房?jī)r(jià)每平15萬跌到4.2萬,從“迪拜第二”到破產(chǎn)重整,三亞鳳凰島墜落神壇
近日,一則“三亞鳳凰島破產(chǎn)重整”的消息登上熱搜,這個(gè)曾經(jīng)要打造“迪拜第二”的度假島項(xiàng)目再度引起人們的關(guān)注。
6月13日,據(jù)中國(guó)交建(601800.SH)公告披露,其參股的三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鳳凰島國(guó)際郵輪港”)因資不抵債,被債權(quán)人提出重整的申請(qǐng)獲法院裁定受理。據(jù)了解,截至去年年底,鳳凰島國(guó)際郵輪港的資產(chǎn)總額約為50.4億元,但負(fù)債總額約為186.05億元。而中交建對(duì)三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港發(fā)展有限公司股權(quán)投資的10億元被核算至0元。
對(duì)此,《華夏時(shí)報(bào)》記者于6月21日得到中交建的采訪回復(fù)稱:參股投資10億元在過往年度已做了全額撥備,參股股權(quán)損失不會(huì)對(duì)本年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有影響。而關(guān)于本次重整的進(jìn)展情況則需見中交建的最新公告。
經(jīng)歷多年起伏,走到破產(chǎn)重整這一步,三亞鳳凰島這個(gè)知名項(xiàng)目背后的故事,也更加令人唏噓。
據(jù)海南房產(chǎn)中介謝文(化名)于6月16日下午透露,“以一套58平的鳳凰島內(nèi)房產(chǎn)為例,業(yè)主在2012年購(gòu)買的時(shí)候350萬左右,到了2012年底至2013年中的時(shí)候,房?jī)r(jià)到達(dá)約12萬元/平。而這套房子目前掛牌總價(jià)為245萬元,單價(jià)約為4.22萬元/平。”
島上唯一房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格“膝蓋斬”
據(jù)公開資料顯示,三亞鳳凰島位于三亞市三亞灣度假區(qū)“陽光海岸”的核心,是吹填出的人工島。一期用地面積548畝,二期海域使用權(quán)證面積749畝。
其一開始的運(yùn)營(yíng)商為三亞眾城國(guó)際,2002年的時(shí)候被湖北商人曾憲云買下,并將該項(xiàng)目命名為鳳凰島。2005年12月,曾憲云作為法定代表人成立三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司。2006年,浙江國(guó)都控股入股鳳凰島,并成立了三亞鳳凰島發(fā)展有限公司作為項(xiàng)目公司。
2010年3月,三亞鳳凰島發(fā)展有限公司發(fā)布分立公告,其存續(xù)分立為4個(gè)公司,分別為三亞鳳凰島發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鳳凰島發(fā)展”)、三亞鳳凰島國(guó)際飯店發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鳳凰島置業(yè))和三亞鳳凰島置地發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鳳凰島置地)。
2010年10月,三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港發(fā)展有限公司由浙江國(guó)都控股有限公司、??趧儇S熱帶農(nóng)業(yè)植物園開發(fā)有限公司、海南大洋基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和海南鳳凰島投資有限公司出資成立,持股比例分別為50%、20%、15%和15%。
2014年4月10日,中國(guó)交建與三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司、三亞鈺晟投資有限公司簽署三亞鳳凰島項(xiàng)目股權(quán)重組合作協(xié)議。
根據(jù)協(xié)議,中國(guó)交建收購(gòu)鳳凰島國(guó)際郵輪港公司45%的股權(quán),同時(shí)三亞鈺晟投資有限公司將其持有的鳳凰島國(guó)際郵輪港公司10%股權(quán)對(duì)應(yīng)的決策權(quán)不可撤銷地授予中國(guó)交建;由三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港收購(gòu)鳳凰島發(fā)展、鳳凰島置業(yè)的100%股權(quán)。
其中,鳳凰島發(fā)展的主要資產(chǎn)為鳳凰島國(guó)際養(yǎng)生度假中心,也就是五棟產(chǎn)權(quán)式酒店,其外觀為風(fēng)帆型,被視為三亞著名的地標(biāo)之一。
據(jù)謝文介紹,“那五棟大樓是鳳凰島上唯一的房產(chǎn)項(xiàng)目,屬性為商住公寓,商水商電,產(chǎn)權(quán)50年。”
咨詢近年來鳳凰島房?jī)r(jià)變化的時(shí)候,謝文以現(xiàn)在掛牌在鏈家中介平臺(tái)的一套58平房產(chǎn)為例,2012年業(yè)主購(gòu)買的時(shí)候總價(jià)約350萬元,單價(jià)約為6萬元/平。到了2012年底到2013年中的時(shí)候,房?jī)r(jià)到達(dá)該套房源的歷史價(jià)格最高點(diǎn)約12萬元/平。
“這套房子目前掛牌總價(jià)為245萬元,單價(jià)約為4.22萬元/平。這個(gè)業(yè)主因?yàn)橹背鍪鬯砸濆X賣?!敝x文補(bǔ)充說道。
從房天下網(wǎng)站看到,其顯示的鳳凰島6月均價(jià)只有37231元/平。
鳳凰島房?jī)r(jià)走勢(shì)。截自:房天下
潮起潮落
謝文判斷,鳳凰島房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)與國(guó)際旅游島規(guī)劃有很大關(guān)系。
據(jù)了解,2009年12月31日,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了海南建設(shè)“國(guó)際旅游島”的規(guī)劃,指出海南要形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的特色經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。
而據(jù)海南廣播電視總臺(tái)報(bào)道,2010年1月11日,海南國(guó)際旅游島規(guī)劃出臺(tái)的第7天,三亞鳳凰島開盤,700套房源當(dāng)日銷售一空。樓市最熱時(shí),據(jù)海南有關(guān)媒體報(bào)道,鳳凰島的價(jià)格曾達(dá)到過15萬元/平,被譽(yù)為海南最貴樓盤。
不過,后續(xù)隨著國(guó)際旅游島的熱度褪去,鳳凰島房?jī)r(jià)隨之回落。據(jù)三亞鳳凰島微信公眾號(hào)于2016年5月21日發(fā)布的文章描述,“三亞鳳凰島國(guó)際養(yǎng)生度假公寓曾創(chuàng)造了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售奇跡,目前在售均價(jià)每平米8萬元左右”。
除了國(guó)際旅游島的概念外,2018年海南限購(gòu)政策的出臺(tái),也打壓了鳳凰島房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。
據(jù)了解,2018年海南發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》,要求在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上,實(shí)施全域限購(gòu)。其中???、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域,非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的,需提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
在這樣的背景下,外來資金難以流入鳳凰島內(nèi),房?jī)r(jià)也難以維持。據(jù)某中介平臺(tái)顯示,目前鳳凰島在售房源僅為10套,均價(jià)為4.3萬元/平。當(dāng)《華夏時(shí)報(bào)》記者問及為何掛牌房源這么少時(shí),謝文透露,“不著急賣的,其價(jià)格都是500多萬的,都沒有在網(wǎng)上展示?!?nbsp;
環(huán)保風(fēng)波戳破房產(chǎn)泡沫
熟悉海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的某房企營(yíng)銷人士陳華(化名)在6月16日表示,鳳凰島房?jī)r(jià)起落主要是和海南建設(shè)旅游島政策有關(guān),相關(guān)政策在2010年出來之后,很多開發(fā)商就進(jìn)入了海南島。
“不過,開發(fā)了幾年之后,即2017年9月,海南出臺(tái)了建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來最嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度規(guī)定,實(shí)施嚴(yán)格的圍填??偭靠刂浦贫群鸵?guī)范審批程序,這主要是怕開發(fā)商過度開發(fā)?!标惾A說道。
但事實(shí)上那時(shí)候有的開發(fā)商已經(jīng)過度開發(fā)了。
2017年12月23日,環(huán)保部發(fā)布中央第四環(huán)境保護(hù)督察組向海南省反饋的督察意見,“一些市縣重經(jīng)濟(jì)發(fā)展、輕環(huán)境保護(hù),熱衷于搞速效政績(jī)工程,財(cái)政過分依賴房地產(chǎn),房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒,政府規(guī)劃跟到哪兒,鼓了錢袋、毀了生態(tài)”。
據(jù)三亞市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2017年三亞全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)34.1%,占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)63.3%,高于上年同期10.9個(gè)百分點(diǎn)。
環(huán)保部督察組還特別指出,鳳凰島填海項(xiàng)目以國(guó)際客運(yùn)港和郵輪港名義取得海域使用權(quán),但實(shí)際主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā),由于填島造成水流變化,三亞灣西部岸線遭到侵蝕,為修復(fù)岸灘不得不斥巨資對(duì)三亞灣進(jìn)行人工補(bǔ)沙。
對(duì)此,2018年1月10日,海南省出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》,明確將全面停止辦理產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批手續(xù)(含農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地供應(yīng)和改變用途審批);禁止將商品住宅用地與其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地捆綁或搭配供應(yīng)等舉措。
同年1月,鳳凰島項(xiàng)目被要求立即停工,并嚴(yán)禁建設(shè)任何形式的房地產(chǎn)項(xiàng)目,同時(shí)還要支出超過3700萬元的生態(tài)補(bǔ)償資金。
此外,2021年11月20日,海南省人民政府官網(wǎng)正式發(fā)布《海南省落實(shí)中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改情況》,要求三亞市鳳凰島二期項(xiàng)目全部拆除,恢復(fù)建設(shè)前原狀,郵輪母港碼頭功能將另行考慮。
值得一提的是,謝文說道,“國(guó)家現(xiàn)在不批海上的建筑了,所以這個(gè)樓盤(鳳凰島)目前比較稀缺。”
不過,陳華則認(rèn)為,“鳳凰島的房產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)在是處于價(jià)值回歸的一個(gè)過程?,F(xiàn)在投資客想要進(jìn)入海南的購(gòu)房門檻比前幾年要難很多。而即使鳳凰島破產(chǎn)重整對(duì)其周邊的樓盤不會(huì)造成太大的影響,不過會(huì)對(duì)之前那種被炒很高的樓盤、即本身有一定泡沫的樓盤帶來借鑒意義。”
計(jì)提減值后,投資額僅剩0元
據(jù)了解,目前鳳凰島二期項(xiàng)目拆除工程施工已完成。
另外,由于涉及環(huán)保問題,鳳凰島項(xiàng)目進(jìn)展不順,最終導(dǎo)致鳳凰島國(guó)際郵輪港“資不抵債”。據(jù)中國(guó)交建公告披露。截至2021年年末,鳳凰島國(guó)際郵輪港資產(chǎn)總額約為50.40億元,負(fù)債總額約為186.05億元。
2014年,中交建以10億元收購(gòu)三亞鳳凰島郵輪港公司45%的股權(quán)。而根據(jù)中交建2022年6月13日的公告,因計(jì)提減值10億元,中交建投資的45%股份,核算至0元。
中交建在對(duì)鳳凰島的投資上明面虧損了10億元,但實(shí)際上可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止,據(jù)海南本地媒體報(bào)道,上述交易完成后,中交建還通過鳳凰島郵輪港公司收購(gòu)三亞鳳凰島發(fā)展及三亞鳳凰島置業(yè)100%股權(quán),價(jià)格分別為29.99億元和9.62億元。
針對(duì)中交建對(duì)三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港發(fā)展有限公司股權(quán)投資的10億元被核算至0元的情況,《華夏時(shí)報(bào)》記者于6月21日得到中交建的采訪回復(fù)稱:參股投資10億元在過往年度已做了全額撥備,參股股權(quán)損失不會(huì)對(duì)本年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有影響。而關(guān)于本次重整的進(jìn)展情況則需見中交建的最新公告。
編輯:孫蕾
監(jiān)督:0571-85871667
投稿:news@ccement.com