房地產(chǎn)市場偏冷，穩(wěn)價促量怎么實現(xiàn)？

今年以來，商品房銷售面積、銷售額都面臨較大幅度下降，開發(fā)投資增速也大幅放緩。為應(yīng)對新情況新挑戰(zhàn)，多地以支持首套剛性購房需求、合理改善需求、租賃住房需求為著力點，因城施策。

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟有著舉足輕重的作用，是支柱產(chǎn)業(yè)。“穩(wěn)經(jīng)濟”中，房地產(chǎn)扮演怎樣的角色，如何引導(dǎo)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展？記者專訪了浙江工業(yè)大學(xué)副校長、中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬。

記者：如何看待當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)受到的壓力和挑戰(zhàn)？

虞曉芬：今年上半年，浙江房地產(chǎn)市場回落明顯，主要表現(xiàn)為：成交下降、價格回調(diào)、土地降溫、個別房企資金鏈斷裂等。這些變化，既是過去幾年多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策疊加效應(yīng)的滯后反應(yīng)，也與今年以來疫情多點散發(fā)和國際動蕩局勢等帶來的經(jīng)濟下行有關(guān)。

首先，一方面，經(jīng)濟運行面臨較大下行壓力，直接降低了居民的購買力和收入預(yù)期。另一方面，過去幾年房地產(chǎn)市場過熱、購房需求透支，疊加大力度房地產(chǎn)調(diào)控對房價上漲預(yù)期的扭轉(zhuǎn)。多方面因素，促使居民放慢購房腳步，進而影響整個產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

其次，傳統(tǒng)的高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高”開發(fā)經(jīng)營模式受到挑戰(zhàn)。 “三線四檔”“兩集中”從資金源頭上抑制開發(fā)商的快速擴張，融資約束突然大幅收緊疊加市場下行，房企資金鏈兩頭擠壓。

再次，高房價與滿足居民美好生活需要的矛盾突出，并抑制潛在購房需求的釋放。住房制度改革以來，我省居民住房條件發(fā)生了根本性變化，但也必須看到，商品房價格偏高、房價收入比偏高，造成新市民、青年人、部分本地中低收入群體和本地農(nóng)村遷移居民在城市不僅無力購房，還面臨居住擁擠、租房支出壓力過大等突出問題，進一步抑制潛在購房需求的有效釋放。

記者：房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)經(jīng)濟中起到什么作用？

虞曉芬：2009年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直保持在5%以上，2021年浙江房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為7.21%。房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟大盤中，扮演著很重要的角色：在拉動經(jīng)濟的“三駕馬車”中，房地產(chǎn)橫跨投資與消費兩大部門，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，購房又是大額消費；房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)有較大的拉動作用，用2018年全國投入產(chǎn)出表數(shù)據(jù)計算，房地產(chǎn)業(yè)每增加1個單位產(chǎn)值可以帶動其他產(chǎn)業(yè)1.69個單位的產(chǎn)值增長。

在當(dāng)前復(fù)雜的國際大背景下，大國經(jīng)濟應(yīng)更多立足于本國的投資和消費。房地產(chǎn)既是投資部門又是消費部門，既解決民生問題又可以發(fā)揮穩(wěn)經(jīng)濟的作用，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒e極支持。

但必須強調(diào)，支持房地產(chǎn)發(fā)展的前提是落實“房住不炒”，不能再重走過去的老路。各地政府要堅持“穩(wěn)價促量”——穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期；促投資規(guī)模、促成交量。對此，各地政府一定要有清醒認識，在鼓勵居民合理住房消費的同時，必須堅持“房住不炒”和“三穩(wěn)”。

記者：房地產(chǎn)政策面上利好不斷，是否意味著政策松綁期開始了？

虞曉芬：我不太使用“政策松綁期”這個提法，因為容易引起誤解。這次政策調(diào)整是對過去宏觀調(diào)控政策的一個修正，盡可能保持市場穩(wěn)定中性是不變的目標(biāo)，不要理解為“政策松綁”意味著政府有意大幅推高市場。

當(dāng)然，我們知道，維持市場穩(wěn)定中性是比較難的，中間難免會出現(xiàn)小幅波動。

我們一定要警惕重演2016年暴漲行情，必須堅持“三穩(wěn)”。近期，我參加多個座談會，企業(yè)家集中反映高房價、高房租加劇用工難、引人難、用工貴。我相信各級政府會做好市場監(jiān)測，精準(zhǔn)施策，既防止市場過度向下波動，也會防止市場向上波動。

記者：在下一步的政策制定和執(zhí)行中，應(yīng)注意什么？

虞曉芬：這一輪政策制定和政策執(zhí)行中，應(yīng)當(dāng)在落實“房住不炒”的前提下，堅持以“三穩(wěn)”為目標(biāo)，通過重點支持合理住房消費，特別是首套和改善性需求，堅持房地產(chǎn)金融審慎管理，來促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。具體如下：

第一，個人住房按揭貸款政策仍有放松空間。金融措施是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場最有效的工具。但在執(zhí)行過程中，銀行部門要做好金融審慎管理，嚴格審核“低首付”購房家庭的償付能力。

第二，積極發(fā)揮住房公積金作用。進一步擴大公積金覆蓋范圍，適當(dāng)降低首次購房公積金貸款首付比例，提高貸款支持額度，積極推進公積金證券化。

第三，因城施策，出臺激發(fā)需求端的地方政策。對商品房庫存量大、成交低迷的城市，可以出臺階段性購房券、購房補貼、契稅補貼等政策，支持購房落戶和城鄉(xiāng)居民合理住房需求?？梢约哟罄吓f危房改造、城中村拆遷工作力度。

第四，加大保障性住房建設(shè)，保障群眾住房基本需求。

第五，加大培育區(qū)域性的品牌房企。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)越來越強的區(qū)域差異性，只有深耕區(qū)域的公司才能深度了解市場特點，更好地防范風(fēng)險。從本輪房企“爆雷”情況看，全國性大型房企發(fā)生債務(wù)危機給經(jīng)濟社會帶來的影響要遠大于區(qū)域性的中小房企。各地政府要支持區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)走品牌品質(zhì)發(fā)展之路、走誠信經(jīng)營之路。我建議，建立更完善的房企信用體系，與施工企業(yè)工程款按時支付、房產(chǎn)品質(zhì)量等信息聯(lián)動管理，將房企“信用分”納入拿地的前置條件，督促房企誠信經(jīng)營。