人口出生率斷崖式下跌，對樓市意味著什么？

近年來，社會對于人口問題的態(tài)度驟然由“應該少生”轉(zhuǎn)向“鼓勵多生”。2021年初，人口出生率“斷崖式”下跌再次成為社會關(guān)注點。

短短幾年間，全國每年人口出生量已經(jīng)由2016年前后的一千七百多萬降至2019年的一千四百多萬，2020年正式數(shù)據(jù)雖然尚未公布（傳說只有1003萬，而且可能有疫情影響、生肖屬相等各種因素影響，許多人不敢進醫(yī)院、或者不想生鼠寶寶，推遲生育計劃），但大概率僅在1200萬左右。

可以說，“全面放開二孩”政策出臺前，社會各界對于新生人口增長的所有樂觀估計都已經(jīng)落空。人口大省河南、四川、山東，近年的人口出生數(shù)量都出現(xiàn)階梯式下滑；全國00、10后人數(shù)比80、90后人數(shù)少了1個多億！全國每年人口出生量跌破1000萬將是必然趨勢。

表1 中國歷年人口出生數(shù)量與關(guān)鍵時間

許多學者從人口政策問題、住房問題（特別是房價問題）、社會保障問題（特別是婦女權(quán)益和就業(yè)保障問題）、兒童撫育成本和條件建設(shè)問題等方面解釋中國人口出生率大幅下滑的原因，比如說房價貴，經(jīng)濟壓力大，教育的成本高，誠然有理；改善這些條件對于短期內(nèi)暫時緩和人口出生率下跌或許確實有用。

但是必須認識到，這就像是一種大自然的“調(diào)節(jié)”機制，人口出生率下跌不僅在中國，在全世界所有發(fā)達國家和接近發(fā)達水平的國家?guī)缀醵际且粋€共同趨勢，這一趨勢可能很難靠人為的經(jīng)濟、社會條件加以改變；更不用說我國在人口政策方面還走了非常大的彎路——比起人口數(shù)量下降，更可怕的是人口結(jié)構(gòu)失衡。

生育問題表面上與社會經(jīng)濟、政策問題相關(guān)，但根子上是文化和觀念的問題。

在農(nóng)業(yè)社會，由于生產(chǎn)力發(fā)展水平較低，“人多勢眾”、兒孫滿堂不僅是家庭幸福的表象，也是實實在在的生產(chǎn)力和家族“勢力”；同時，由于醫(yī)療條件很差，為了保證后代延續(xù)，多生育成為家庭的“定心丸”，才會有所謂“越窮越生、越生越窮”的現(xiàn)象產(chǎn)生。

這樣的事情不僅發(fā)生在古代，中國20世紀中葉、今天的印度、東南亞國家、拉美國家居民生育率就很高.

而在歐美國家如德國、英國、以及北歐國家，即便政府提供完善的醫(yī)療和社會保障，為居民提供從“子宮”到“墳墓”的保障，恨不得把嬰兒由國家養(yǎng)大，卻仍然難以挽回人口衰退的趨勢；澳大利亞富裕發(fā)達、地廣人稀、居住條件普遍優(yōu)異，但人口出生率也在下降。

更有甚者把生育問題歸結(jié)為宗教、人種問題，但在世界出生率最低和最高的幾個國家，各色信仰、各類種族的國家都能找到。歐洲有些國家嘗試引入海外移民，但又會帶來新的社會問題。這似乎從一個側(cè)面說明，想要靠人為的社會經(jīng)濟政策扭轉(zhuǎn)人口衰退是非常困難的。

根據(jù)聯(lián)合國預測，全球人口在2064年會達到峰值97億，此后將出現(xiàn)絕對量下降；2100年，日本、意大利等23個發(fā)達國家的人口會比現(xiàn)在減少一半。

日本2019年新生兒已跌破100萬，2020年僅有87萬；韓國每年的新生兒自2002年到2016年維持在40萬左右，2020年韓國新生兒數(shù)僅為27.24萬人，同比下降10%。甚至有學者預測，500年后韓國將從這個世界上消失。

隨著社會生產(chǎn)力發(fā)展、居民財富積累和受教育水平的提升，加之傳統(tǒng)家族觀念和生育觀念的消散，人們追求自我實現(xiàn)，不再將繁衍后代看作人生“必需品”；

而丁克主義、獨身主義和新的性取向成為一類文化現(xiàn)象和特征；在生活成本上升、生活壓力加大、撫育難度提高的刺激和加速下，生育欲望降低是一種普遍現(xiàn)象；不管之后政府采取什么樣的辦法，效果可能都很差。

2010-2040年，是老齡化社會迅速發(fā)展的時期，建國之后嬰兒潮出生的嬰兒相繼步入老年，二、三十年中，中國人口絕對量下降是難以避免的。

2027年，我國將進入深度老齡化社會，65歲以上老人比例高于15%；

2030年，我國60歲以上老人比例將接近四分之一，65歲以上老人比例將達到16.2%；

2040年，我國60歲以上老人比例將達到30%，65歲以上老人比例將達到約25%，進入超級老齡化社會。

想象20年后上街走一走，一多半都是白發(fā)老者（年輕人還需要在辦公場所工作）。

人口下降對于中國意味著什么？答案是全方位的。其中一個重要效應是“良幣淘汰劣幣”。

舉個簡單例子，2020年全國高考的報名人數(shù)1071萬，碩士研究生招生考試報名341萬人；而2020屆高校畢業(yè)生就有874萬人。照此趨勢，18年后2020年的寶寶們就算有80%的人都會參加高考，按照目前的高等教育容量也能夠完全滿足。

到時候可能根本不需要太多大學，上不上大學會變成一種選擇；對于大多數(shù)城市，“上學難”、“班級容量不夠”的問題可能將自然得到解決，教學質(zhì)量一般的學校將自動退出，“學區(qū)房”這個概念將愈發(fā)淡薄。

反而是今天看起來高考難度較低的一線城市，由于人口稠密且不斷增長，加之父母多為各地學習拔尖的“尖子生”，“學二代”們中考、高考競爭可能將非常慘烈。

同時，這也將對中國教育體系而言將構(gòu)成挑戰(zhàn)，可能不得不加速教育國際化，像美國一樣靠國際留學生支撐教育發(fā)展。到時候，智能化教學技術(shù)和全英語授課將成為教師的基本素質(zhì)。

但另一方面，一些我們現(xiàn)在看上去工作條件較差、報酬較低的工作，譬如家政、護工、各類設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)人員，屆時必將成為高報酬卻極度稀缺的工種。

具體到房地產(chǎn)市場，需要建立兩個認知：

首先，不同于一般商品價格是連續(xù)變化的，對于每個購房居民，房屋作為財產(chǎn)的真實價值是在“0和賬面名義價值”兩個極端間波動——雖然按照財務方法測算，房屋價值100萬；但若無法出手，則房屋的實際財富意義就是0。

并且，這一過程的發(fā)生絕非漸進式的緩慢變化，而是突然降臨。今天我們看到一些衰退城市“白菜價”賣房仍無人問津，未來會愈發(fā)普遍，這種財富的“塌陷”將使得許多家庭一輩子奮斗得來財富一夜之間變得一錢不值。

其次，沿著第一個認知思考，房子值不值錢并不是看財務報表，而要看有沒有人買。貨幣供給、土地供應主要對房地產(chǎn)市場短期價格波動產(chǎn)生影響，真正決定房地產(chǎn)市場運行走勢的最根本、最核心、最強大的因素是人口數(shù)量、真實的住房需求。

98年房改以來的歷次房價大幅上行、所謂“泡沫越吹越大卻屢捅不破”，背后歸根結(jié)底是有強大的人口增長和城鎮(zhèn)化在支撐。

如下圖，建國以后出生人口較多的5個時期分別是：建國初期至50年代末、60年代中期、70年代中期至80年代中期、90年代中期至2000年初、2007至2010年。

各個人口高峰又是相互關(guān)聯(lián)的——其中，70年代中期至80年代中期的人口高峰主要是建國初期至50年代末人口高峰的生育結(jié)果；90年代中期至2000年初的父輩則主要是60年代中期人群；70年代中期至80年代中期的后代主要在2007至2010年前后，一直延續(xù)至2020年。

可以明顯觀察到：①人口出生高峰期一波比一波“平緩”；②每一波的寬度卻變得更寬，說明人口生育率下降且愈發(fā)傾向于晚育。

聯(lián)系1988年至今的房價高峰來看，80-90年代中期的房價高峰主要是商品房市場發(fā)展初期、市場供求不平衡，購房人群主要是在改革開放中賺到第一桶金的第一、第二波出生人口高峰人群“50后”、“60后”。

第三波出生人口高峰早期人群“70中末期”、“80初”在2000年后達到適婚年齡、步入工作崗位，是支撐2000年至2019年房價大幅上漲的主要購房人群，也可以說是最后一批享受到住房市場財富紅利的人群；

“80末、90初”一代的改善性和初次購房需求主要在2015年后釋放，是造成當時房價階段性上行的主要原因。

圖 1949-2019中國人口、GDP與商品房價走勢對比圖

而未來，人口出生高峰可能再難重現(xiàn)。隨著當前購房者改善性需求逐步得到“相對滿足”（住房需求不會徹底滿足，因為“永遠少間房”，但相較于當前財力和需求，房屋已然“夠住”，中期內(nèi)不再具有換房欲望），住房剛性需求必將大幅萎縮。

這一萎縮可能導致3方面結(jié)果：

第一，除核心城市外，全國房地產(chǎn)市場再難重現(xiàn)大范圍普漲；

第二，未來城市間、城市內(nèi)不同區(qū)域間、同一區(qū)域不同住房產(chǎn)品間必將出現(xiàn)大幅分化。除熱點城市、中心城市外，其他城市住房絕對供需趨向平衡，附加優(yōu)質(zhì)公共服務的優(yōu)質(zhì)住房可能成為市場唯一賣點。雖然獨身主義、家庭小型化能提供一定需求支撐，但絕大多數(shù)小戶型、特別是“老破小”，將出現(xiàn)有價無市、價值歸零，淪為建筑垃圾。

第三，低能級城市房地產(chǎn)市場衰退的過程將非常迅速，抵押標的價值失真，可能導致金融機構(gòu)產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)。

表2 2010-2016年全國小學生流失最為嚴重的城市

（資料來自網(wǎng)絡）

綜上所述，面對不可逆轉(zhuǎn)的人口出生率下降、老齡化飛速到來、人口結(jié)構(gòu)失衡，將徹底轉(zhuǎn)變我國居民的生活狀態(tài)我們對近40年來積累的所有關(guān)于經(jīng)濟社會運行的“常識”、“經(jīng)驗”都需要再次審視。

與其嘗試徒勞的催生，換得短暫的緩解，不如接受現(xiàn)實，提前做好準備，活在當下，著力改善14億人民生活。

例如，堅定不移的推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以技術(shù)、資本密集型產(chǎn)業(yè)替代勞動密集型產(chǎn)業(yè)，降低經(jīng)濟發(fā)展對人口的依賴，提升勞動報酬率。綜合各方面力量，建設(shè)養(yǎng)老服務體系，運用人工智能等技術(shù)手段，降低養(yǎng)老對人力投入的依賴。

同時，破除與鼓勵生育相左的其他政策，例如住房限購、機動車搖號等失民心的懶政、庸政、壞政，盡力延緩人口結(jié)構(gòu)失衡的到老。

對于普通居民，如果關(guān)注財產(chǎn)價值，對于核心城市之外的不動產(chǎn)，應提早謀劃，早做處置，防止財富塌陷。