金融管理部門：做好房地產(chǎn)企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會11月17日聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會。會議強調(diào)，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。

中國證券報記者獲悉，金融管理部門將貫徹落實中央金融工作會議部署要求，積極支持穩(wěn)妥防范化解大型房企風險，做好房地產(chǎn)企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，穩(wěn)妥做好相關(guān)風險處置和違規(guī)查處。從嚴查處上市房企、發(fā)債房企財務(wù)造假、虛假信息披露及相關(guān)中介機構(gòu)未履職盡責等違法違規(guī)行為。

專家認為，此次座談會釋放出明確政策信號，有關(guān)部門將更好支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。

堅持融資支持與風險防控并重

過去一段時間，金融管理部門積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，從房地產(chǎn)市場的供需兩端綜合施策，保持信貸、債券、股權(quán)等重點融資渠道穩(wěn)定，支持改善行業(yè)經(jīng)營，優(yōu)化調(diào)整個人住房貸款政策，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，取得了良好的效果。

其中，股權(quán)融資方面，截至目前，A股上市房企共有104家，境外上市的境內(nèi)房企98家（其中港股93家），總市值合計約2.3萬億元。

按照中央有關(guān)部署要求，去年底證監(jiān)會出臺了支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的“股權(quán)五條”等政策措施，堅持股債聯(lián)動，堅持融資支持與風險防控并重，滿足正常經(jīng)營房企的合理融資需求和穩(wěn)妥應(yīng)對房企債券違約風險。

去年底以來，已有8單境內(nèi)外上市房企再融資和并購重組項目通過證監(jiān)會注冊或備案，擬融資合計約440億元；同時，啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點。債券融資方面，今年1至10月，房企公司債券及資產(chǎn)支持證券發(fā)行超過2300億元。通過中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”模式增信支持民營房企發(fā)行債券。

“通過股權(quán)和債券兩個方面政策措施支持房企融資，既滿足了房企的融資需求，又為防范化解房企信用違約風險提供了金融活水支持?！钡掳钭C券首席經(jīng)濟學家、董事總經(jīng)理蘆哲表示。

支持房企合理股權(quán)融資

會議強調(diào)，各金融機構(gòu)要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。

蘆哲認為，從資金來源看，“三支箭”所對應(yīng)的信貸、債務(wù)、股權(quán)三類資金，均是行業(yè)主要的金融需求。

從資金用途來看，償還債務(wù)、在建房屋竣工、日常經(jīng)營是三類主要需求，其中第一類需求如果得不到滿足可能誘發(fā)信用違約風險，第二類資金需求則容易外溢成為“爛尾樓”等社會民生風險。從行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展來看，城中村改造、保障房、平急兩用等三大工程是高質(zhì)量發(fā)展的重要方向，離不開商業(yè)信貸、債券融資、REITs、政策性金融工具等多樣化的金融支持。

“會議提出，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資?！碧J哲表示，在房企融資“三支箭”中，股權(quán)融資的相對優(yōu)勢在于不增加額外負債。

加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革

會議強調(diào)，要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革范圍較廣，直接金融和間接金融都包含在內(nèi)?！碧J哲分析，房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革顧名思義是著眼于供給側(cè)，可分為直接金融和間接金融兩部分，前者主要是商業(yè)銀行信貸，如開發(fā)貸、個人按揭貸款都歸屬于此類，后者主要是通過資本市場融資，股權(quán)融資和債券融資都在此類。

蘆哲建議，從供給側(cè)改革出發(fā)，做好需求側(cè)管理，形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)?！胺康禺a(chǎn)金融的供給側(cè)改革，離不開需求側(cè)的管理，即針對房企和居民兩大主要金融需求方，做好金融供需管理。”他說。

具體來看，針對房企需求，此前出臺的系列政策中，“三道紅線”等限制性政策需要因時而變，“三支箭”等支持性政策則要在當下加大力度，特別是發(fā)揮股權(quán)和債券等直接融資的作用。針對居民需求，主要是加強按揭貸款管理，將居民杠桿率納入行業(yè)的宏觀管理指標。

中國證券報記者獲悉，下一步，金融管理部門將一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持規(guī)范經(jīng)營的民營房企持續(xù)發(fā)展。積極發(fā)揮中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”增信模式作用，促進解決民營房企發(fā)債難問題。做好房地產(chǎn)股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。同時，穩(wěn)妥做好房企相關(guān)風險處置和違規(guī)查處。堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險，繼續(xù)應(yīng)對上市房企集中退市問題，確保“退得下、退得穩(wěn)”。從嚴查處上市房企、發(fā)債房企財務(wù)造假、虛假信息披露及相關(guān)中介機構(gòu)未履職盡責等違法違規(guī)行為。