鄭州房價(jià)“9連跌”,政策暖風(fēng)不斷帶動(dòng)市場底部修復(fù)

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 · 2022-05-24 13:47

“最近市場有所改善,之前一個(gè)商圈周末一天也就成交六七套,上周日我們商圈成交了20套?!编嵵荻址拷?jīng)紀(jì)人魏軍(化名)說道。

據(jù)魏軍觀察,上周鄭州再次下調(diào)房貸利率之后,市場看房量和成交量均有所增加,但整體來看鄭州的購房者仍以觀望為主。

縱觀今年,鄭州房地產(chǎn)市場最大的調(diào)控動(dòng)作是3月1日發(fā)布的18條樓市新政(后簡稱“鄭18條”),涉及老人投靠家庭可新購一套住房、下調(diào)住房貸款利率、購買二套住房“認(rèn)貸不認(rèn)房”等多個(gè)面向,在熱點(diǎn)城市調(diào)控中具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義。

其后,鄭州繼續(xù)釋放政策暖意,包括推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置,明確加大對(duì)房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持,擴(kuò)大青年人才的首次購房補(bǔ)貼發(fā)放范圍等,支持剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

綜合國家統(tǒng)計(jì)局、鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù),去年8月開始鄭州房價(jià)“9連跌”,今年3、4月鄭州樓市成交環(huán)比有所增加,但與去年同期比仍有較大差距,市場有待繼續(xù)修復(fù)。

中指院鄭州分院總經(jīng)理梁波濤分析,近期鄭州樓市利好政策頻出,房貸利率持續(xù)下調(diào),激發(fā)了部分住房需求釋放。

梁波濤指出,鄭州政策效果傳至市場端需要一定時(shí)間,疫情及全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素也影響消費(fèi)者重建置業(yè)信心。隨著政策效果的逐步顯現(xiàn),未來房地產(chǎn)市場整體環(huán)境將逐步回暖。但從目前來看,房價(jià)大幅回升存在一定難度。

成交增加,市場表現(xiàn)仍弱于去年同期

“由于當(dāng)時(shí)考慮未來回鄭州發(fā)展,我2018年年中以1.31萬元/平方米的價(jià)格在鄭州買了新房,當(dāng)時(shí)的首套房貸利率是5.88%,現(xiàn)在賬面浮虧20萬元左右?!崩霞液幽夏壳霸诒本┕ぷ鞯亩盼模ɑ┱f道。

杜文稱,買房時(shí)所購項(xiàng)目的價(jià)格較高,之后項(xiàng)目價(jià)格整體處于陰跌狀態(tài),市場成交也不太理想。如今在考慮在北京買房的可能性,一方面北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”,首付壓力大;另一方面受鄭州限售政策影響,杜文的住房還需要等待兩年才能出售。

鄭州整體市場變化與杜文所購項(xiàng)目行情既有相似性也有差異性。與2018年年中相比,鄭州房價(jià)整體上漲,成交大幅回落。據(jù)鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù),2018年6月,鄭州新房均價(jià)8409元/平方米,成交量30214套。2021年6月,鄭州新房均價(jià)上漲至12885元/平方米,成交量下跌至16473套。

受鄭州“7·20”特大暴雨災(zāi)害及疫情等因素影響,今年2月,鄭州新房均價(jià)回調(diào)至10936元/平方米,當(dāng)月成交量僅5323套,同比分別下降12%和32%。

3月開始,鄭州多次推出房地產(chǎn)支持政策,“鄭18條”從支持合理住房需求、改善市場住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等5方面發(fā)力,力促行業(yè)回暖。

3月8日,鄭州發(fā)布《關(guān)于積極推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置工作的實(shí)施意見》,通過貨幣化安置的手段,實(shí)現(xiàn)滿足動(dòng)遷群體的多元安置需求,縮短其安置周期,消化存量房源等目的。

此后,鄭州4月份金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)明確要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持;鄭州市青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)行動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)介紹了青年人才安居工程,包括擴(kuò)大青年人才的首次購房補(bǔ)貼發(fā)放范圍等。

另外,鄭州為支持合理住房需求,多次下調(diào)房貸利率,降低居民購房成本。多位房屋經(jīng)紀(jì)人、銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,上周鄭州房貸利率再次下調(diào),目前鄭州首套房貸利率下降至4.25%,二套房貸利率下降至5.05%。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,鄭州的政策調(diào)控效果尚未充分顯現(xiàn)。

先看房價(jià),國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,去年8月,鄭州新房、二手房價(jià)格同時(shí)出現(xiàn)拐點(diǎn),自去年8月起鄭州房價(jià)連續(xù)9個(gè)月下降,到4月仍未止跌。今年3、4月,鄭州新房價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%和0.3%,同比分別下降0.6%和1.6%;同期鄭州二手房價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.5%,同比分別下降0.8%和1.8%。

再看成交,鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-4月,鄭州新房分別成交6719套、5323套、7777套和6898套。環(huán)比來看,“鄭18條”在內(nèi)的系列支持政策發(fā)布后鄭州新房成交整體有所增加,但與去年同期相比,今年3、4月鄭州新房成交量分別下降45%和67%。

二手房成交數(shù)據(jù)變化略好于新房,今年1-4月鄭州二手房分別成交3564套、3219套、4971套和6011套,年內(nèi)成交量持續(xù)增長。但與去年同期相比,政策發(fā)布后,3、4月二手房成交分別下降7%和18%。

利率下降,樓市底部修復(fù)持續(xù)

梁波濤分析,鄭州新房、二手房價(jià)格持續(xù)下跌受去年“7·20”特大暴雨災(zāi)害、疫情反復(fù)影響,房企經(jīng)營、去化承壓導(dǎo)致諸多樓盤延遲交房或爛尾停工,削弱購房者購房意愿等也對(duì)房價(jià)產(chǎn)生一定影響。

從成交來看,梁波濤認(rèn)為,3、4月鄭州新房成交遠(yuǎn)不及去年同期水平,市場仍在調(diào)整修復(fù)中。今年二手房月度成交短期上漲也不能說明市場總體趨勢變化,月度環(huán)比上漲的持續(xù)性還有待觀察。鄭州新房、二手房整體保持底部修復(fù)趨勢。

從鄭州城市基本面看,梁波濤表示,鄭州是中部特大城市、河南省省會(huì)與國家中心城市,外來人口持續(xù)流入,人口虹吸效應(yīng)明顯,具有一定的置業(yè)基數(shù)優(yōu)勢。目前鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些曲折,但從城市基本面看,未來房地產(chǎn)市場需求仍有增長空間。

4月30日起,鄭州再度面臨疫情考驗(yàn)。5月3日,鄭州新冠肺炎疫情防控第三十一場新聞發(fā)布會(huì)明確,除封控區(qū)外,鄭州主城區(qū)其他區(qū)域參照管控區(qū)標(biāo)準(zhǔn)管理,每天每家可安排1人,憑24小時(shí)核酸檢測陰性證明,到社區(qū)指定地點(diǎn)購買生活物資。

受市場環(huán)境及疫情等因素影響,“五一”鄭州樓市表現(xiàn)不佳??硕鹁€下監(jiān)控鄭州主城區(qū)187個(gè)在售項(xiàng)目發(fā)現(xiàn),“五一”期間項(xiàng)目到訪約16481組,成交約921套,轉(zhuǎn)化率約為6%,三個(gè)維度數(shù)據(jù)均為近四年同期低位,整體成交量與前三周周均成交量持平。

克而瑞河南區(qū)域分析“五一”樓市表現(xiàn)認(rèn)為,政府出臺(tái)穩(wěn)樓市政策,以激發(fā)市場購房需求,但經(jīng)歷2年多疫情反復(fù),鄭州市場不斷積壓與釋放,刺激效果打折,整體反饋程度一般。

5月11日零時(shí)起,鄭州恢復(fù)正常生活秩序和生產(chǎn)經(jīng)營(封控區(qū)、管控區(qū)除外),樓市成交逐步恢復(fù),此后金融政策利好繼續(xù)釋放。

繼5月15日央行和銀保監(jiān)會(huì)宣布首套房商貸利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)后,5月20日,央行下調(diào)5年期以上LPR至4.45%,各地首套房貸利率和二套房貸利率下限降至4.25%和5.05%。

鄭州多位房屋經(jīng)紀(jì)人及銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者,目前鄭州首套房貸利率和二套房貸利率已下調(diào)至4.25%和5.05%。

魏軍及鄭州新房經(jīng)紀(jì)人章陽(化名)均指出,房貸利率變化為市場帶來實(shí)質(zhì)性利好,上周末鄭州新房市場、二手房市場的看房量和成交量均出現(xiàn)明顯增長。

“受房貸利率下降影響,上周末我?guī)Э蛻艨戳巳齻€(gè)樓盤,售樓處的人都很多?!?章陽說,還展示了所在公司發(fā)布的紅色喜報(bào):“鄭西事業(yè)部5月22日單量突破100單”。

魏軍所在商圈上周末的帶看量和成交量也有所提高,“現(xiàn)在房價(jià)不高,利率也低,最近剛需和改善客戶都出來看房買房了,市場回暖了些。”

與此同時(shí),魏軍認(rèn)為,由于部分開發(fā)商資金壓力較大,近期一些在售樓盤打折促銷的力度也比較大,疊加新房支持組合貸,部分新房還可以進(jìn)行首付分期,新房的成交量整體大于二手房成交量。

“和前段時(shí)間相比,上周末的客戶量變大了,但整體來看,樓市不是很熱,還是觀望的客戶居多,很多人仍在期待政策的進(jìn)一步放松?!?魏軍說。

編輯:張寅秋

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