官宣的房地產(chǎn)支持資金已超萬億，最新的2500億能否為房企成功輸血？

地產(chǎn)股債迎來久違大漲。11月9日，“20碧地04”、“20碧地03”、“21龍湖05”等多支地產(chǎn)債漲幅超20%；碧桂園、旭輝、龍光等內(nèi)房股漲幅突出，部分股票盤中最高漲幅超50%。

股債大漲的背后是監(jiān)管層再度出面表態(tài)，繼由中債增擔保發(fā)債之后，持續(xù)加大對民營房企融資的支持力度。

11月8日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)文稱，在央行的支持和指導(dǎo)下，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。

上述文章中明確，“第二支箭”將涉及到的支持方式，除此前的擔保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證外，還新增了“直接購買債券”，并提及了2500億元的資金支持規(guī)模。

2018年，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個渠道采取“三支箭”的政策組合支持民營企業(yè)融資，“第二支箭”便是該政策組合中的債券。業(yè)內(nèi)認為，支持方式的拓寬、支持金額的增加，將有助于民營房企恢復(fù)發(fā)債，修復(fù)房企信用。

中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，加上“第二支箭”本次計劃的2500億資金，年內(nèi)主管部門已宣布超過萬億資金用于直接支持房地產(chǎn)企業(yè)，包括上半年對房地產(chǎn)并購貸款及并購債支持規(guī)模超過1000億， 5月份、8月份示范房企通過信用風(fēng)險緩釋工具及全額擔保發(fā)債融資的百億資金，8月底監(jiān)管部門設(shè)立保交樓2000億專項借款，以及9月底監(jiān)管指示對房地產(chǎn)新增6000億貸款。

持續(xù)加大支持力度

交易商協(xié)會指出，“第二支箭”由央行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

“第二支箭”舉措誕生于2018年。彼時，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務(wù)院批準，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。本次的“第二支箭”便是前述政策組合中的債券支持。

這也是最近十余天內(nèi)，監(jiān)管層第三次以明確的動作密集支持民營房企融資。

10月27日，人民銀行副行長潘功勝赴中債增開展專題調(diào)研，并表示近期中債增“對維護民營房企債券融資穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用”，要求中債增“加大對民營房企債券融資的支持力度”。平安證券固收團隊認為，央行對中債增提出了進一步要求，預(yù)計后續(xù)擔保規(guī)模會有所加大。

4天后，交易商協(xié)會進行了8月以來的第三次召開民營房企座談會。11月1日，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會。同時，座談會明確，將會繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度，且目前正在推進十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。

短期內(nèi)的頻繁發(fā)聲，再加上支持資金規(guī)模的明顯擴大，讓業(yè)內(nèi)對此次舉措給予了不小的期待。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水認為，密集支持民營房企發(fā)債融資，房企將迎發(fā)債融資窗口。

有此前借助中債增增信完成發(fā)債的房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示，監(jiān)管層之前的很多動作就意在對房企主體予以支持，相較而言，此前的規(guī)模、力度、效果都較為有限。此次的支持力度有明顯提升。

申萬宏源地產(chǎn)分析師袁豪指出，監(jiān)管層此次發(fā)聲，推進融資支持，意味著保主體政策進一步推進，在強調(diào)三個融資支持工具的同時，新增直接購買債券，預(yù)計直接買債將具更強增信效果?！爸С?500億元債券融資，強調(diào)包括房地產(chǎn)，并且表示規(guī)?？梢詳U容，支持規(guī)模顯著擴大。”

事實上，2022年以來，監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)的政策持續(xù)松綁，并予以支持，尤其在房企融資方面，從并購貸到信用風(fēng)險緩釋工具，再到中債增為民營房企提供全額擔保發(fā)債，層層遞進，拿出了諸多切實的舉措。

交易商協(xié)會在上述8日晚間的官網(wǎng)文章中明確，后續(xù)，相關(guān)工作將納入支持工具統(tǒng)籌推進。未來，隨著民營企業(yè)發(fā)債融資支持范圍和規(guī)模的擴大，支持工具作用將進一步充分發(fā)揮。

劉水認為，這次政策支持民營房企發(fā)債融資，將有力引導(dǎo)市場機構(gòu)改善對民營房企的風(fēng)險偏好和融資氛圍，有效緩解民營房企信用收縮問題，促進民營房企融資恢復(fù)。

實際落地仍有難題

盡管監(jiān)管層給出了許多支持舉措，但在市場化實施推進過程中，仍存在不少難題，尤以近期的中債增擔保發(fā)債為典型。

第一財經(jīng)記者了解到，中債增需要發(fā)行人通過實物資產(chǎn)或第三方進行反擔保，以作為風(fēng)險緩釋措施，而這房企來說，難度并不低。多位受訪對象向記者表示，若以實物資產(chǎn)提供反擔保，中債增的要求很高，例如資產(chǎn)本身要足夠優(yōu)質(zhì)、股權(quán)關(guān)系清晰干凈、沒有進行抵押等。

有完成了中債增發(fā)債的房企內(nèi)部人士向記者表示，機構(gòu)可能會比較傾向于商業(yè)、寫字樓等自持類的資產(chǎn)?！斑@類資產(chǎn)通常比較優(yōu)質(zhì)，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如龍湖天街、吾悅廣場等，同時股權(quán)也比較干凈。而住宅項目類的資產(chǎn)則比較復(fù)雜，可能涉及到銷售情況、土地款等多個方面，估值也不如商業(yè)資產(chǎn)來得方便明晰?！?/p>

然而當前房企能拿出的干凈優(yōu)質(zhì)項目已然寥寥。受困于流動性壓力，許多房企手中優(yōu)秀的資產(chǎn)此前已去做抵押、進行融資，如今能提供的擔保物很少。同時，在目前的行情下，資產(chǎn)估值存在大幅折價的可能，房企從而可能要拿出更多的資產(chǎn)才能完成反擔保。

此外，有多位受訪人士向記者表示，中債增實則會更傾向于由第三方來進行反擔保。“因為資產(chǎn)存在打折的可能性，盡管做擔保的時候已經(jīng)打了折扣，但這些畢竟不能立刻轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流?！庇虚L期跟蹤地產(chǎn)板塊的券商分析師表示，中債增也沒必要手持如此多資產(chǎn)，因此會更青睞有更好的第三方主體提供反擔保。

同時，從部分房企的角度來說，借用中債增發(fā)債融資也并非最佳選擇。身在中債增擔保發(fā)債的名單中，但尚未使用該工具的金地集團便表示，使用這一擔保工具會產(chǎn)生相關(guān)費用，同時各方目前對擔保比例也有不同的看法；而金地手中有較多的成熟的持有型物業(yè)，尚有較好的融資空間，因而對于借用中債增進行融資，目前還不是非常急迫。

也有目前資金狀況尚可的房企內(nèi)部人士提及，在房企新增拿地且銷售情況不理想的情況下，借來的錢很難創(chuàng)造更多利潤，之后還要還債，可能并不劃算，“公司通過各種方式節(jié)省開支，可能也就把冬天扛過去了”。

凡此種種，也使得目前真正落地的案例并不多。截至目前，在中債增提供的“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔?！钡闹С窒?，僅有6家民營房企順利發(fā)行了6筆中期票據(jù)，金額合計68億元。加上早前以信用風(fēng)險緩釋工具發(fā)債的案例，共計發(fā)行金額約80億元。相較于房企存量債務(wù)實則杯水車薪。

值得一提的是，有完成了中債增發(fā)債的房企內(nèi)部人士提及，盡管反擔保的抵押率大約也就45%左右，但獲得的融資可用以償債，而經(jīng)營性貸款等方式獲得的資金則僅可用于日常經(jīng)營使用。

“現(xiàn)在房企的經(jīng)營性資金需求其實并不高。”上述房企人士表示，“房企的當務(wù)之急明顯是解決債務(wù)危機?！庇纱耍幢惆l(fā)債額度較小，困難較多，有房企依然更愿意采取此種方式融資。

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此前支持政策實際落地中出現(xiàn)的各種困難，也讓部分業(yè)內(nèi)人士期待此次的政策落地能有所不同。

對于新增的“直接購買債券”，上述中債增發(fā)債的房企內(nèi)部人士向記者分析，“可能意味著中債增、或者相關(guān)方也會部分地參與到債券發(fā)行中，由他們領(lǐng)頭，帶動市場其他的投資主體跟進，借此有效推動發(fā)債規(guī)模的擴大。之前只是做信用背書，和親自下場參與一級發(fā)行的效果是不一樣的?！?/p>

該房企人士進一步表示，或許接下來要求房企提供全額反擔保的模式也會發(fā)生變化，予以一定程度的弱化。

袁豪也認為，三大融資支持工具中，擔保增信和創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證，都需要房企出具抵押物，并且對抵押物要求較高，因而增信效果仍然受限，而預(yù)計本次政府直接買債將克服抵押物的障礙。

“此前的6000億元的銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場化資金支持，由于受限于房企拿地少、抵押物缺乏導(dǎo)致開發(fā)貸難以有力支持，同時市場銷售弱而按揭貸款也難以有力支持?！痹勒J為，本次央行直接再貸款提供資金支持，資金來源本身就比銀行的市場化資金更有增信效果，并且預(yù)計也將可以克服銀行市場化資金支持過程中的一些障礙，從而可以起到更好的增信支持效果。

另據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)出險房企數(shù)量已達52家，在2021年行業(yè)銷售額中占比達28%，出險規(guī)模創(chuàng)歷史新高。

袁豪認為，本次進一步強調(diào)支持民營房企發(fā)債融資，預(yù)計后續(xù)政策在支持房企數(shù)量和融資額度上都將進一步擴圍擴容，將對供給端實質(zhì)性修復(fù)。有業(yè)內(nèi)觀點指出，有部分房企此前一直在努力償債支撐，但在“斷貸潮”后流動性進一步承壓而最終出險，此次的支持名單或有望覆蓋此類企業(yè)，助其度過短期險境。

不過，考慮到“房住不炒”等一直以來的大方針，以及具體的市場情況，業(yè)內(nèi)有不少觀點對政策落地情況和效果，保持謹慎樂觀的態(tài)度。

中金公司認為，此次新增的“直接購買債券”，當前尚未明確是一級還是二級買債，“不過新增目的可能是由于近期部分民企地產(chǎn)龍頭估值大幅波動，為了穩(wěn)定市場，二級的操作意義更大?！?/p>

關(guān)于此次交易商協(xié)會提及的2500億元資金，中金公司認為是包含了2018年以來已經(jīng)支持的（本次是第二支箭政策延期并擴容），并且亦將中債民企增信發(fā)債納入融資支持工具。

“該政策體現(xiàn)了央行等監(jiān)管對于民企包括民營地產(chǎn)的融資支持，疊加買債計劃，有助于部分民營地產(chǎn)龍頭的二級市場價格階段性企穩(wěn)。但由于大量凈值型投資者持有這類債券并且有拋售意愿，因此具體價格企穩(wěn)幅度和時間仍取決于買賣雙方資金量?！鄙鲜鰴C構(gòu)認為。

中金公司進一步指出，由于操作機構(gòu)的“市場化行為”，出于防風(fēng)險等考慮，具體有哪些名字納入范圍仍待觀察。

國金證券地產(chǎn)分析師杜昊旻也表示，當前民營房企面臨的主要困境是銷售下滑回款減少，支持發(fā)債很難解決其資金壓力的根本來源，監(jiān)管支持民營房企發(fā)債更多目的或是保交樓。