動(dòng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展筑牢根基。

同時(shí)，夯實(shí)法治基礎(chǔ)，落實(shí)全面依法治國戰(zhàn)略部署，進(jìn)一步提升住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作法治化水平。

完善工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，圍繞建造好房子，發(fā)布住宅項(xiàng)目規(guī)范，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合“一帶一路”國外工程項(xiàng)目需求，推動(dòng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)“走出去”。

強(qiáng)化科技驅(qū)動(dòng)，研究面向未來的好房子建造技術(shù)，組織籌建新一批重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和工程技術(shù)創(chuàng)新中心等科技創(chuàng)新平臺(tái)，加快推動(dòng)“數(shù)字住建”落地實(shí)施。

改進(jìn)建設(shè)統(tǒng)計(jì)，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和綜合統(tǒng)計(jì)平臺(tái)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)分析應(yīng)用。

管好城建檔案，完善工程建設(shè)檔案管理制度，建立城建檔案移交履約信用監(jiān)管機(jī)制，推進(jìn)城建檔案數(shù)字化建設(shè)。

張波認(rèn)為，新周期下重點(diǎn)將從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，對(duì)于建筑質(zhì)量，將從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等多方面入手，強(qiáng)調(diào)提高住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，給市場供給更多高品質(zhì)房子。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)科技驅(qū)動(dòng) ，尤其是房產(chǎn)的“數(shù)字化”，除了在基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)和分析方法會(huì)強(qiáng)化“數(shù)字化”外，還強(qiáng)調(diào)在科創(chuàng)面推動(dòng)數(shù)字化建設(shè)的落地，推進(jìn)房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展。

明年房地產(chǎn)市場有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)

中指研究院認(rèn)為，整體來看，本次會(huì)議進(jìn)一步明確了2024年房地產(chǎn)政策的發(fā)力方向，我國住房發(fā)展正從“有沒有”進(jìn)入到“好不好”階段，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道”，“好房子”供給量增加也意味著將促進(jìn)更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場超調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，“有利因素”正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)。

同時(shí)，化解項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)仍是2024年政策聚焦點(diǎn)之一，預(yù)計(jì)“保交樓”配套資金和政策有望進(jìn)一步落實(shí)，修復(fù)市場預(yù)期。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、改革預(yù)售制度或是“保交樓”重要配套舉措。此前住建部就已明確“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，2023年已有多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，合肥、鄭州亦提出在部分區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。2024年，預(yù)計(jì)將有更多城市或地區(qū)推進(jìn)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有望加快預(yù)售制改革進(jìn)程。