北京:政策調(diào)整預期釋放后 北京房市發(fā)生新變化
近期樓市政策暖風頻吹,北京新房市場也有了微妙的變化。
7月27日住建部提出大力支持剛性和改善性住房需求,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施,隨后北上廣深一線城市密集發(fā)聲響應(yīng);8月1日央行提出繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行,指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率;8月3日公安部發(fā)聲調(diào)整優(yōu)化超大、特大城市落戶政策;8月4日發(fā)改委等表示將持續(xù)謀劃研究一批針對性更強、力度更大的儲備政策……
樓市政策持續(xù)寬松,事實上,全國大部分城市已經(jīng)在去年完成了政策松綁。此輪調(diào)控重點聚焦在一二線城市。北京樓市一直以來實行最嚴格限購政策,此次能有多大空間調(diào)整,會對樓市帶來多大影響,成為近期市場關(guān)注熱點話題。
售樓處轉(zhuǎn)熱 購房人期待政策也表示擔憂
事實上,北京新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)正處于下降趨勢。根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2023年第32周,北京新房成交983套,環(huán)比下降30.33%,同比下降9.98%;二手住宅成交1957套,環(huán)比下降18.08%,同比下降28.65%。進入8月的第一周,北京新房、二手房成交全部轉(zhuǎn)降,新房跌破1000套,二手房跌破2000套,達到歷史低位水平。
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定滯后性,從多位一線銷售人員及房企的直觀反饋來看,7月的樓市低迷期已經(jīng)開始發(fā)生變化,8月第一周線下實際情況有所回溫,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)未來也將有所上升。
“最近一周售樓處來訪人數(shù)明顯增加,購房者信心有所提升?!币晃恍路渴袌銮冷N售人員表示,近期海淀、大興新盤帶看量明顯增加,有些新房項目周末一天簽約30套。7月購房人看房熱情不高,近期熱度能否持續(xù),還要看北京市場的樓市政策出臺情況。
“我們的客戶明顯增多了,大家覺得認房不認貸如果放開的話,首付比例會下調(diào),之前買了項目一期的客戶也有再回來看房的情況?!辈奖本┏墙▏u燕園銷售人員表示。
購房者張女士稱,考慮換房已經(jīng)有一段時間了,二套受到首付比例限制,遲遲未做出最后的選擇。目前對市場上的政策放松的猜測,主要關(guān)注二套放寬及房貸利率下調(diào)。張女士既期待北京能適度放寬二套首付比例,也擔心放松后,市場信心回升,二手房業(yè)主漲價,房企取消新房優(yōu)惠,造成短期的購房需求集中釋放,對于自己買房來說,成本提高,更難入手。
“相對來說,新房有指導價限制,房價漲幅空間有限制,主要還是看有沒有合適的產(chǎn)品選擇?!睆埮勘硎?,
等風來 新入市新房平穩(wěn)推盤
可以看到,受到近期政策暖風影響,房企對北京樓市的信心也有所提升。
8月3日,北京調(diào)控松綁預期釋放后的首次土地出讓十分火熱,大興三合莊6018地塊、大興新城核心區(qū)053地塊吸引了多家房企前來競拍。
由于今年上半年供地節(jié)奏較松散,目前北京新入市的新房項目比較分散,市場上陸續(xù)有一些新項目推出。業(yè)內(nèi)人士預計,三季度土拍如果加速,四季度新房將扎堆兒入市。
“北京相關(guān)主管部門對房地產(chǎn)市場的一些精神及長期穩(wěn)定的態(tài)度一直沒變,房企也參與過多輪兒政府關(guān)于市場層面的調(diào)研,所以房企對于北京政策放寬的預期還是比較理性和平靜的?!焙洗T研究機構(gòu)首席分析師郭毅表示。
“現(xiàn)在市場剛需、改善、高端市場都有需求,比較分散。800萬-1000萬之間的剛改客群主要關(guān)注的區(qū)域有東壩、西四環(huán)、南四環(huán)這些板塊?!惫惴治稣J為,近期市場上各房企主要還是根據(jù)自己項目情況制定開發(fā)節(jié)奏、營銷管控。
地產(chǎn)營銷人出品人韓樂表示,近期購房人可以關(guān)注一些即將開盤的熱點項目,朝陽中建璞園、璽悅朝陽、石景山中海學府里、保利石景山廣寧村項目、海淀四季青香山樾項目等。
北青地產(chǎn)在中建璞園項目售樓處看到,項目為8層以下洋房社區(qū),容積率1.5,戶型面積74-125平方米,政府指導價為7.98萬/平方米。項目相關(guān)負責人表示,目前蓄客情況不錯,周末有上百組客戶,項目在品質(zhì)上做了整體提升,開盤價格會有一定優(yōu)惠。
穩(wěn)中求進 三季度市場有望回暖
根據(jù)北京市住建委此前的表態(tài),“將認真學習領(lǐng)會中央政治局會議精神,按照倪虹部長在企業(yè)座談會上的講話要求,在市委、市政府領(lǐng)導下,堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào),結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實際情況,會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作,大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
“我認為政策細則有可能圍繞幾個方面,松綁認房認貸,降低首付比例;稅收減免,降低二套房契稅;北京之前提到過‘一區(qū)一策’,房山區(qū)的政策還沒有落地?!表n樂分析認為,政策有可能是循序漸進,針對局部人群和區(qū)域,陸續(xù)出臺,也有可能是一步到位,無差別的松綁。這兩種方式無疑會對市場產(chǎn)生非常不同的影響。隨著政策的落地,三四季度有望盤活二手房市場,才能帶動新房市場。
“我覺得可能是漸進式的調(diào)控寬松?!惫銊t認為,北京市場調(diào)控會是春風化雨似的,不會給市場特別強的信號,而是給細分市場帶來一些定向?qū)捤伞J袌鲞€是保持一個相對平穩(wěn)的狀態(tài),成交量會保持低位運行,二手房市場局部市場會出現(xiàn)價格下行分化,量價不會出現(xiàn)過高過快的變化,整體趨勢平穩(wěn),才是主管部門所希望看到和實現(xiàn)的。
中國指數(shù)研究院分析認為,整體來看,近期中央及各部委密集發(fā)聲,帶動了房地產(chǎn)市場預期和信心的修復,但從政策改善到市場見效通常需要一個過程,因此在中央定調(diào)之后更需要地方加快落實具體政策,尤其是政策較為嚴格的核心一二線城市,政策優(yōu)化將有助于推動銷售企穩(wěn),而對于多數(shù)低能級城市而言,當前政策已較為寬松,短期市場或難以出現(xiàn)明顯改善。此外,在房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前,加大房企融資支持至關(guān)重要,只有供求兩端協(xié)同發(fā)力,才能最大程度地保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
編輯:李曉東
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