降低存量房貸利率呼聲再起：按揭市場(chǎng)正從“賣方市場(chǎng)”進(jìn)入“買方市場(chǎng)”

2023年7月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年6月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降、二手住宅環(huán)比下降。圖為2023年6月21日，太原，民眾在售樓部查看商品房戶型。

房貸利率的一升一降牽動(dòng)著老百姓的神經(jīng)。在央行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款后，存量房貸利率是否會(huì)下調(diào)成了購房者最關(guān)心的話題之一。

近日，有媒體報(bào)道稱常州市部分銀行同意下調(diào)存量房貸利率，此事引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。然而，隨后，該媒體將“也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率”等關(guān)鍵詞從報(bào)道中刪除。

7月21日，記者就存量房貸利率能否協(xié)商一事致電常州幾家商業(yè)銀行，其中一家商業(yè)銀行的工作人員回應(yīng)：“我們只有商轉(zhuǎn)公(住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款)，但沒有聽說過可以商量房貸利率的?！?/p>

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池表示，在房貸利率下行的情況之下，降低存量房貸利率是必然的。

她說，一些早期選擇固定利率的購房者苦高房貸利率久矣，銀行主動(dòng)有所作為，更能贏得老百姓的信任。

利差持續(xù)擴(kuò)大，提前還貸潮仍在持續(xù)

隨著我國新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率持續(xù)下降，存量房貸與新發(fā)放房貸的利差不斷擴(kuò)大。

央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。僅從6月來看，個(gè)人住房貸款利率為4.11%，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，觸及歷史低位，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個(gè)基點(diǎn)。

然而，相較于當(dāng)下較低的房貸利率，前些年購房者的房貸利率相對(duì)處于高位，其中一些人的房貸利率甚至超過6%，不少購房者選擇提前還貸來應(yīng)對(duì)較大的利差。

前幾年，90后女生張冉(化名)在江蘇昆山購房時(shí)房貸利率是6.4%。如今，每月2500多元的還款額中只有幾百元是本金，利息超過了2000元。為了盡快還清貸款，她平時(shí)會(huì)做一些兼職。張冉計(jì)劃用兩三年時(shí)間提前還清貸款，算下來，可以省30多萬元。

提前還貸潮仍在持續(xù)。此前，在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾解釋，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資，提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。他指出，這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響，是居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。

在理財(cái)方面，居民存款意愿持續(xù)增加。今年上半年，人民幣存款增加20.1萬億元，同比多增1.3萬億元。并且隨著理財(cái)打破“剛兌”，以及去年年底一些理財(cái)產(chǎn)品甚至出現(xiàn)“破凈”現(xiàn)象，居民選擇提前還款的意愿也在增加。

按揭貸款存量資源“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”或?qū)⒋蝽?/strong>

在發(fā)布會(huì)上，鄒瀾表示，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/p>

這被不少業(yè)內(nèi)人士看作是存量房貸利率下行的信號(hào)。目前來看，還沒有銀行明確宣布同意下調(diào)存量房貸利率。

降低存量房貸利率難在哪兒？趙秀池指出，降低存量房貸利率，銀行的收益會(huì)降低。銀行是一個(gè)特殊的企業(yè)，一定程度上靠存貸款的利差維持生存，降低存量房貸利率，等于減少了利差收入。

但是，購房者提前還貸以降低貸款成本，銀行是攔不住的。趙秀池說，允許在存量房貸利率高處“站崗”的借款人與銀行協(xié)商降低利率是必然的。她建議，銀行統(tǒng)一將之前存量房貸固定利率轉(zhuǎn)化為基于LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)的浮動(dòng)利率。

而此前在發(fā)布會(huì)上，鄒瀾介紹，上半年，從銀行房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)貸款余額一共是50多萬億元，其中個(gè)人住房貸款余額接近40萬億元?！皞€(gè)人住房貸款余額總體略微減少?！?/p>

“按揭市場(chǎng)正從‘賣方市場(chǎng)’進(jìn)入‘買方市場(chǎng)’?！痹趶V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，一季度存量房貸余額開始減少，這或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)大趨勢(shì)，意味著按揭貸款的“蛋糕”在變小。對(duì)于銀行來講，房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是各個(gè)銀行爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。

李宇嘉認(rèn)為，未來，住房信貸市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代后，除了自上而下的“降利率”，也將出現(xiàn)自下而上的存量房貸“降利率”，住房信貸存量資源的“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”預(yù)計(jì)很快就會(huì)打響。隨之而來的是，銀行的經(jīng)營行為也將發(fā)生很大變化。例如，銀行“跳”出來降低LPR的加點(diǎn)水平，以爭(zhēng)奪客戶，具有一定的必然性，既包括以低利率爭(zhēng)取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他銀行的客戶來辦理“轉(zhuǎn)按揭”以置換舊的貸款等。

此外，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)還指出，存量房貸利率下調(diào)有兩個(gè)路徑：協(xié)商或“償還舊貸款辦理新貸款”，然而，如何操作以及相關(guān)細(xì)節(jié)并未明確，是全部下調(diào)還是擇優(yōu)下調(diào)存量房貸利率，至少需要明確規(guī)則。他指出，針對(duì)還貸壓力大或信用分高的客戶，建議落實(shí)差異化政策。

房?jī)r(jià)不具備大幅下跌的基礎(chǔ)

除了房貸利率，老百姓最關(guān)心的問題還有房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)的走勢(shì)。

上周，房地產(chǎn)市場(chǎng)交出了“半年報(bào)”。在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所改善，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)化運(yùn)行，上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

從房地產(chǎn)主要指標(biāo)來看，上半年，全國商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長(zhǎng)1.1%，均明顯好于去年全年。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%。

值得關(guān)注的是，上半年保交樓成果顯著，上半年，房屋竣工面積33904萬平方米，增長(zhǎng)19.0%。

“上半年樓市‘先揚(yáng)后抑’，后續(xù)仍然需要耐心、信心、政策支持?！壁w秀池表示，上半年住宅的銷售量雖然下降，但是住宅的銷售額在增長(zhǎng)。而開發(fā)投資、房屋及新開工面積下降，也在一定程度上說明了開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較悲觀，投資意愿較低。

從房?jī)r(jià)來看，6月，新房銷售價(jià)格環(huán)比“止?jié)q”。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有31個(gè)，比上月減少15個(gè)。

同時(shí)，二手住宅價(jià)格跌幅擴(kuò)大。70個(gè)大中城市中有63城二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降，僅有7個(gè)城市上漲，打破近期下調(diào)城市數(shù)量的紀(jì)錄。一線城市上海二手住宅價(jià)格“領(lǐng)跌”。

貝殼研究院首席分析師許小樂向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的節(jié)奏從一季度的恢復(fù)性反彈回到常態(tài)。并且買方市場(chǎng)的特征越來越強(qiáng)，房源供應(yīng)充足，房源去化周期拉長(zhǎng)，業(yè)主售價(jià)預(yù)期下調(diào)，因此，房?jī)r(jià)短期處于回落階段。

“不同區(qū)域、不同類型住房房?jī)r(jià)回調(diào)的步子也不一致”，許小樂表示，從城市看，經(jīng)濟(jì)、人口等基本面較好的城市，市場(chǎng)需求充足，這類城市房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較??；從產(chǎn)品看，一些“老破小”因?yàn)椴荒芎芎脻M足居民改善性住房需求，去化困難，價(jià)格下調(diào)幅度較為明顯。

李宇嘉則認(rèn)為，這是由于一季度積壓的需求釋放完畢后，需求出現(xiàn)斷層、接續(xù)不上。新房環(huán)比“由漲轉(zhuǎn)跌”，二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大，是二季度市場(chǎng)交易情緒較弱、成交量下滑的必然結(jié)果。同時(shí)，疊加近期債務(wù)到期、保交樓力度加大對(duì)資金需求增加，開發(fā)商重回降價(jià)促銷通道。

關(guān)于二手房房?jī)r(jià)，李宇嘉認(rèn)為，隨著市場(chǎng)預(yù)期下滑，部分投資者、預(yù)期悲觀的業(yè)主開始降價(jià)出售，近期，一線城市二手房掛牌量迅速攀升。而一線城市新市民、年輕人較多，疫后就業(yè)復(fù)蘇不及預(yù)期，他們對(duì)房?jī)r(jià)支付能力有所下降。并且隨著一線城市近期保租房、長(zhǎng)租房、人才房供應(yīng)多，租購并舉取得進(jìn)展，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)弱、支付能力下降后，購房人群開始轉(zhuǎn)向租房。

“目前，房地產(chǎn)還面臨一些困難和挑戰(zhàn)，主要是消費(fèi)者預(yù)期不足，陷入觀望，經(jīng)過一段時(shí)間的常態(tài)化運(yùn)行之后，市場(chǎng)預(yù)期將逐步趨于平穩(wěn)。”許小樂說。

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，近期，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，將“金融16條”中兩項(xiàng)有適用期限的政策統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月底，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時(shí)結(jié)合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃期限延長(zhǎng)至明年5月底。

同時(shí)，許小樂也談到，我國住房金融“安全墊”較高，居民房貸債務(wù)壓力總體穩(wěn)定，房?jī)r(jià)不具備大幅下跌的基礎(chǔ)。而且我國城鎮(zhèn)化正處于從人口紅利向人才紅利過渡的關(guān)鍵階段，居民改善住房的需求強(qiáng)烈，這類住房需求是房?jī)r(jià)恢復(fù)平穩(wěn)健康的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。