房地產(chǎn)債務(wù)展期規(guī)模增至1505億元 銷售端回暖仍是化債核心動(dòng)力

焦灼了一年多的房企化債問題似乎正迎來拐點(diǎn)。最近一周內(nèi)，央行、銀保監(jiān)會(huì)、中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)（以下簡稱“交易商協(xié)會(huì)”）等接連發(fā)布包括支持房企存量貸款、債券合理展期等在內(nèi)的系列措施，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是房地產(chǎn)下行周期以來最強(qiáng)有力的政策支持。種種跡象顯示，房企化債有望迎來黎明時(shí)刻。

對于央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布254號(hào)文《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出的16條金融支持房地產(chǎn)市場措施（以下簡稱“金融16條”），10余家民營房企代表在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)普遍認(rèn)為，“金融16條”利好房企融資端，有助“保交付”，而房地產(chǎn)市場走出低谷，未來還需要市場端的恢復(fù)。

不過，對于出險(xiǎn)房企，目前重點(diǎn)仍聚焦于如何進(jìn)行債務(wù)重組，以及探索債務(wù)展期等化債途徑。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月16日，房地產(chǎn)債務(wù)展期規(guī)模已達(dá)1505億元，涉及相關(guān)房企40家；此外，約有17家企業(yè)計(jì)劃推出債務(wù)重組方案。

“當(dāng)前多數(shù)出險(xiǎn)房企首先選擇對到期債券進(jìn)行展期，延后兌付壓力，為解決流動(dòng)性問題爭取時(shí)間?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報(bào)》記者表示，房企化債有賴于市場的回暖，房企的核心資產(chǎn)是開發(fā)項(xiàng)目，如果市場熱度較高，核心資產(chǎn)能有效轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，即若市場回暖，債務(wù)展期及再融資難度也將相應(yīng)下降。

積極緩解債務(wù)及經(jīng)營壓力

“金融16條”的出臺(tái)，明確了房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)各方主體目前的主要任務(wù)，預(yù)計(jì)未來房企尤其是民營房企將獲得開發(fā)貸、債券、信托等多渠道的融資支持。

“供需兩側(cè)雙管齊下，將有效避免房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，對按期兌付確有困難的房企而言，“金融16條”有助于其通過協(xié)商完成展期、置換到期債券，為資金周轉(zhuǎn)提供空間，讓經(jīng)營穩(wěn)定但受行業(yè)下行陷入暫時(shí)流動(dòng)性困難的房企率先脫困。而支持存量貸款、債券合理展期，疊加對“保交付”進(jìn)行金融支持的實(shí)質(zhì)性落地，將使已出險(xiǎn)房企獲得喘息機(jī)會(huì)，甚至帶動(dòng)市場進(jìn)入信用修復(fù)期。

從多家民營房企近期表現(xiàn)來看，企業(yè)仍在積極籌錢補(bǔ)充現(xiàn)金流。“金融16條”出臺(tái)后，11月15日碧桂園公告稱，訂立配售協(xié)議擬配售14.63億股，所得款項(xiàng)總額約為39.2億港元，用途為現(xiàn)有境外債項(xiàng)再融資、一般營運(yùn)資金和未來發(fā)展。

11月16日雅居樂發(fā)布公告稱，公司擬以先舊后新方式配股，凈籌措資金約7.83億港元。公司稱，擬將認(rèn)購事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用作現(xiàn)有債項(xiàng)再融資及一般企業(yè)用途。

讓市場產(chǎn)生較強(qiáng)信心的還有“第二支箭”——民營企業(yè)債券融資支持工具，其在新增“直接購買債券”的同時(shí)，提及了央行2500億元的資金支持規(guī)模。

11月15日，“第二支箭”首單中票落地，龍湖集團(tuán)完成200億元中期票據(jù)注冊；此前一天，交易商協(xié)會(huì)受理的美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊發(fā)行；而更早之前（11月11日），新城控股公告稱，公司擬向交易商協(xié)會(huì)申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度。

在業(yè)內(nèi)看來，“第二支箭”“金融16條”以及保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的統(tǒng)一規(guī)定，提振了市場信心，形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動(dòng)性壓力。

推進(jìn)多種債務(wù)重組方案化債

除了優(yōu)質(zhì)大型民營房企，目前一些已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的房企也積極推動(dòng)債務(wù)重組。

11月15日，記者從知情人士處獲悉，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)正準(zhǔn)備對其境內(nèi)的債券進(jìn)行整體重組，目前正在對重組條款進(jìn)行磋商。據(jù)悉，截至目前該公司存續(xù)境內(nèi)債券及關(guān)聯(lián)ABS規(guī)模合計(jì)約154億元?！昂罄m(xù)進(jìn)展還有待公告?！痹撝槿耸扛嬖V記者。

早在11月1日，旭輝控股公告稱，已暫停支付公司境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付本金和利息，尋求境外債務(wù)全面解決方案，為緩解流動(dòng)資金壓力及為業(yè)務(wù)營運(yùn)提供資金，正積極探索處置境外資產(chǎn)。截至該公告日，旭輝控股境外債務(wù)總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）約68.5億美元。11月16日，旭輝集團(tuán)相關(guān)人士就上述事宜向記者表示，“目前還沒有最新進(jìn)展公布，希望往好的方向走?！?/p>

“好消息真的來了。我們正在推進(jìn)債務(wù)重組，希望能得到好結(jié)果?！币患覀鶆?wù)重組計(jì)劃暫停已逾半年的某房企人士向《證券日報(bào)》記者表示。而某千億元級(jí)房企人士則向記者透露，“（公司）債務(wù)展期都在正常進(jìn)行中，至于是否有境內(nèi)外整體債務(wù)重組計(jì)劃，雖然暫時(shí)沒有安排，但不排除后續(xù)會(huì)采取行動(dòng)?！?/p>

“當(dāng)前約有17家房企計(jì)劃推出債務(wù)重組方案，其中，華夏幸福、富力地產(chǎn)以及中國奧園債務(wù)重組及大規(guī)模債務(wù)展期已取得進(jìn)展。但多數(shù)出險(xiǎn)房企仍未實(shí)現(xiàn)整體債務(wù)重組，暫未走出流動(dòng)性危機(jī)。”劉水稱，房企債務(wù)重組方式包括出售資產(chǎn)清償債務(wù)、以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)、債務(wù)展期、債務(wù)減免、增加抵押物、債轉(zhuǎn)股、共益?zhèn)?，?dāng)前而言，多數(shù)房企需要采用組合方式制定債務(wù)重組方案，根據(jù)企業(yè)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)和投資人要求選擇合適的方案。

“房企債務(wù)問題較為復(fù)雜，旗下不少資產(chǎn)可能早已被抵押融資，更何況在市場下行期，要想找到承債接盤者或者采取引入戰(zhàn)投等方式進(jìn)行債務(wù)重組并不容易。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，市場下行期推動(dòng)債務(wù)重組，房企付出的代價(jià)較大，各方利益更不好協(xié)調(diào)，所幸“金融16條”出臺(tái)，將促使相關(guān)金融機(jī)構(gòu)重估房企真實(shí)資產(chǎn)與負(fù)債情況。

債務(wù)展期規(guī)模已達(dá)1505億元

值得關(guān)注的是，“金九銀十”成色不足，疊加市場下行期處置資產(chǎn)不順利，使得近期債務(wù)違約房企數(shù)量又有增加。

上海票據(jù)交易所信息顯示，前三季度累計(jì)有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。10月份以來，三巽集團(tuán)等多家房企發(fā)布接到債權(quán)人清盤呈請公告。

不過，在近期利好政策頻出背景下，部分民營房企將有望熬過寒冬。事實(shí)上，相對于各類債務(wù)重組方式，將存量債務(wù)展期才是當(dāng)下成功率更大更有效的暫時(shí)化債方式。

在實(shí)現(xiàn)債務(wù)展期的房企中，富力地產(chǎn)債務(wù)規(guī)模較大。11月10日上午，富力地產(chǎn)公告稱，經(jīng)過債券持有人會(huì)議表決，“H16富力4”等8筆境內(nèi)公司債券獲得展期，債券總額135億元，加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月延長至3年以上。今年7月份，富力已經(jīng)完成10筆美元債的整體展期，合計(jì)49.43億美元（約合人民幣332.37億元），還款期限全部延長了三年至四年，涵蓋了公司所有中長期境外美元債。

由此，富力地產(chǎn)共467億元的境內(nèi)外債務(wù)問題迎來轉(zhuǎn)機(jī)，為公司獲得至少3年的喘息時(shí)間。

“債務(wù)展期，公司一直在按部就班地談，但此前能談成功，往往要付出比較大的代價(jià)。現(xiàn)在有了政策支持，談判的難度會(huì)降低。此外，信托方面也有支持，展期覆蓋面會(huì)擴(kuò)大?！蹦撤科髢?nèi)部人士向《證券日報(bào)》記者介紹，此前小規(guī)模發(fā)債成功后，金融機(jī)構(gòu)或部分債權(quán)人會(huì)擠兌，難以有效解決流動(dòng)性緊張，但如今規(guī)模較大，靈活性較強(qiáng)，有望將資金真正用于“保交付”或者經(jīng)營端。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《證券日報(bào)》記者表示，事實(shí)上，在當(dāng)下市場環(huán)境中，債權(quán)人除了同意展期，似乎也找不到更好的回收資金的方式。

化債核心動(dòng)力仍在銷售

“房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈很長且較為復(fù)雜，長遠(yuǎn)來看，化債的核心動(dòng)力仍在于銷售端回暖?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥向《證券日報(bào)》記者表示。

東高科技投研學(xué)院副院長楊波向《證券日報(bào)》記者表示了相同觀點(diǎn)，“房企化解債務(wù)問題涉及方面廣，各方利益不好協(xié)調(diào)，要想推動(dòng)債務(wù)重組成功，核心還是要房地產(chǎn)市場銷售回暖?！?/p>

不過，目前房企銷售整體復(fù)蘇力度較弱。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月TOP100房企銷售額同比下降43.4%，降幅較前9個(gè)月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)5個(gè)月收窄，但收窄幅度均沒有超過2個(gè)百分點(diǎn)。這其中，除了國企、央企銷售較為穩(wěn)健外，亦有部分中型優(yōu)質(zhì)房企銷售額上升。而據(jù)多家第三方機(jī)構(gòu)公布的10月份單月銷售情況來看，在TOP100房企中，逾六成企業(yè)單月銷售額環(huán)比增長。

“萬科在10月份的最后一天召開了一次內(nèi)部會(huì)議，對今年最后兩個(gè)月的銷售沖刺做了部署，例如加大各類銷售渠道的合作力度等?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向記者透露，此前，萬科一向重視培養(yǎng)自營營銷渠道，此次則強(qiáng)調(diào)以銷售結(jié)果為導(dǎo)向，在市場持續(xù)疲弱的情況下，向渠道發(fā)力，在最后兩個(gè)月全力沖刺。

此外，為了沖擊年度銷售目標(biāo)，自11月16日起，遠(yuǎn)洋集團(tuán)推出“遠(yuǎn)洋周三見”整合營銷活動(dòng)，覆蓋北京、上海、廣州等30余座城市的上百個(gè)樓盤。同時(shí)，公司還利用“雙十一”“雙十二”等節(jié)點(diǎn)，積極通過線上引流獲取新客戶，并持續(xù)挖掘老帶新成交。

對此，國金證券研報(bào)提出，民營房企面臨的主要困境是銷售下滑回款減少。在當(dāng)前寬松政策背景下，“手里有貨、貨能賣動(dòng)”的房企能夠享受紅利，并借機(jī)搶占市場。

對于銷售市場后續(xù)表現(xiàn)，中國銀河證券研報(bào)認(rèn)為，近期北京、杭州樓市政策的調(diào)整，也意味著“高能級(jí)”城市已經(jīng)進(jìn)入政策調(diào)整階段，后續(xù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策有望進(jìn)一步松動(dòng)，由于房價(jià)傳導(dǎo)機(jī)制為自上而下，所以“高能級(jí)”城市房價(jià)的企穩(wěn)對于整個(gè)市場具有積極作用，后續(xù)銷售有望正式邁入復(fù)蘇軌道。