優(yōu)化政策“應(yīng)出盡出” 房地產(chǎn)發(fā)展新周期將至

2023年，房地產(chǎn)市場在頂著巨大下行壓力前行的同時，也迎來了政策面更為積極的支持舉措。在一系列供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整作用下，“穩(wěn)預(yù)期”特別是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期已經(jīng)初顯成效。

日前召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，“明年要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”。針對房地產(chǎn)領(lǐng)域，會議提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“穩(wěn)中求進”

政策力度及深度層層推進

對于正處在深度調(diào)整中的房地產(chǎn)市場來說，穩(wěn)預(yù)期是重中之重。從短期來看，如何妥善解決當(dāng)前房企面臨的流動性問題，滿足房企合理融資需求，成為重要抓手之一。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建并非一蹴而就。從目前來看，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)總體處于低位、一些房企仍存在流動性風(fēng)險，因此，唯有“先立后破”，才能真正推動舊模式順利過渡到新模式。

從保項目、保交付到保主體，今年以來，重磅會議及監(jiān)管層發(fā)聲中頻頻強調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持，政策力度及深度層層推進，各項政策“應(yīng)出盡出”，引導(dǎo)市場預(yù)期向穩(wěn)向好。尤其是“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的要求，為房企融資注入了更多信心。

10月底召開的中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”；11月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開的金融機構(gòu)座談會再次強調(diào)，要堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；中國人民銀行等八部門在11月份聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于強化金融支持舉措 助力民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的通知》，提出“合理滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)金融需求”，強調(diào)要從民營企業(yè)融資需求特點出發(fā)，著力暢通信貸、債券、股權(quán)等多元化融資渠道。

銀行方面迅速響應(yīng)，一方面采取一對一走訪的形式與房企深入交流，共商新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)銀企合作新思路，另一方面通過舉辦房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，開展“面對面”的業(yè)務(wù)交流。

11月份以來，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等主要銀行向民營房企投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款300多億元。另有多家銀行正加快推進已批復(fù)民營房企貸款落地，并加大了項目儲備力度。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，近期金融機構(gòu)對民營房企發(fā)放的貸款在增加，預(yù)計后期對民營房企的貸款投放力度會繼續(xù)加大。

企業(yè)對政策端的發(fā)力有著最為深切的感知。某大型房企內(nèi)部人士接受《證券日報》記者采訪時表示：“今年確實能感受到政策上對于房企融資的支持，我們可以通過直接或間接的方式獲得一定額度的保交樓貸款，緩解資金壓力?！?/p>

嚴躍進認為，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化、房企債務(wù)壓力較大的情況下，要首先做好“穩(wěn)定房企現(xiàn)金流”等工作，這也是平衡好房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”與“進”關(guān)系的核心關(guān)鍵。

“以進促穩(wěn)”

多城優(yōu)化措施落地

從今年購房政策的“工具箱”來看，范圍“擴展”、內(nèi)容“深化”成為最大特點。

繼7月24日召開的中共中央政治局會議明確提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，一系列超預(yù)期購房政策相繼出臺。

比如，在此前“認房不用認貸”政策、商業(yè)貸款利率下調(diào)、延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個稅政策等基礎(chǔ)上，一線城市也將購房政策的優(yōu)化瞄向了降首付及調(diào)整普通住宅標準。

具體來看，12月14日，北京、上海在同日官宣調(diào)整普通住房認定標準、優(yōu)化差別化住房信貸政策，包括下調(diào)最低首付款比例和商業(yè)性個人住房貸款利率下限。此前的11月份，深圳已經(jīng)明確降低二套房首付比例、優(yōu)化普宅認定標準。廣州則從9月份開始，陸續(xù)對首付比例、房貸利率、限購條件等政策進行優(yōu)化調(diào)整。

此前的“認房不用認貸”政策，更多是意在推動改善性需求和置換需求釋放，雖然在一定程度上降低了支出成本，但對于一線城市來說，受限于執(zhí)行多年的普通住宅標準，并未完全實現(xiàn)降低購房門檻的目標。

以北京為例，在此次普通住宅標準調(diào)整前，遵循的是2014年發(fā)布的普通住宅標準，與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場實際情況存在明顯差距?！蹲C券日報》記者從北京市住建委獲悉，此次調(diào)整后，北京市的普宅占比將提高至七成左右，屆時，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時的增值稅優(yōu)惠政策。另外，此次下調(diào)最低首付款比例也降低了居民購買住房的資金門檻，有利于更好滿足改善性住房需求，對于剛需購買者來說亦是重要利好。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，購房新政落地后，北京新建商品住宅成交套數(shù)由12月14日的132套，增至此后兩日的242套和283套。

“整體上看，此次北京、上海大力度優(yōu)化購房政策，符合市場預(yù)期，大幅降低了購房者置業(yè)門檻和購房成本，是‘以進促穩(wěn)’的重要舉措?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，從市場趨勢來看，短期北京、上海房地產(chǎn)市場活躍度均有望提升，預(yù)計也將進一步穩(wěn)定價格預(yù)期。而北京、上海房地產(chǎn)市場預(yù)期的好轉(zhuǎn)，有望進一步提振整體市場信心，推動全國房地產(chǎn)市場加快筑底企穩(wěn)。

“先立后破”

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

“唯有做好‘穩(wěn)’和‘進’的工作，‘立’和‘破’的工作才有順利開展的市場環(huán)境?！痹趪儡S進看來，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，是“先立”和“后破”相關(guān)工作順利銜接的重要基礎(chǔ)。

從今年中央經(jīng)濟工作會議明確的2024年房地產(chǎn)領(lǐng)域重點工作內(nèi)容來看，“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險”，是讓房地產(chǎn)行業(yè)回到平穩(wěn)發(fā)展軌道的關(guān)鍵一環(huán)，體現(xiàn)了“穩(wěn)”與“進”的關(guān)系。而“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，則是行業(yè)“先立后破”的關(guān)鍵。

中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，短期來看，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有賴于解決好房企面臨的流動性等問題，但從中長期來看，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展則需要加快構(gòu)建新發(fā)展模式，積極推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

從房企角度而言，未來需從四個方面推動全面轉(zhuǎn)型：一是開發(fā)模式從“三高”模式向輕重并舉的“開發(fā)+持有”模式轉(zhuǎn)型；二是盈利模式從增量開發(fā)盈利向增加開發(fā)、存量更新、保障性住房建設(shè)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)綜合盈利模式轉(zhuǎn)型；三是融資模式從高負債向多元化模式轉(zhuǎn)型；四是目標模式從追求規(guī)模快速擴張向品牌品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型。

如果說，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是房地產(chǎn)行業(yè)“先立后破”的總體要求，那么，中央經(jīng)濟工作會議提出的加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，無疑是銜接“穩(wěn)中求進”與“先立后破”的重要抓手，即“以進促穩(wěn)”。

葉銀丹認為，要加大政策支持力度，積極鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)項目，既緩解城投企業(yè)在保障性住房建設(shè)方面的壓力，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供機會。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉認為，總的來說，“三大工程”既是拉動投資的重要引擎，也是構(gòu)建新發(fā)展模式、形成多元住房供給體系的關(guān)鍵一環(huán)。預(yù)計2024年中央將加大對“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放補充抵押貸款，提供中長期低成本資金等。