房地產(chǎn)市場(chǎng)將從調(diào)整期走向穩(wěn)定期

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整周期。2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)前高中低后穩(wěn)的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)將經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，逐漸向穩(wěn)定過(guò)渡。我們應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有信心，需求決定市場(chǎng)仍有較大增長(zhǎng)空間。長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整有益于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展，但短期內(nèi)應(yīng)注重防風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)同其他行業(yè)一樣，不可能總是保持高速發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)從2000年后住房商品化改革開始，到2020年，在將近20年的時(shí)間里持續(xù)保持高增長(zhǎng)，有3個(gè)指標(biāo)可以證明：2003年到2020年，房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)19.9%，商品房銷售面積年均增長(zhǎng)10.8%，商品房銷售金額年均增長(zhǎng)20.3%。有學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)用了不到20年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展，走過(guò)了一些發(fā)達(dá)國(guó)家上百年的歷程。房地產(chǎn)持續(xù)高速擴(kuò)張，為那個(gè)時(shí)期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)作出了重要貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)到了一定階段后，進(jìn)入調(diào)整期實(shí)屬正常，這種調(diào)整有利于淘汰落后產(chǎn)能，也有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化，尤其是有利于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前遇到的問(wèn)題與舊發(fā)展模式有很大關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于需求、供給雙向收縮的狀態(tài)，企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有完全消除。新房需求在下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市之間呈現(xiàn)分化狀態(tài)，一些城市出現(xiàn)了供大于求的狀況，市場(chǎng)較為低迷。過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的“三高”模式曾為行業(yè)帶來(lái)了高速增長(zhǎng)，但也積聚了風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該在積極化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，探索新發(fā)展模式。

房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，長(zhǎng)期看有利于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。我國(guó)經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)增長(zhǎng)模式過(guò)度依賴基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資，也許短期內(nèi)能實(shí)現(xiàn)更高增速，但會(huì)固化結(jié)構(gòu)性矛盾，損害增長(zhǎng)的可持續(xù)性。高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展更加重要，要培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，這是必須經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型之路。我國(guó)經(jīng)濟(jì)需要擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴，房地產(chǎn)業(yè)也需要擺脫過(guò)去的“三高”模式。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)常常有“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，朝著更加健康的方向發(fā)展，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要組成部分。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨重大轉(zhuǎn)型。市場(chǎng)調(diào)整的過(guò)程，也是積極尋求新的發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的過(guò)程。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)積極適應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，這是立足我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段和房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律作出的判斷。雖然住房“有沒(méi)有”的問(wèn)題基本解決，但結(jié)構(gòu)性不足問(wèn)題仍然存在。從需求看，人民群眾對(duì)住房品質(zhì)有了更高要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務(wù)。轉(zhuǎn)型的方向、新的發(fā)展機(jī)遇，正蘊(yùn)藏在新形勢(shì)中。城市更新、老舊小區(qū)改造、住房租賃、物業(yè)服務(wù)以及保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等“三大工程”都可以成為房地產(chǎn)業(yè)積極探索的方向。

房地產(chǎn)業(yè)的信心來(lái)自市場(chǎng)依然有較大的需求空間，房地產(chǎn)業(yè)正在尋求新的平衡。我國(guó)人均GDP剛剛超過(guò)1.2萬(wàn)美元，而且城鎮(zhèn)化率按常住人口統(tǒng)計(jì)是65.2%，按照戶籍人口統(tǒng)計(jì)僅為47.7%。所以，城鎮(zhèn)化無(wú)論從數(shù)量還是從質(zhì)量來(lái)看，都有較大提升空間，這意味著我國(guó)的城市化趨勢(shì)將會(huì)繼續(xù)，城市人口將會(huì)繼續(xù)增加，對(duì)于基本的房屋需求依然強(qiáng)勁。此外，我國(guó)人均住房面積已達(dá)41平方米左右，但結(jié)構(gòu)上中小戶型偏多，隨著人們生活水平提高，住房改善性需求潛力也非常大。

房地產(chǎn)業(yè)防風(fēng)險(xiǎn)仍要毫不松懈。出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，就是防風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，包括降低首付比例，降低房貸利率，商業(yè)銀行和借貸者去商談更優(yōu)惠的利率，金融支持“保交樓”等。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行債務(wù)重組、支持房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)，這些調(diào)控措施已經(jīng)取得了一定積極成效。未來(lái)，我國(guó)將進(jìn)一步弱化房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)水平，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外溢。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率、杠桿率有序下降，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。