戰(zhàn)略收縮？多個房企總部演繹“撤退上?！睉虼a

經(jīng)歷停工、停產(chǎn)的谷底后，上海重點園區(qū)企業(yè)基本全面復工。在其他企業(yè)生產(chǎn)線拉滿，爭分奪秒追進度之時，部分房企卻在忙著給總部“搬家”。

兩年前，在“地產(chǎn)圈”，上海還是房企總部偏愛的對象。許多企業(yè)將上海作為“立足大本營，走向全國化”的起點和沖擊千億規(guī)模、走向上市道路的通道，把總部搬遷至此。2019年是房企總部集中涌入上海的巔峰期。這一年，在克而瑞房企銷售榜單中，top50房企里有14家總部在上海，其中包括新城控股、世茂集團、陽光城、中梁控股、融信集團、祥生控股、新力控股等。公開報道顯示，一度有超過40家房企將總部設(shè)置在上海虹橋，其中的申虹路甚至有“地產(chǎn)一條街”之稱。

然而經(jīng)歷近3年的疫情沖擊和房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，上海虹橋“地產(chǎn)一條街”早已不復往日輝煌。不到一年時間，已經(jīng)有包括藍光發(fā)展、奧山集團、中庚集團等多家企業(yè)被指總部“出走”上海。近期，祥生控股、弘陽集團等也相繼被曝出已經(jīng)將總部搬回大本營。

上海往事：高速發(fā)展的時代

作為一個充滿傳奇的城市，上海不僅擁有一流資源、前沿信息，更承載著許多人的光榮與夢想。根據(jù)全國第七次人口普查結(jié)果，在上海2487萬常駐人口中，外省市來滬常駐人口占比達到42.1%，平均每年增加超15萬人。

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“黃金時代”，上海是房企總部遷移熱衷的目的地。2000年，閩系房企世茂集團率先將總部遷至上海，開啟全國化進程并順利登上資本市場，進入快速擴張期，先后于2017年、2019年進入房企千億、兩千億“俱樂部”。陽光城的高光時刻同樣發(fā)生在將總部搬至上海之后，2012年-2020年其合約銷售額由20億增長至2180億，增長超百倍。旭輝集團、寶龍地產(chǎn)、新城控股也是較早一批將總部搬至上海的房企。

他們的“成功路徑”，吸引了更多企業(yè)的到來。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年-2019年包括中梁控股、融信集團、正榮集團、中駿集團、新力地產(chǎn)、祥生控股、弘陽地產(chǎn)等在內(nèi)的22家房企將總部搬遷至上海。在上海，他們中的不少成員跨越千億門檻，被譽為“行業(yè)黑馬”。如果問當時為什么選擇將總部遷移至上海或者設(shè)立雙總部？企業(yè)的答案多數(shù)與弘陽地產(chǎn)一致——出于業(yè)務發(fā)展的需要。

2019年2月14日，弘陽地產(chǎn)發(fā)布公告宣布啟用上?？偛?。那時候的弘陽地產(chǎn)上市剛過半年，合約銷售額快速增長，需要更多資金擴充規(guī)模。相較于南京，金融機構(gòu)總部更多、融資渠道更廣泛的上海給弘陽帶來更多融資機會。截至2019年末，弘陽地產(chǎn)總借貸約為人民幣294.5億，其中優(yōu)先票據(jù)約為人民幣92.7億，同比增加約257.9%。

在弘陽地產(chǎn)準備“遷都”之時，280公里外的杭州，將總部從諸暨搬來的祥生控股已經(jīng)不滿足于“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國”的城市布局。2019年，依托上海經(jīng)濟中心的市場地位，祥生控股上海職能中心正式運行。2020年，祥生控股在港交所主板上市，成為當年唯一“一表過聆訊”的新上市房企，補齊當時TOP30房企上市的最后一塊拼圖。

撤退：為“活下去”

時過境遷，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，“高周轉(zhuǎn)”埋下的“禍根”被翻到臺前，不斷有房企被曝出債務違約、盈利能力下降、資金鏈吃緊。在上海虹橋的咖啡廳里，不同房企員工約著一起喝咖啡、互換信息的身影已鮮少再見。

整個行業(yè)發(fā)展進入低谷期，也許正如中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜所說，收縮戰(zhàn)線、壓縮管理成本和人工成本以保證“活下去”成了房企的第一要義。將總部遷回大本營成為一些房企的選擇。2021年，率先暴雷的藍光發(fā)展將總部遷回成都，多次沖擊上市不利的奧山集團回到了武漢，錦藝置業(yè)“返鄉(xiāng)”鄭州，中庚集團回歸福建。

近日，祥生控股和弘陽地產(chǎn)相繼結(jié)束“雙總部”戰(zhàn)略，將總部職能從上海撤離。對于此次總部調(diào)整的動作，弘陽地產(chǎn)相關(guān)負責人回應記者稱，上海總部部分職能部門將轉(zhuǎn)移至南京，是為了更有利于現(xiàn)階段業(yè)務開展。弘陽地產(chǎn)一直就是江蘇本土房企，總部的注冊地也一直在南京。目前，公司的重心在南京大本營。祥生控股相關(guān)負責人在接受記者采訪時則表示，公司一直是杭州、上海雙總部戰(zhàn)略，兩地有不同職能規(guī)劃。本次祥生控股將上海的職能中心轉(zhuǎn)移到杭州，并做到雙總部合二為一、統(tǒng)一管理，是提升企業(yè)對市場敏感度與快速反應能力的重要舉措。在祥生控股看來，通過職能中心的調(diào)整，公司總部管理人員可以進一步下沉一線，躬身入局。

而在柏文喜看來，房企總部搬離上海主要與房地產(chǎn)行業(yè)下行、市場走低、企業(yè)發(fā)展陷入困境有關(guān)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為60404億元，同比下降25.8%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前5月商品房銷售回款28926億元，同比下降35.9%。

從房企業(yè)績看，“出走”上海的房企表現(xiàn)多數(shù)不盡如人意。以祥生控股為例，今年前5月祥生控股實現(xiàn)合約銷售額133.71億元，同比去年下降66.36%。在今年3月21日，祥生控股發(fā)布公告稱，有一筆到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)展期后，仍未能在寬限期內(nèi)支付美元債利息1200萬美元，構(gòu)成實質(zhì)性違約。4月4日，祥生控股再發(fā)公告，2022年到期的2億美元10.5%優(yōu)先票據(jù)觸發(fā)交叉違約。而根據(jù)5月23日發(fā)布的年報顯示，祥生控股已經(jīng)有優(yōu)先票據(jù)及計息銀行及其他借款合共人民幣81.35億元已違約或交叉違約，并須按要求支付。此外，截至2021年底，祥生控股的銀行及其他借款總額、優(yōu)先票據(jù)及公司債券約343.86億元，其中172.48億元將于未來12個月內(nèi)到期償還，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為29.32億元，短期內(nèi)資金缺口超百億。

下一步：鞏固大本營

柏文喜表示，本次房企回到本地后可以在調(diào)整和收縮原來全國化快速發(fā)展的規(guī)劃基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)而立足當?shù)厥袌鲎鰧嵶鼍鰧＃蔀閰^(qū)域性的龍頭企業(yè)也可以實現(xiàn)較好的生存與發(fā)展。

結(jié)束雙總部戰(zhàn)略，祥生控股相關(guān)負責人表示，公司會始終貫徹推行“1+1+X”（第一個“1”代表浙江省，第二個“1”代表泛長三角區(qū)域，而“X”則代表著其他具高增長潛力的城市）的投資發(fā)展策略。在此基礎(chǔ)上，祥生控股將充分把握發(fā)展機遇，持續(xù)深入布局，提升市場份額，進一步鞏固其在浙江省及泛長三角區(qū)域的市場領(lǐng)先地位。

在祥生控股的2081萬平方米的土地儲備中，浙江、泛長三角及其他地區(qū)，土儲占比分別為 50.3%、37.2%及 12.5%。上述負責人透露，接下來，祥生控股集團將繼續(xù)堅持量入為出的經(jīng)營策略，堅定穩(wěn)健投資和城市深耕，進一步提高土儲擴張的精準性。

從弘陽地產(chǎn)2021年的業(yè)績看，其872.2億元的合約銷售額中74.4%來自長三角區(qū)域，尤其在大本營江蘇更是穩(wěn)居銷售領(lǐng)先地位。弘陽地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，將貼近一線的核心業(yè)務轉(zhuǎn)移至南京，是當下最適合弘陽發(fā)展的調(diào)整。大江蘇區(qū)域一直是弘陽的業(yè)務重心。據(jù)介紹，下半年，弘陽地產(chǎn)將把握好機遇，積極銷售，大力促回款，盡全力保障品質(zhì)交付，不負業(yè)主期待?！皯?zhàn)無定法，因時而定”，在弘陽地產(chǎn)看來，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略非一成不變，根據(jù)市場需要，積極擁抱變化，方能走得長遠。

“房企集中進出上海，反映出行業(yè)形勢的變化與房企的戰(zhàn)略調(diào)整與收縮?！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來，無論是在上海設(shè)立還是撤銷總部，都是各企業(yè)順應市場發(fā)展變化及自身發(fā)展需要做出的決定。

現(xiàn)在“撤出”并不意味著之后不會“再見”。柏文喜認為，上海占據(jù)著中外經(jīng)濟交流的高地，這座城市在動態(tài)發(fā)展與調(diào)整中，在我國經(jīng)濟發(fā)展中的地位、優(yōu)勢始終沒有變化，對企業(yè)總部的吸引力并未減弱。在他看來，如果房地產(chǎn)行業(yè)形勢得以回暖，部分企業(yè)在行業(yè)調(diào)整中發(fā)展迅猛并再次將全國化作為戰(zhàn)略性目標，未來還會有房企有意愿將總部搬遷至上海。