土地市場降溫 國有房企成拿地主力

近期，土地市場供應(yīng)量、宅地成交量、出讓金總額等均出現(xiàn)下降情況。國有房企財務(wù)相對穩(wěn)健、銷售更為平穩(wěn)，成為近期土地市場的拿地主力。

土地出讓金下降

近期土地市場降溫明顯，主要表現(xiàn)在土地出讓金、流拍率、溢價率三個方面。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年1-9月全國300城住宅用地出讓金同比下降4.8%，其中三季度同比降幅達到36.6%。三季度，全國土地出讓收入同比下降9.6%，其中8月、9月同比分別下降17.5%和11.2%。全國土地出讓金下降主要與重點城市土拍遇冷有關(guān)。其中，杭州第二批土地出讓金257億元，較首批下降78.2%；北京成交額為513.5億元，不到首批的一半。

數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月，共流拍地塊762宗，流拍率為12.1%，較去年同期增長2.6個百分點。在第二批集中供地中，20個城市共有265宗地塊遭到流拍或撤牌，占到推出地塊數(shù)量的31.8%，較首批提高25.3個百分點。其中，流拍撤牌率高于50%的城市達到5個。北京第二批集中供地掛牌43宗地塊，有17宗成交，流拍撤牌率為60.5%；廣州共推出48宗地塊，流拍25宗，流拍率達52.1%。

溢價率方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月，全國300城住宅用地平均溢價率為14.8%，較去年同期下降1.3個百分點，其中9月平均溢價率為4.1%，較去年同期下降10.8個百分點。長沙在首批集中供地中曾出現(xiàn)熔斷、搖號等火熱現(xiàn)象，但本次有10宗地塊以底價成交；重慶在第二批集中供地中溢價率0.02%，但在首批集中供地中以43%的溢價率高居榜首。

進入10月，土地市場降溫態(tài)勢延續(xù)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，全國200個城市土地市場總體供應(yīng)量環(huán)比減少17%，同比減少24%；宅地成交量環(huán)比減少26%，同比減少48%；出讓金總額環(huán)比減少39%，同比減少35%。

國有房企銷售平穩(wěn)

得益于較穩(wěn)健的財務(wù)指標(biāo)和相對平穩(wěn)的銷售數(shù)據(jù)，國有房企成為近期拿地主力。

從銷售端看，近期國有房企銷售更為平穩(wěn)。保利10月銷售額環(huán)比上升39%；8月-10月，華潤單月銷售額穩(wěn)定在200億元左右。

基于財務(wù)端和銷售端的穩(wěn)健表現(xiàn)，從深圳和南京最新土地出讓情況看，國企成為拿地主力。11月25日，深圳市第三批集中供地收官，11宗住宅用地全部成交，在20多家報名房企中，國企占8成以上，其中深鐵集團以178.5億元底價斬獲5宗宅地。11月25日，南京第三次土地集中供地收官，46宗地塊中有35宗土地底價成交，深業(yè)、東南國投、頤居、棲霞建設(shè)、中北、江寧城建等國企成為拿地主力。

根據(jù)中達證券研報，“三道紅線”指標(biāo)和國有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率考核等因素將成為制約國有房企潛在規(guī)模增幅的重要因素。截至2021年中期，仍有部分國有房企處于黃檔和橙檔。

中達證券指出，國有房企如以自有現(xiàn)金拿地，則現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率將成為制約其擴張的主要指標(biāo)。國有房企如以新增長期債務(wù)拿地，則凈負(fù)債率、扣除預(yù)收賬款的負(fù)債率將有所提升，現(xiàn)金短債比或下降。在此情況下，扣除預(yù)收賬款負(fù)債率較低的房企潛在規(guī)模增幅或更大。國有房企如以短期債務(wù)融資拿地，會出現(xiàn)同樣情況?！叭兰t線”指標(biāo)均好、在手現(xiàn)金充裕、貨地比(新增土地貨值/新增土地價值)較高的國有房企相對其銷售規(guī)模的可擴張空間較大。此外，國有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率考核可能在一定程度上制約國有房企的擴張。

房企在銀行間市場融資規(guī)模明顯提升。Wind數(shù)據(jù)顯示，11月1日至11月22日，在銀行間市場發(fā)行的房地產(chǎn)行業(yè)中票、短融、超短融的合計規(guī)模達254.7億元(其中11月10日后發(fā)行的金額達159.7億元)，比上月增長114.0%、比去年11月增長33.1%。具體看，11月10日后在銀行間市場開展債務(wù)融資的房地產(chǎn)企業(yè)均為央企及地方國企。

部分民企表現(xiàn)積極

從民營房企看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-10月，100強房企拿地總額22549億元，同比下降13.1%。1-10月房企權(quán)益拿地總價排行榜中，有碧桂園、龍湖、融創(chuàng)3家民企名列前十，前二十名中有8家民營房企。

碧桂園以1135.77億元的權(quán)益拿地總價名列第三，但其拿地數(shù)量(265塊)、權(quán)益總占地面積(1313.55萬平方米)、權(quán)益規(guī)劃建筑面積(2948.06萬平方米)位列房企第一名。值得注意的是，碧桂園拿地樓面均價為3853元每平方米，為前30名房企中最低。

融創(chuàng)中國以550.03億元的權(quán)益拿地總價名列第十，今年以來共拿地103塊，權(quán)益總占地面積為299.12萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積為619.98萬平方米，拿地樓面均價為8872元每平方米。

進入10月以來，民營房企拿地規(guī)模大幅減少，但龍湖集團仍表現(xiàn)積極。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月房企權(quán)益拿地總價排行榜上，龍湖集團以111.79億元的權(quán)益拿地總價名列第二，略低于中海地產(chǎn)116.3億元的權(quán)益拿地總價。值得注意的是，10月龍湖地產(chǎn)在拿地數(shù)量(12塊)、權(quán)益總占地面積(52.02萬平方米)、權(quán)益規(guī)劃建筑面積(125.50萬平方米)等指標(biāo)上位列各大房企第一名，其拿地樓面均價為8908元每平方米。