水泥網(wǎng)評(píng)論：房地產(chǎn)政策利好，砂石骨料需求能否止跌回穩(wěn)？

房地產(chǎn)和基建是砂石骨料的主要需求市場(chǎng)，基建用砂石骨料占超過(guò)6成，房地產(chǎn)用砂石骨料在2成左右，另有部分民用市場(chǎng)。從2021年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度不斷下滑，導(dǎo)致房地產(chǎn)用砂石骨料需求銳減。水泥大數(shù)據(jù)研究院測(cè)算，2021年房地產(chǎn)用砂石骨料31.17億噸，2022年和2023年連續(xù)兩年同比下跌14.8%和12.9%。近期，房地產(chǎn)政策利好頻發(fā)，在這一系列政策利好下，能否真正帶動(dòng)砂石骨料市場(chǎng)需求止跌回穩(wěn)？

圖1：房地產(chǎn)用砂石骨料需求走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

房地產(chǎn)增量政策才是拉動(dòng)砂石市場(chǎng)需求的關(guān)鍵。10月17日，住建部將穩(wěn)地產(chǎn)政策“組合拳”簡(jiǎn)要概括為“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。房地產(chǎn)政策逐步從增量轉(zhuǎn)向增存并重，嚴(yán)控增量方向。對(duì)砂石市場(chǎng)需求而言，房地產(chǎn)存量市場(chǎng)影響并不明顯，增量市場(chǎng)才是帶動(dòng)砂石需求回穩(wěn)的關(guān)鍵。“四四二”政策中“四個(gè)取消”和“四個(gè)降低”政策都是存量市場(chǎng)去庫(kù)存，只有“兩個(gè)增加”是涉及增量市場(chǎng)，重點(diǎn)關(guān)注“兩個(gè)增量”政策對(duì)砂石市場(chǎng)需求的帶動(dòng)作用。

增量政策一，通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造

政策出臺(tái)仍在初期階段。該政策可以類比2024年之前的棚戶區(qū)改造。根據(jù)住建部歷史資料，2024年以前我國(guó)棚戶區(qū)改造分為試點(diǎn)、啟動(dòng)、加速和退潮四個(gè)階段。目前100萬(wàn)套的城中村改造和危舊房改造對(duì)比啟動(dòng)階段和高峰期的棚戶區(qū)改造仍有很大差距，仍在試點(diǎn)或啟動(dòng)階段初期。

表1：新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造 VS 棚戶區(qū)改造

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年新增砂石骨料需求不足2000萬(wàn)噸，影響有限。住建部指出，全國(guó)35個(gè)大中城市需要改造的城中村有170萬(wàn)套，全國(guó)城市需要改造的危舊房有50萬(wàn)套，本次提出的100萬(wàn)套是針對(duì)其中比較成熟的項(xiàng)目。按照要求，城中村改造方式分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類：對(duì)具備條件的城中村實(shí)施拆除新建；不具備條件的不可強(qiáng)行推進(jìn)，要開展經(jīng)常性整治提升，防控風(fēng)險(xiǎn)隱患；介于前兩類之間的實(shí)施拆整結(jié)合。根據(jù)政策精神，城中村拆舊比例不得高于20%，若按照各地改造經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，拆舊占比最高可達(dá)60%左右。據(jù)此，分悲觀、中性、樂(lè)觀來(lái)劃分拆除新建比例20%、40%、60%，其余部分進(jìn)行整改。整改對(duì)砂石骨料用料需求并不多，重點(diǎn)看拆除新建。按照100平方米/套新建來(lái)看，新增新開工面積在2000、4000、6000萬(wàn)平方米。類比棚改項(xiàng)目完成時(shí)間，試點(diǎn)或啟動(dòng)階段， 3-4年左右時(shí)間完成一個(gè)階段目標(biāo)。假設(shè)分?jǐn)?年完成，每平方米房屋建筑用水泥消耗量0.2噸，商用混凝土水泥和砂石骨料配比0.32：1.8（即1：5.625），每平方米房屋建筑用砂石骨料消耗量約1.125噸，那么新增房地產(chǎn)新開工面積和年新增砂石骨料需求如下：

表2:100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造新增砂石骨料需求測(cè)算

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增量政策二，將“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元

商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”， 1.77萬(wàn)億元增量資金是拉動(dòng)砂石骨料需求關(guān)鍵。截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款達(dá)到2.23萬(wàn)億元，到2024年底“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模將增加到超過(guò)4萬(wàn)億元，增量為1.77萬(wàn)億元。以前“白名單”項(xiàng)目必要條件之一：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須處于在建施工狀態(tài)，包含短期停工但資金到位后能馬上復(fù)工，并能建成交付的項(xiàng)目。這就意味著是對(duì)之前快完工項(xiàng)目的收尾。以前“白名單”項(xiàng)目資金多數(shù)用于修復(fù)有困難的“保交樓”、“爛尾樓”等項(xiàng)目，而并不是那些處于剛開發(fā)的項(xiàng)目上。項(xiàng)目后期對(duì)于砂石骨料用料需求并不多，增量帶動(dòng)作用十分有限。10月17日，國(guó)新辦會(huì)議宣布進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，這后續(xù)的1.77萬(wàn)億元增量資金，才能有一部分資金流入新開工的商品住房項(xiàng)目，從而拉動(dòng)砂石骨料用料需求。

1.77萬(wàn)億元帶來(lái)的砂石骨料需求年增量在0.62-1.55億噸。假設(shè)按照悲觀20%、中性30%、樂(lè)觀50%劃分1.77萬(wàn)億元增量資金流入商品住房新開工項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，建安成本占房地產(chǎn)總開發(fā)成本70%，商品房建安成本在1200-1800元/平方米（按均價(jià)1500元/平方米計(jì)），從施工周期看，房地產(chǎn)“新開工”到“竣工”一般耗時(shí)2-3年，是砂石骨料用料的主要時(shí)期，按照3年期建設(shè)周期來(lái)看，砂石骨料年需求增量為：

表3：1.77萬(wàn)億元增量資金拉動(dòng)砂石骨料需求測(cè)算

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盡管房地產(chǎn)政策利好頻傳，但房地產(chǎn)嚴(yán)控增量，對(duì)于砂石骨料需求拉動(dòng)力度有限，需謹(jǐn)慎看待政策對(duì)市場(chǎng)的影響力。筆者預(yù)計(jì)2024年全年房地產(chǎn)砂石骨料需求用量20.17億噸，較2023年減少2.97億噸，預(yù)計(jì)2024年全國(guó)砂石骨料需求135億噸，較2023年減少16億噸。100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造項(xiàng)目和“白名單”項(xiàng)目帶來(lái)的砂石骨料需求年總增量在0.68-1.72億噸。2024年已近尾聲，這部分砂石骨料增量對(duì)2024年砂石骨料需求影響不大，預(yù)計(jì)對(duì)2025年砂石骨料需求有部分提振作用，但根據(jù)過(guò)往砂石骨料的需求體量來(lái)說(shuō)，拉動(dòng)作用不會(huì)太大。

表4:兩個(gè)增量政策帶來(lái)的砂石骨料年需求增量（億噸/年）

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