2024年樓市發(fā)展定調(diào)：穩(wěn)中求進(jìn) 以進(jìn)促穩(wěn) 先立后破

2023年，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，各地樓市不斷打出利好政策組合拳，但市場仍處于深度調(diào)整之中，何時筑底修復(fù)成為最受關(guān)注的話題。2024年房地產(chǎn)市場走向如何？不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議深刻分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，系統(tǒng)部署2024年經(jīng)濟(jì)工作，強(qiáng)調(diào)明年要堅持“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”，也為樓市發(fā)展定調(diào)。

積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險

“這是歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，對房地產(chǎn)領(lǐng)域提及最多的一次。”中指研究院研究總監(jiān)陳文靜在談及今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的重要部署時對記者說，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)明年要堅持“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”。

會議強(qiáng)調(diào)，多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的政策，在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、增效益上積極進(jìn)取，不斷鞏固穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)。堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“‘堅決’兩字表明了中央對守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線的態(tài)度。當(dāng)前，房地產(chǎn)風(fēng)險主要體現(xiàn)在房企債務(wù)化解、項目保交付等方面?！标愇撵o表示，預(yù)計2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，“三個不低于”等政策若能實(shí)質(zhì)性落地將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境；“保交樓”資金和配套舉措有望進(jìn)一步跟進(jìn)，推動化解項目交付風(fēng)險。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2024年將在推動實(shí)質(zhì)性保交樓、企業(yè)自救和外部救助相結(jié)合、夯實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任和地方屬地責(zé)任方面下功夫。

樓市銷售有望走出低迷

國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資104045億元，同比下降9.4%，降幅比1-10月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，其中，住宅投資72799億元，同比下降8.8%。

銷售端的市場壓力仍然不小。1—11月份，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，降幅比1—10月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%，降幅比1—10月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)計算，1—11月份，全國商品房銷售均價為10478元/平方米，環(huán)比下跌0.2%，全國房價均價已持續(xù)6個月下滑。

從單月表現(xiàn)來看，11月份數(shù)據(jù)向好，全國商品房銷售面積為7930萬平方米，環(huán)比增長2%；商品房銷售金額8157億元，環(huán)比增長0.8%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對比10月份單月全國商品房銷售面積環(huán)比下跌28.4%，商品房銷售金額環(huán)比下跌26%，雖然11月的數(shù)據(jù)回升幅度有限，但說明銷售端未再繼續(xù)惡化。

12月14日，北京、上海兩個重要一線城市同日出臺了多項重磅樓市政策，包括大幅下調(diào)購房首付比例、調(diào)整房貸利率下限、優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、延長貸款年限等，以降低購房門檻和成本，推動剛需消費(fèi)者入市，提高二手房和新房市場去化能力。

58安居客研究院院長張波、中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉等多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，此次北京、上海的樓市新政整體超出預(yù)期，普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整和預(yù)期一致，大幅度下調(diào)二套房首付比例釋放了更加積極的信號，明顯有利于提振市場信心，也向市場傳遞出拉動樓市回歸穩(wěn)定健康發(fā)展的堅定決心。此次發(fā)布的新政有利于市場走出低迷，預(yù)計今年最后半個月直到2024年第一季度，市場有望出現(xiàn)一個小陽春。

“三大工程”有利于穩(wěn)定市場

本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議還指出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，中央已多次在重要會議中強(qiáng)調(diào)“三大工程”的重要性，先后通過了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造和保障性住房建設(shè)的相關(guān)指導(dǎo)意見。預(yù)計2024年，“三大工程”配套政策將加快落實(shí)，積極發(fā)揮穩(wěn)投資作用。

李宇嘉對記者表示，“三大工程”既是樓市發(fā)展新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)的著力點(diǎn)?！叭蠊こ獭敝塾诜康禺a(chǎn)長期健康運(yùn)行與穩(wěn)定增長，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題。本質(zhì)上來看，新時期住建系統(tǒng)的“三大工程”，都是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面做文章，以匹配需求，并與擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。

業(yè)內(nèi)人士表示，“平急兩用”設(shè)施建設(shè)或與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實(shí)現(xiàn)資源再利用，將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生積極帶動作用。

關(guān)于城中村改造，陳文靜告訴記者，根據(jù)中指研究院測算，22個超大特大城市待改造城中村規(guī)模約10億平方米，若相關(guān)政策加快推進(jìn)，將對房地產(chǎn)需求及投資產(chǎn)生明顯支撐。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動之年，城中村改造對房地產(chǎn)銷售、投資的實(shí)際拉動或有限，但對市場預(yù)期的影響至關(guān)重要。

在保障性住房方面，今年《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》提出了配售型保障房的發(fā)展思路，重點(diǎn)要解決工薪收入群體住房困難，提出“商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)”。

陳文靜預(yù)計明年配售型保障房將在部分城市探索實(shí)施，通過收購市場存量房屋來改建保障房，不但可以加快保障房供應(yīng)的節(jié)奏，也可以有效地去化市場庫存。另外，隨著配售型保障房政策不斷落實(shí)，未來對商品住房市場的限制性政策預(yù)計將減少，市場和保障的關(guān)系將會逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性，高質(zhì)量、好地段、好服務(wù)的新房項目依然具備市場潛力。