地價(jià)松動(dòng)了，房?jī)r(jià)還會(huì)降嗎？

一塊地定生死，拿地不是兒戲圖片  

土地是房地產(chǎn)企業(yè)的命根子。  

曾幾何時(shí)，為了一塊土地，房企之間你爭(zhēng)我?jiàn)Z，互相比著報(bào)價(jià)，催生出一個(gè)個(gè)地王。但今年以來(lái)，土地仿佛成為了燙手山芋。在近期進(jìn)行的土地拍賣(mài)中，一方面，房企拿地積極性不高；另一方面，底價(jià)成交日漸增多，土地溢價(jià)率出現(xiàn)大幅下滑。  

土地價(jià)格松動(dòng)了，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？  

拿地意愿不足  

5月30日，按照規(guī)定，這是北京市豐臺(tái)區(qū)右安門(mén)街道亞林西地塊的掛牌競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)截止時(shí)間。  

這一地塊位于北京市南三環(huán)內(nèi)，可謂寸土寸金，其建設(shè)用地面積為59541.89平方米，建筑控制規(guī)模為205252平方米，掛牌起始價(jià)為747000萬(wàn)元。從位置和規(guī)模來(lái)看，這無(wú)疑應(yīng)是一宗十分搶手的優(yōu)質(zhì)地塊。  

然而，直到當(dāng)天下午2點(diǎn)左右，這塊掛牌了20天的地塊才有了第一次報(bào)價(jià)。  

華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)（北京）有限公司是唯一報(bào)價(jià)方，并以747000萬(wàn)元的價(jià)格將這一地塊收入囊中。  

5月底6月初，北京市開(kāi)啟第二輪集中供地，共推出17塊土地，最終成交了14宗土地。從參與市場(chǎng)主體來(lái)看，整體積極性并不高，相比之下，國(guó)企拿地的意愿遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)民營(yíng)房企。  

具體來(lái)看，在14宗成交地塊中，13宗土地的買(mǎi)家都是華潤(rùn)、葛洲壩、首開(kāi)、城建等央企和北京國(guó)企，甚至包括此前一度淡出土地市場(chǎng)的中建系地產(chǎn)公司；只有北京市豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)東河沿村棚改項(xiàng)目這一宗土地的買(mǎi)家中，出現(xiàn)了民營(yíng)房企龍湖集團(tuán)的身影，而且還是龍湖集團(tuán)與國(guó)企北京建工聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)。  

上海、廣州等多個(gè)城市土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出類(lèi)似的趨勢(shì)。日前，上海第一輪集中供地共推出住宅用地36宗，全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。拿地主力依舊為招商蛇口、中國(guó)鐵建、保利、中建、上海金橋（集團(tuán)）有限公司等央企國(guó)企，碧桂園、大華等為數(shù)不多的民營(yíng)房企有所斬獲，尤其在熱門(mén)地塊的爭(zhēng)奪上，鮮有民企的身影出現(xiàn)。在廣州近期的土地集中拍賣(mài)中，半數(shù)以上的土地由廣州本地國(guó)企廣州地鐵、越秀地產(chǎn)等競(jìng)得。  

在蘇州土地市場(chǎng)，近日集中出讓了15宗住宅用地，在目前蘇州市已經(jīng)公布成交的12宗地塊中，全部為國(guó)企央企競(jìng)得。其中，有10宗土地的買(mǎi)家都是蘇州當(dāng)?shù)貒?guó)企，另外有2宗地塊的買(mǎi)家分別是央企中國(guó)鐵建和中糧旗下的大悅城。以蘇地2022-WG-14號(hào)地為例，該地塊的買(mǎi)家是蘇州和恒置地有限公司，這是蘇州市相城區(qū)城投公司的子公司。  

58安居客房產(chǎn)研究院對(duì)北京、上海、廣州、蘇州、南京、鄭州等18個(gè)城市的監(jiān)測(cè)顯示，2022年1月份，國(guó)企（含央企）和民企在土地市場(chǎng)上各占半壁江山，此后國(guó)企的占比迅速提升，2月份為60%，5月份已接近90%。  

數(shù)據(jù)整理自58安居客房產(chǎn)研究院  

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華向中國(guó)新聞周刊表示，從今年上半年土地市場(chǎng)來(lái)看，民營(yíng)房企拿地的積極性不高，拿地?cái)?shù)量出現(xiàn)下滑。  

“影響民企拿地的首要因素還是資金壓力”，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，一方面商品房銷(xiāo)量大幅下降，去化速度明顯變慢，預(yù)售資金大量減少；另一方面民企融資難度普遍大于央企、國(guó)企，從融資側(cè)并不能解決短期的償債壓力。  

而在當(dāng)前，房企的債務(wù)壓力正在增大。克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，2022年6月，將有44筆房企債券到期，合計(jì)約639億元，環(huán)比增加68.6%，又一波償債潮即將到來(lái)。  

溢價(jià)率大幅下降  

“在整體拿地積極性不高的局面下，短期而言，土地價(jià)格將有下降的動(dòng)能”，鄒琳華表示。  

這首先體現(xiàn)在拿地環(huán)節(jié)，房企底價(jià)拿地在逐漸增多，溢價(jià)率、流拍率等指標(biāo)也快速波動(dòng)。  

在北京土地市場(chǎng)，在成交的14宗土地中，有7宗土地是底價(jià)成交。包括華潤(rùn)置地以74.7億元底價(jià)競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)亞林西地塊，金隅+北京住總聯(lián)合體以38.8億元底價(jià)競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港一期開(kāi)發(fā)地塊，中海新城+石泰集團(tuán)聯(lián)合體以26.6億元底價(jià)摘得石景山區(qū)衙門(mén)口棚戶區(qū)改造地塊。這些地塊位置較好，不過(guò)并未受到追捧?？傮w看，北京14宗土地成交金額499.6億元，平均溢價(jià)率為5.35％，低于2021年上半年的6.4%。  

上海土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)底價(jià)成交占比過(guò)半的趨勢(shì)。日前，上海第一輪集中供地共推出涉宅用地36宗，全部成交，共獲土地出讓金834.7億元；其中底價(jià)成交19宗，占比52.7%。  

數(shù)據(jù)整理自58安居客房產(chǎn)研究院  

58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)顯示，18個(gè)城市的平均溢價(jià)率在一年時(shí)間里出現(xiàn)大幅下滑，其中2021年7月平均溢價(jià)率為33.1%，而在2022年5月，平均溢價(jià)率僅為1.4%，這也是近一年來(lái)的最低值。  

部分城市的土地溢價(jià)率處于較低水平。蘇州平均溢價(jià)率低至3%，濟(jì)南和無(wú)錫溢價(jià)率在1%左右。  

與此同時(shí)，土地流拍數(shù)量在增多，流拍率整體在小幅提升。5月18個(gè)城市的平均流拍率達(dá)到8%，較去年5月的2.2%出現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)，較今年4月的7.6%也出現(xiàn)了增長(zhǎng)。  

不過(guò)，相較于去年8月19%的流拍率及今年2月18%的流拍率，今年5月的流拍率則出現(xiàn)了下降。  

對(duì)此，張波表示，這一方面是因?yàn)榈胤秸鲃?dòng)降低土地出讓條件，國(guó)企積極拿地托市；另外則是因?yàn)橐痪€城市集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，從而一定程度上拉低了流拍率。  

在一線城市中，深圳、上海最新一輪集中供應(yīng)的地塊全部成交，北京市推出的17宗地中，有3宗地塊流拍；相比而言，二三線城市的流拍率要遠(yuǎn)高于一線城市。濟(jì)南、南京、武漢、南昌、成都、福州等均有多宗地遭遇流拍。其中，濟(jì)南首輪出讓的29宗宅地中，有13宗遭遇流拍。  

張波表示，總體上看，房企拿地趨于理性，仍然偏好在一二線熱點(diǎn)城市拿地，不過(guò)，即使在一線城市，也表現(xiàn)出明顯的風(fēng)險(xiǎn)厭惡。  

克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，5月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總建面6606萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16%；成交總金額2150億元，環(huán)比下降32%。平均樓面地價(jià)3255元/平方米，環(huán)比下跌19%，同比下跌32%。  

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊向中國(guó)新聞周刊表示，近期土地溢價(jià)率在逐漸縮小，底價(jià)成交的數(shù)量在增多，土地的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該結(jié)合自身情況去考慮土地儲(chǔ)備情況。  

房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？  

隨著土地價(jià)格松動(dòng)，會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)下降嗎？  

對(duì)此，張波表示，房?jī)r(jià)的確會(huì)受地價(jià)影響，地價(jià)是房?jī)r(jià)的組成部分，但在當(dāng)前，房?jī)r(jià)的漲跌受到多個(gè)因素的影響，目前不少熱門(mén)城市依然保持新房限價(jià)，新房?jī)r(jià)格更多會(huì)受到行政層面的管控。  

鄒琳華認(rèn)為，地價(jià)下降反映的是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的看跌，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)不看好，對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)并不看好。  

今年5月以來(lái)，樓市進(jìn)入了政策密集出臺(tái)期，從中央到地方，樓市利好政策不斷，房貸利率全面下調(diào)，降低首付、減免契稅、放松限購(gòu)等政策逐步落地，但市場(chǎng)反應(yīng)仍要進(jìn)一步觀察。  

6月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1—5月份，商品房銷(xiāo)售面積50738萬(wàn)平方米，同比下降23.6%；商品房銷(xiāo)售額48337億元，下降31.5%。  

盡管前5個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比仍大幅下降，但從5月份來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額環(huán)比分別上漲了25.8%、29.7%。  

機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1318萬(wàn)平方米，環(huán)比上升4%，同比下降59%。其中，一線城市環(huán)比下降22%，同比回落50%；26個(gè)二三線城市出現(xiàn)了反彈，其成交面積環(huán)比增長(zhǎng)9%，但同比仍下降60%。  

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來(lái)處于下行態(tài)勢(shì)；從近期的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。  

6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，5月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市有43個(gè)，比上月減少4個(gè)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市有53個(gè)，比上月增加3個(gè)。  

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶對(duì)此表示，2022年5月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)，但降勢(shì)趨緩。  

馮俊指出，隨著各個(gè)方面的政策密集出臺(tái)，這種綜合效應(yīng)會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不足情況、需求低迷情況得到很大改善。同時(shí)各方面政策出臺(tái)，使得行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)得到很大的緩解。  

“現(xiàn)在整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大的下跌，進(jìn)一步下跌的空間不是太大”，馮俊表示，一是土地等剛性成本使得房?jī)r(jià)很難有繼續(xù)大跌的空間；二是目前市場(chǎng)已經(jīng)逐步有所恢復(fù)。  

張波表示，6、7、8這三個(gè)月是值得市場(chǎng)各方關(guān)注的窗口期，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的分化還將持續(xù)，購(gòu)買(mǎi)力不足的城市未來(lái)依然面臨房?jī)r(jià)下調(diào)的壓力。  

“樓市的復(fù)蘇需要一個(gè)過(guò)程，市場(chǎng)不會(huì)快速反彈”，鄒琳華表示，從經(jīng)濟(jì)面看，疫后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇對(duì)樓市影響較大，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，人們對(duì)收入增長(zhǎng)有所擔(dān)心，消費(fèi)的欲望就會(huì)減弱；從政策面看，應(yīng)該繼續(xù)給予樓市政策支持，取消或調(diào)整過(guò)時(shí)及不合理的政策。目前的政策傾向，整體上有利于剛需釋放，投資投機(jī)者則要保持謹(jǐn)慎。