一季度百城出臺樓市托舉政策超170次,如何理性看清調控目標?
2023年,房地產行業(yè)的政策主基調是:穩(wěn)支柱、促需求、防風險。在過去的一季度,超百條調控政策被祭出,目的或是為支持購房需求,或是為化解企業(yè)乃至行業(yè)風險。
據(jù)中指研究院監(jiān)測,2023年一季度已有超百省市(縣)出臺政策超170條,超30城調整首套房貸利率下限至4%以下,各地政策多采用提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼的方式,涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等。
政策組合拳下,一季度重點城市房地產市場持續(xù)回暖,“小陽春”行情啟動,百城銷售面積實現(xiàn)正增長,熱點城市回暖明顯。在供給端,多地“保交樓”工作也取得一定進展。
業(yè)內認為,展望二季度,房地產政策將延續(xù)“托而不舉”的政策基調,引導市場預期穩(wěn)步修復,逐步化解市場風險,但不會搞強刺激,以免造成市場大起大落,更加側重風險防范化解。地方或將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點,進一步解除購房限制。
需求端松綁購房限制
2023年,樓市調控政策仍在密集釋放,兩大主攻方向是:支持改善性住房需求,防范化解房企風險。金融支持房地產則有四大方向:需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優(yōu)質房企資產負債表、完善住房租賃金融支持政策。
在這其中,從需求端入手穩(wěn)樓市,支持剛需及改善型住房需求,不僅是各地“因城施策”的一致動作,也是行業(yè)走出困局、步入良性循環(huán)的根本要求。
要松綁購房限制、激活市場需求,這其中的度在哪里?開年住建部部長就明確表示,“大力支持首套房,合理支持二套、政策向置換和多子女傾斜,原則上不支持三套”,為地方因城施策提供了參考。
比如就在過去一周,多個城市優(yōu)化住房公積金政策,浙江麗水、江西鷹潭、四川遂寧、安徽宣城、福建莆田、貴陽貴安、甘肅蘭州等地提升公積金貸款額度,適度降低購房者壓力。
4月4日,合肥對樓市政策作出調整,涉及部分區(qū)域限購放開、剛需購房資格認定調整、60歲以上成員家庭和多子女家庭可購買第3套住房等四個方面,在收窄限購區(qū)域的同時對購房資格進行放寬。
鄭州則調整限購范圍,二環(huán)外取消限購,二環(huán)區(qū)域內正常限購。限售政策也有調整,從取得不動產日期起滿1年可以出售,調整為以網簽時間、契稅繳納時間和不動產權登記時間為準,三者任一滿一年可出售。
廈門同樣調整了限購限售政策,廈門戶籍的單身人士可購買第二套住房,二孩以上家庭可購買第三套住房。限售政策由之前的取得不動產權證日期之日起2年限售,改為網簽之日起2年限售。
中央層面,3月30日,自然資源部聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)文推進“帶押過戶”,推動住宅類不動產率先實現(xiàn),進一步優(yōu)化二手房交易流程,對提振市場交易熱情、滿足剛性和改善性住房需求有提振作用。
各方政策合力下,樓市出現(xiàn)回溫跡象。中指院數(shù)據(jù)顯示,2023年一季度新房價格環(huán)比上漲0.01%,價格較2022年四季度止跌企穩(wěn);二手住宅價格環(huán)比下跌0.18%,跌幅較2022年四季度收窄0.41個百分點。
值得注意的是,接下來樓市能否持續(xù)升溫、政策會怎么走,業(yè)內十分關注。
中指研究院認為,年初以來,我國經濟運行企穩(wěn)回升,但經濟回升基礎尚不牢固,房地產市場恢復同樣面臨不確定性,當前部分城市在積壓住房需求釋放后,市場調整壓力逐步顯現(xiàn)。在穩(wěn)地產目標下,預計二季度,監(jiān)管部門及各地優(yōu)化房地產政策仍有一定空間。
在需求端,政策有望繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開,并結合人口變化給予針對性政策支持,如針對多孩家庭、人才的住房需求,優(yōu)化限購條件、降低首付比例、發(fā)放購房補貼等。同時,符合條件的城市有望進一步下調首套房貸利率下限,降低購房成本。
上述研究院認為,經歷一季度市場的階段性升溫,二季度銷售有望回歸正常市場節(jié)奏。一季度重點城市二手房成交量持續(xù)走高,前期成交置換出的改善需求尚未完全進入市場,這部分需求入市或將對新房市場形成一定支撐,預計2023年全國商品房銷售面積小幅增長。
不過,市場回暖的不確定性仍存。中指方面稱,3月以來,重點城市新房項目案場到訪量已有所減少;同時,居民收入預期尚未根本扭轉,購房者對期房爛尾的擔憂和房價下跌預期,依然是制約新房銷售修復的關鍵,3月底購房者置業(yè)意愿小幅回落,當前市場信心仍不穩(wěn)定。
保交樓全力化解風險
對房地產市場的前路,3月份住建部倪虹部長曾有過表述。他說,對房地產企穩(wěn)回升充滿信心,但市場企穩(wěn)回升有一定前提,要牢牢堅持“房住不炒”,大力支持剛性和改善性住房需求,防止市場大起大落。
房地產的支柱地位未變,但從上述表述可見,政策出臺必須牢牢堅持“房住不炒”的底線。
克而瑞表示,現(xiàn)階段決策層對于房地產的核心訴求是穩(wěn),而不是重回快速上升通道,也不是期待依靠房地產拉動短期經濟。二季度,中央政策將以穩(wěn)為主,延續(xù)“托而不舉”的政策基調,更加側重風險防范化解,包括保交樓等政策底線繼續(xù)堅守。
從去年底中央經濟工作會議開始,“防風險”便成為高層就房地產行業(yè)表態(tài)的高頻詞。年初全國住建工作會議也指出,要“抓兩頭、帶中間,以慢撒氣的方式防范化解風險”。
在防風險的各項部署中,“保交樓”更是重中之重。數(shù)據(jù)顯示,在前期3500億專項貸款和2000億免息再貸款等一系列舉措支持之下,2023年前2月房屋竣工面積同比增長8%,僅次于2022年12月,為2022年以來次新高,“保交樓”已取得一定實質性成效。
但另一方面,“部分地區(qū)紓困資金審批流程長、支取困難、覆蓋面有限等問題還亟待解決,不少項目繼續(xù)停工或表演式復工也客觀存在,保交付、穩(wěn)民生依然任務艱巨?!笨硕鸨硎?。
日前,湖南省住建廳便組織召開金融支持“保交樓”工作政銀企座談會,政銀企三方共同探討“保交樓”工作后半程,如何解決資金難題。會上提到,相關銀行是否存在反應慢、效率低的問題?擅自撥付出去的預售資金有沒有追回來?一些違規(guī)操作中是否涉及利益輸送等。
數(shù)據(jù)顯示,湖南省獲得專項借款的保交樓項目,截至目前共交付4.7萬套房屋,已銷號項目60余個,房屋交付率、項目銷號率均居全國前列。與此同時,化解風險項目,仍有較大的資金缺口。
該省住建廳相關負責人提出,要按照“誰審批專項借款開立存儲賬戶、誰負責項目新增配套融資”的原則,強力推動專項借款存儲銀行為專項借款項目提供新增配套融資。
銀行資金支持之外,房地產開發(fā)企業(yè)也存在違規(guī)動用購房預付款行為。省住建廳房產處相關負責人表示,各地大力要開展預售資金追逃止損行動,依法查處房地產項目開發(fā)過程中存在的占用資金、挪用資金、提前分紅等違法違規(guī)行為,并及時移送公安、稅務等部門立案查辦。
河南方面則表示,圍繞第一批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標,發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機制作用,以周保月、以月保季、以季保年,確保按時間節(jié)點完成目標任務。
中指研究院認為,金融支持房地產的四大政策方向明確后,房地產行業(yè)的資金支持措施有望加速落實,繼續(xù)加大對優(yōu)質房企的支持力度,“保交樓”專項借款、貸款支持計劃等有望持續(xù)落位,年內預售資金監(jiān)管政策完善等亦是可預見的政策內容。
整體而言,在全力保交樓化解風險的同時,后續(xù)房地產支持政策仍有望出臺,尤其是需求側進一步解除購房限制,促進房地產市場企穩(wěn)回升。一線及強二線城市仍有放松空間,比如調整郊區(qū)限購范圍、增加投親養(yǎng)老等;弱二線及三四線有望放開“四限”,壓力城市可考慮全面取消限購、限售。
編輯:孫蕾
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