[總結] 2021年基建和房地產怎么走？商混需求是增是減？

2021年我國經濟增速預計將回升至中高速水平。筆者整理了24家機構的預測數據，各家預測了2021年中國經濟增速在5.5-10.5%之間。筆者對這24家機構的GDP增速預測比例取平均數和中位數分別為8.45%和8.55%。2021年是中國實施“十四五”規(guī)劃的開局之年，盡管2021年外部環(huán)境不確定性依然很大，但我國政府通過鼓勵擴大內需、倡導出口和消費雙循環(huán)，穩(wěn)投資以及前期低基數情況，我國經濟韌性十足。

投資方面，2021年固定資產投資將穩(wěn)定增加，增速將運行至中高速水平，并創(chuàng)近三年新高。數據顯示，有11家機構預測2021年固定資產投資增速分別在5.7-11.6%之間，分別接近于2018年（5.9%）和2015年（10%）的固定資產投資增速。這11家機構的預測比例取平均數和中位數分別為7.34%和6.5%。

表1：研究機構對GDP增速和固定資產投資增速做出預測

數據來源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）

房地產、基建投資增速運行至中速水平

在投資方面，房地產投資和基建投資仍是主要的推手。房地產投資方面，其中有18家機構對房地產投資增速進行預測，預測比例在3.4-10%之間，預測比例不一取決于房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則在2021年開始全面實施的結果來判斷。這18家機構的預測比例取平均數和中位數分別為6.5%和6.65%。

樂觀預測的觀點，2021年房地產投資增速將超前兩年。一方面是因2020年疫情，購房需求延遲，同時，目前貨幣環(huán)境較為寬松適度，低利率下居民貸款意愿增強，另外，各大城市搶人大戰(zhàn)，放寬落戶標準。綜合因素，購房剛需仍強。另一方面，通過近三年的清庫周轉期，2021年處于新房庫存回升階段，加之前期低基數因素。而謹慎保守預測的觀點，預計2021年房地產開發(fā)投資增速將保持穩(wěn)定或放緩，主要在于維持“房住不炒”主基調，居民“五限”調控較為嚴格、三道紅線限制融資以及銀行“兩道紅線”嚴控房貸等分類監(jiān)管政策下，房企資金鏈壓力加大，導致房企投資意愿下降。

基建投資方面，有9家機構對2021年基建投資增速給出2-7%的預測比例。9家機構預測比例取平均數和中位數分別為5.08%和5.3%。其中樂觀預測的觀點，2021年基建投資增速將超前三年水平。一方面是“兩新一重”項目仍是主要的投資方向。另一方面，在經濟持續(xù)復蘇背景下，中央和地方財政收入改善加上2020年以來項目資金的滯后支出和申報的部分基建項目由于審批手續(xù)未完成，導致遲遲沒有落地而轉入2021年建設等因素也將對基建投資形成一定的支撐，同時疊加低基數效應。而謹慎保守預測的觀點，主要考慮到2021年暫未提前下達首批次新增專項債券額度，加之前兩年發(fā)行量較大，且2020年項目未及時開工，資金也未完全使用，另外2021年經濟回升，預計政府2021年下達新增專項債額度可能收緊。

表2：研究機構預測2021年房地產投資增速及基礎設施建設投資增速

數據來源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）

房地產新開工面積低速運行 竣工將迎高點

房地產銷售面積方面，有9個機構預測2021年房地產銷售面積增速在-5.5%至2%之間，這9家機構的預測比例取平均數和中位數分別為-1.36%和-1%。

房地產新開工方面，有8個機構認為2021年房地產新開工面積增速在-7.6%至6%之間。筆者通過這8家的預測比例取平均數和中位數分別為0.29%和1%。雖然2021年房企面臨較大的資金壓力，絕大多數房企對拿地趨于謹慎，但2020年房企銷售額表現較為優(yōu)異，銷售同比增長8.70%，比2019年增加2.2個百分點，銷售現金流回升將支撐房企下一年經營和開發(fā)，且核心區(qū)域的優(yōu)質地投資將有增無減。

另外，2020年房地產庫存在近三年中處于中低水平，2021年房企補庫存意愿較強。從狹義庫存來看，2020年房地產待售面積達5億平方米（2018年和2019年分別為5.2億平方米和4.9億平方米），同比增長0.10%，從廣義庫存來看，2020年新開工面積與銷售面積差值達4.8億平方米（2018年和2019年分別為3.8億平方米和5.6億平方米），同比減少0.13%。

房地產竣工方面，有7個機構預測2021年房地產竣工面積增速在3-15%之間。這7家機構的預測比例取平均數和中位數分別為8.7%和10%。2021年竣工面積將高增速發(fā)展，一方面，2020年因疫情及防控導致施工節(jié)奏延后，所以2021年在交房周期的進程下，房地產竣工有望繼續(xù)回升。另一方面，房企迫于資金壓力，房企通過采取快周轉策略，增加施工到竣工周期的無息負債方式（經營杠桿驅動），并且加大精裝修比例延緩交房時間，使得竣工時間拉長，同時，通過提前一部分工作使得新開工和預售時點提前，加快銷售現金流回流。

表3：研究機構對于2021年中國房地產行業(yè)指標增速預測（不完全統計）

數據來源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）

2021年商混需求可能小增 價格小幅下跌

2021年基建端和房地產端的商混需求將平穩(wěn)略增。目前政府大搞基建已成過去式，而2021年基建端的商混需求和2020年一致，仍側重在交通、水利和各省補短板領域的重大項目基建建設上，商混體量預計將維持前兩年水平。而房地產端的商混需求將在房地產長效機制建設下，隨著新開工面積增速大幅放緩以及竣工面積大增而小幅增加。整體而言，預計2021年全國規(guī)模以上商混產量可能達到28.4-29億方，體量可能和2020年不相上下或有超出少許，同比增長3.4-6%之間。

綜上所述，2021年全國商混需求將小幅增加，但因混凝土企業(yè)數量增多，產能過剩嚴重局面不改，產能利用率低下，供應充足，加之原材料價格波動風險下滑。綜合因素，預計2021年全國商混均價將下滑，分別在457-467元/方，同比下滑1-3%。

表4：2021年商混數據預測

數據來源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）