“三大工程”助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

10月底，中央金融工作會議在北京舉行，會議指出，要“加快保障性住房等三大工程建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”?！叭蠊こ獭苯ㄔO(shè)和“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”引起了大家的廣泛關(guān)注。

近年來，各地都在不斷探索構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從此次中央金融工作會議的精神來看，保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”建設(shè)或是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。

我國在1998年切斷福利分房之后，住房制度不斷改革完善，隨著房改的推進(jìn)，大部分居民的住房問題已經(jīng)基本得到了解決，我國的房地產(chǎn)供求關(guān)系也發(fā)生了重大變化。主要變化特征為：房地產(chǎn)市場由賣方市場演變?yōu)橘I方市場；由以增量房為主轉(zhuǎn)向以存量房為主；由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的新城開發(fā)模式演變?yōu)橐猿鞘懈聻橹?，“大拆大建”為輔的房地產(chǎn)發(fā)展模式；由以商品房銷售為主轉(zhuǎn)向更多地以提供保障房為主；由住宅單一開發(fā)模式向提供產(chǎn)業(yè)支撐、多元公共服務(wù)，打造宜居宜業(yè)、居業(yè)聯(lián)動的生產(chǎn)生活環(huán)境轉(zhuǎn)型。

不難看出，保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”建設(shè)正是適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系重大變化、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其對于促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，改善民生、拉動內(nèi)需，實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展有重要意義。

保障性住房建設(shè)是未來房地產(chǎn)市場的重頭戲，對于改善民生意義重大。為買不起房的保障對象提供保障房是政府一直以來的關(guān)切。保障性住房建設(shè)體現(xiàn)了對以人為本的堅持，也能使保障對象有更多的獲得感、幸福感?！笆奈濉币?guī)劃期間，各地因城施策，規(guī)劃了保障性住房建設(shè)的藍(lán)圖，保障性住房既包括產(chǎn)權(quán)類的共有產(chǎn)權(quán)住房，也包括租賃類的公租房、保障性租賃住房。保障性住房的覆蓋面會越來越大，覆蓋的人群也會越來越多，做到應(yīng)保盡保，使人們的居住生活更美好。

新發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》為我國的保障性住房建設(shè)與管理提出了明確指導(dǎo)，保障性住房重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體。為了更有效地保障應(yīng)保對象，對保障性住房將實施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場。未來各地需因城施策，細(xì)化保障房的類型，以及對應(yīng)的保障人群、方式和標(biāo)準(zhǔn)，建立完善的準(zhǔn)入退出制度，并根據(jù)保障對象的收入變動隨時作出動態(tài)退出調(diào)整，尤其要加強動態(tài)退出的力度，完善動態(tài)退出的政策法規(guī)和救濟(jì)途徑。

城中村改造對于改善民生、實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展意義重大。城中村的配套設(shè)施一般比較落后，居住條件較差，與所處城市有較大差距，因此，通過城中村改造，一方面可以改善城市面貌與治安環(huán)境，使城中村跟上發(fā)展的步伐，與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)，讓城中村的居民享受現(xiàn)代化的城市設(shè)施。另一方面，城中村改造也會推動形成新的房地產(chǎn)需求和供給，保障房、商品房、租賃住房的數(shù)量都會有一定程度的增加，有利于解決一部分居民的住房問題。

為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對城中村改造提出了分類推進(jìn)的設(shè)計方案，即根據(jù)不同的城中村情況或者實施拆除新建，或者進(jìn)行整治提升，或者二者兼而有之。城中村改造的重點難點是資金籌集與居民意愿問題。如何實現(xiàn)資金平衡與盈利、如何促進(jìn)居民達(dá)成共識、如何處理好經(jīng)濟(jì)效益與社會效益之間的關(guān)系還有待相關(guān)政策提供進(jìn)一步的支持。

“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對于補齊城市短板、提高城市韌性意義重大。當(dāng)前，“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是很多大城市，尤其是超大、特大超市的短板。無論是新冠疫情，還是今年洪澇等地質(zhì)災(zāi)害對部分地區(qū)的沖擊，都讓人們更加體會到應(yīng)急設(shè)施的重要性?！捌郊眱捎谩惫不A(chǔ)設(shè)施平時用于民生需要，或居住，或休閑，或養(yǎng)老；出現(xiàn)緊急情況時則用于應(yīng)急避難，能夠保障更多的人在災(zāi)難面前得到及時的救助，是補齊城市短板、急民所急、想民所想、改善民生、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重大舉措。各城市需進(jìn)一步探討如何布局“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施，如何更好地處理好當(dāng)前利益與長遠(yuǎn)利益、經(jīng)濟(jì)效益與社會效益之間的關(guān)系。