一季度百城出臺樓市托舉政策超170次，如何理性看清調控目標？

2023年，房地產行業(yè)的政策主基調是：穩(wěn)支柱、促需求、防風險。在過去的一季度，超百條調控政策被祭出，目的或是為支持購房需求，或是為化解企業(yè)乃至行業(yè)風險。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年一季度已有超百省市(縣)出臺政策超170條，超30城調整首套房貸利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼的方式，涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等。

政策組合拳下，一季度重點城市房地產市場持續(xù)回暖，“小陽春”行情啟動，百城銷售面積實現(xiàn)正增長，熱點城市回暖明顯。在供給端，多地“保交樓”工作也取得一定進展。

業(yè)內認為，展望二季度，房地產政策將延續(xù)“托而不舉”的政策基調，引導市場預期穩(wěn)步修復，逐步化解市場風險，但不會搞強刺激，以免造成市場大起大落，更加側重風險防范化解。地方或將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，進一步解除購房限制。

需求端松綁購房限制

2023年，樓市調控政策仍在密集釋放，兩大主攻方向是：支持改善性住房需求，防范化解房企風險。金融支持房地產則有四大方向：需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優(yōu)質房企資產負債表、完善住房租賃金融支持政策。

在這其中，從需求端入手穩(wěn)樓市，支持剛需及改善型住房需求，不僅是各地“因城施策”的一致動作，也是行業(yè)走出困局、步入良性循環(huán)的根本要求。

要松綁購房限制、激活市場需求，這其中的度在哪里？開年住建部部長就明確表示，“大力支持首套房，合理支持二套、政策向置換和多子女傾斜，原則上不支持三套”，為地方因城施策提供了參考。

比如就在過去一周，多個城市優(yōu)化住房公積金政策，浙江麗水、江西鷹潭、四川遂寧、安徽宣城、福建莆田、貴陽貴安、甘肅蘭州等地提升公積金貸款額度，適度降低購房者壓力。

4月4日，合肥對樓市政策作出調整，涉及部分區(qū)域限購放開、剛需購房資格認定調整、60歲以上成員家庭和多子女家庭可購買第3套住房等四個方面，在收窄限購區(qū)域的同時對購房資格進行放寬。

鄭州則調整限購范圍，二環(huán)外取消限購，二環(huán)區(qū)域內正常限購。限售政策也有調整，從取得不動產日期起滿1年可以出售，調整為以網簽時間、契稅繳納時間和不動產權登記時間為準，三者任一滿一年可出售。

廈門同樣調整了限購限售政策，廈門戶籍的單身人士可購買第二套住房，二孩以上家庭可購買第三套住房。限售政策由之前的取得不動產權證日期之日起2年限售，改為網簽之日起2年限售。

中央層面，3月30日，自然資源部聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)文推進“帶押過戶”，推動住宅類不動產率先實現(xiàn)，進一步優(yōu)化二手房交易流程，對提振市場交易熱情、滿足剛性和改善性住房需求有提振作用。

各方政策合力下，樓市出現(xiàn)回溫跡象。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度新房價格環(huán)比上漲0.01%，價格較2022年四季度止跌企穩(wěn)；二手住宅價格環(huán)比下跌0.18%，跌幅較2022年四季度收窄0.41個百分點。

值得注意的是，接下來樓市能否持續(xù)升溫、政策會怎么走，業(yè)內十分關注。

中指研究院認為，年初以來，我國經濟運行企穩(wěn)回升，但經濟回升基礎尚不牢固，房地產市場恢復同樣面臨不確定性，當前部分城市在積壓住房需求釋放后，市場調整壓力逐步顯現(xiàn)。在穩(wěn)地產目標下，預計二季度，監(jiān)管部門及各地優(yōu)化房地產政策仍有一定空間。

在需求端，政策有望繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開，并結合人口變化給予針對性政策支持，如針對多孩家庭、人才的住房需求，優(yōu)化限購條件、降低首付比例、發(fā)放購房補貼等。同時，符合條件的城市有望進一步下調首套房貸利率下限，降低購房成本。

上述研究院認為，經歷一季度市場的階段性升溫，二季度銷售有望回歸正常市場節(jié)奏。一季度重點城市二手房成交量持續(xù)走高，前期成交置換出的改善需求尚未完全進入市場，這部分需求入市或將對新房市場形成一定支撐，預計2023年全國商品房銷售面積小幅增長。

不過，市場回暖的不確定性仍存。中指方面稱，3月以來，重點城市新房項目案場到訪量已有所減少；同時，居民收入預期尚未根本扭轉，購房者對期房爛尾的擔憂和房價下跌預期，依然是制約新房銷售修復的關鍵，3月底購房者置業(yè)意愿小幅回落，當前市場信心仍不穩(wěn)定。

保交樓全力化解風險

對房地產市場的前路，3月份住建部倪虹部長曾有過表述。他說，對房地產企穩(wěn)回升充滿信心，但市場企穩(wěn)回升有一定前提，要牢牢堅持“房住不炒”，大力支持剛性和改善性住房需求，防止市場大起大落。

房地產的支柱地位未變，但從上述表述可見，政策出臺必須牢牢堅持“房住不炒”的底線。

克而瑞表示，現(xiàn)階段決策層對于房地產的核心訴求是穩(wěn)，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地產拉動短期經濟。二季度，中央政策將以穩(wěn)為主，延續(xù)“托而不舉”的政策基調，更加側重風險防范化解，包括保交樓等政策底線繼續(xù)堅守。

從去年底中央經濟工作會議開始，“防風險”便成為高層就房地產行業(yè)表態(tài)的高頻詞。年初全國住建工作會議也指出，要“抓兩頭、帶中間，以慢撒氣的方式防范化解風險”。

在防風險的各項部署中，“保交樓”更是重中之重。數(shù)據(jù)顯示，在前期3500億專項貸款和2000億免息再貸款等一系列舉措支持之下，2023年前2月房屋竣工面積同比增長8%，僅次于2022年12月，為2022年以來次新高，“保交樓”已取得一定實質性成效。

但另一方面，“部分地區(qū)紓困資金審批流程長、支取困難、覆蓋面有限等問題還亟待解決，不少項目繼續(xù)停工或表演式復工也客觀存在，保交付、穩(wěn)民生依然任務艱巨?！笨硕鸨硎?。

日前，湖南省住建廳便組織召開金融支持“保交樓”工作政銀企座談會，政銀企三方共同探討“保交樓”工作后半程，如何解決資金難題。會上提到，相關銀行是否存在反應慢、效率低的問題？擅自撥付出去的預售資金有沒有追回來？一些違規(guī)操作中是否涉及利益輸送等。

數(shù)據(jù)顯示，湖南省獲得專項借款的保交樓項目，截至目前共交付4.7萬套房屋，已銷號項目60余個，房屋交付率、項目銷號率均居全國前列。與此同時，化解風險項目，仍有較大的資金缺口。

該省住建廳相關負責人提出，要按照“誰審批專項借款開立存儲賬戶、誰負責項目新增配套融資”的原則，強力推動專項借款存儲銀行為專項借款項目提供新增配套融資。

銀行資金支持之外，房地產開發(fā)企業(yè)也存在違規(guī)動用購房預付款行為。省住建廳房產處相關負責人表示，各地大力要開展預售資金追逃止損行動，依法查處房地產項目開發(fā)過程中存在的占用資金、挪用資金、提前分紅等違法違規(guī)行為，并及時移送公安、稅務等部門立案查辦。

河南方面則表示，圍繞第一批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標，發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機制作用，以周保月、以月保季、以季保年，確保按時間節(jié)點完成目標任務。

中指研究院認為，金融支持房地產的四大政策方向明確后，房地產行業(yè)的資金支持措施有望加速落實，繼續(xù)加大對優(yōu)質房企的支持力度，“保交樓”專項借款、貸款支持計劃等有望持續(xù)落位，年內預售資金監(jiān)管政策完善等亦是可預見的政策內容。

整體而言，在全力保交樓化解風險的同時，后續(xù)房地產支持政策仍有望出臺，尤其是需求側進一步解除購房限制，促進房地產市場企穩(wěn)回升。一線及強二線城市仍有放松空間，比如調整郊區(qū)限購范圍、增加投親養(yǎng)老等；弱二線及三四線有望放開“四限”，壓力城市可考慮全面取消限購、限售。