房地產(chǎn)代建模式興起 會成為樓市主流嗎？

處于深度調(diào)整周期中的房地產(chǎn)行業(yè)，在強(qiáng)有力政策支持下有望實(shí)現(xiàn)回暖復(fù)蘇，重回平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。與此同時(shí)，一些順應(yīng)行業(yè)新形勢的模式，正在從過去的蓄勢待發(fā)逐步發(fā)展壯大，比如房地產(chǎn)行業(yè)的代建模式。房地產(chǎn)代建模式也被稱為輕資產(chǎn)模式，其特征就是投資和開發(fā)相互分離。過去房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過大量融資拿地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，代建模式下，代建企業(yè)接受投資方的委托，不再融資拿地，而是僅僅部分或者全程參與房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理和服務(wù)等環(huán)節(jié)。代建企業(yè)通過專業(yè)的管理和服務(wù)，輸出標(biāo)準(zhǔn)體系、產(chǎn)品體系、品牌體系以及資源體系，通過輸出這些資源為委托方帶來價(jià)值提升。

房地產(chǎn)代建模式有廣泛需求。我國提出，為更好解決新市民、青年人的住房問題，“十四五”時(shí)期將在人口凈流入大城市籌集建設(shè)650萬套保障性租賃住房，如此規(guī)模的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)為代建模式創(chuàng)造機(jī)遇。與此同時(shí)，我國仍處在城鎮(zhèn)化率提升階段，農(nóng)村人口進(jìn)入城市，城市之間的人口流動(dòng)，以及隨著我國進(jìn)入城市更新階段，都將繼續(xù)產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，大型國有企業(yè)、城投公司拿地后的開發(fā)建設(shè)管理，可以由有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以代建模式承接完成。

從國際經(jīng)驗(yàn)看，專業(yè)細(xì)化與分工是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，而輕資產(chǎn)代建模式順應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)細(xì)分化趨勢。以美國為例，房地產(chǎn)開發(fā)每一個(gè)細(xì)分環(huán)節(jié)，均有相對應(yīng)的投資商、開發(fā)商、承建商、運(yùn)營商。且輕資產(chǎn)模式在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域較為普遍，有報(bào)道顯示，美國三大房地產(chǎn)巨頭均是以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營。

代建業(yè)務(wù)成為我國房企應(yīng)對當(dāng)前行業(yè)調(diào)整的新方向。較早進(jìn)入代建業(yè)務(wù)的綠城管理集團(tuán)在輕資產(chǎn)領(lǐng)域已探索10年有余。今年以來，不少房企宣布進(jìn)軍代建業(yè)務(wù)，如龍湖集團(tuán)推出“龍湖龍智造”代建業(yè)務(wù)板塊。有統(tǒng)計(jì)顯示，目前已經(jīng)有包括一些大型頭部企業(yè)在內(nèi)的40余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)布局代建業(yè)務(wù)。

面對熱點(diǎn)城市拿地的高成本，加之當(dāng)前個(gè)別房企出現(xiàn)資金流動(dòng)性緊張的狀況，在資金實(shí)力已顯不足的情況下，獨(dú)立拿地開發(fā)越來越少，以代建的模式開拓市場不失為一個(gè)新選擇。今年以來，為地方城投公司提供代建、為出險(xiǎn)房企項(xiàng)目進(jìn)行紓困式代建，是代建市場增量的主要來源。盡管代建業(yè)務(wù)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)總體占比還不大，由于其輕資產(chǎn)的特征，能維持較低的杠桿率，使得負(fù)債率較低。目前，一些房企的代建業(yè)務(wù)有相對較為可觀的利潤率。

發(fā)展代建模式有助于開發(fā)企業(yè)更加專注于提升項(xiàng)目開發(fā)效率和品質(zhì)。代建模式是房地產(chǎn)企業(yè)從過去集融資、拿地、開發(fā)、建設(shè)等功能于一身，向?qū)I(yè)和細(xì)化分工過渡的體現(xiàn)。由于代建模式具有投資和開發(fā)相分離的特征，委托方和投資方專注于控制投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，代建方則可專注于項(xiàng)目建設(shè)本身，能夠集中更多精力提升項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)。

代建模式的發(fā)展，需要代建企業(yè)進(jìn)一步提升管理能力以及形成良好的品牌信譽(yù)度。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，盡管當(dāng)前一些已經(jīng)開展代建業(yè)務(wù)的企業(yè)收益尚可，但隨著代建領(lǐng)域進(jìn)入快速發(fā)展期，有更多企業(yè)進(jìn)入代建賽道，代建市場規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，市場競爭也會更加激烈，收益率可能會有所下降。代建企業(yè)要在激烈的競爭中勝出，進(jìn)一步做大做強(qiáng)，需要針對投資主體和購房客戶均打造良好的信譽(yù)。把開發(fā)過程和服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)化，這種標(biāo)準(zhǔn)化將提升整個(gè)商業(yè)模式效率，能夠讓投資人、消費(fèi)者更方便地做出選擇，更好地獲得收益。同時(shí)，既要形成統(tǒng)一的建設(shè)和交付標(biāo)準(zhǔn)，也需深入市場滿足更廣泛的客戶需求。作為房地產(chǎn)領(lǐng)域正在發(fā)展的一個(gè)新方向，地方政府的支持和行業(yè)的規(guī)范也必不可少。