共同富裕，怎樣對待當下的樓市？

近日，中央財經委員會召開第十次會議，專題研究了共同富裕問題。共同富裕的實施路徑有二，一是收入分配改革，構建初次分配、再分配、三次分配協調配套的基礎性制度，加大稅收、社保和轉移支付等調節(jié)力度并提高精準性；二是全面壓降民生領域的生活成本，并促進基本公共服務均等化。 在中國，住房在個人財富構成中占有壓倒性的份額，客觀上，也成為當下影響二次分配的重要因素。觀察者網就這一話題采訪廈門大學教授，中國城市規(guī)劃學會副理事長趙燕菁，以下為采訪實錄：

觀察者網：

中央財經委員會第十次會議近日召開，會議專題研究了共同富裕問題。貧富差距是您長期以來關注的問題，能否先簡單談談它為何這么難解？

趙燕菁：

美國過去一年多的社會動蕩表明，即使對于最發(fā)達的國家，縮小貧富差距依然是一個未解的難題。

傳統(tǒng)的貧富差距，主要是基于個人總財富的比較。個人財富函數主要由私人資本和現金流兩部分組成。前者是虛擬財富，包括股票、債券等未來的權益；后者是實體財富，主要是分紅和工資等現金流收入。

在傳統(tǒng)增長模式下，實物是財富的主要形態(tài)；在現代增長模式下，代表未來權益的資本是主要的財富形態(tài)。特別是在貨幣信用化以后，信用財富相對實物財富增長更快。當貨幣與債務掛鉤，每次貨幣的擴張都成為向資本所有者轉移財富的過程，最近的明顯例子就是疫情后的所謂“K型復蘇”。由于資本進入便利差異的存在，導致不同階層的資本配置產生了巨大的鴻溝。正是這一鴻溝導致財富增長必然是貧富差距的擴大過程。也就是說，貧富差距程序在資本分配時就已經內置，一次、二次分配，乃至三次分配，都只能在邊際上修復些許財富鴻溝。

疫情爆發(fā)后，殘酷的“K型復蘇”（第一財經圖）

觀察者網：

如果從國內我們身邊正在發(fā)生的事來觀察，可能比較明顯的是自提出“房住不炒”，特別是今年1月1日“三條紅線”落地后，國內房企受到壓力，對于觀察者網小編這樣的年輕打工者來說，很多人對于是否要買房、怎么買房確實覺得難以抉擇，您能否幫我們分析一下？

趙燕菁：

在中國，住房在個人財富構成中占有壓倒性的份額。根據2019年中國經濟趨勢研究院《中國家庭財富調查報告》，在城市居民房產凈值占家庭財富的比重高達71.35%，農村居民家庭房產凈值的占比也有52.28%。

我之前在觀察者網說過“住房的主要功能是私人進入社會財富的接入器”這個觀點，擁有住房，也就擁有接入城市財富的“插座”，假如你在城市擁有10萬元的套房，而你的鄰居住的是100萬的豪宅，你和鄰居私人財富相差10倍，但如果你的孩子和鄰居的孩子都在同一所價值上億的學校，你和鄰居的貧富差距就會縮小到接近1：1。

住房就像是一道財富鴻溝，將社會劃分為貧富兩極。隨著城市公共服務的升級，擁有住房的居民的財富不斷增加，通過二次分配帶來的財富增長（資產升值），遠遠高于一次分配環(huán)節(jié)工資性收入的增長。

《中國家庭財富調查報告2019》截圖

需要指出的是，“房住不炒”這一政策在實踐中卻常常被簡單化甚至曲解。在中國，資本的主要形態(tài)是土地，這是一個事實。其資本價值最終必須通過附著于其上的住房交易實現。如果把住房交易都定義為“炒”也就不會有土地資本市場。商品房-土地市場資本屬性，決定了其市場價格不是供需決定的，而是央行的貨幣政策決定。

縮小貧富差距靠的是一次分配，讓更多的人獲得住房、擁有資本，而不是讓已經獲得住房的人資本縮水。這就需要迅速建立強大的保障房供給體系，并擇機讓保障房資本化（房改）。1998年房改時提出的以經濟適用房為主的住房體系沒有堅持下來，是中國住房政策上最大的失誤。由于現在的房地產市場是“居者有其屋”融資的主要渠道，對房地產二級市場的打擊和限制，實際上也使得讓更多人擁有住宅這一目標變得更加困難。

同其他國家相比，土地資本是中國增長最主要的資本來源，一旦我們限制住房交易，把所有交易都定義為“炒”，中國這個最大的資本來源就會縮水甚至消失，其后果不會亞于導致美國大蕭條的股市崩盤。屆時也許貧富差距可以縮小，但卻是全民返貧的方式實現的，這是房地產政策制定者必須清醒意識到的。中國的房地產市場不是中國經濟的發(fā)展帶來的裝飾品，而是中國增長的發(fā)動機。特別是在中美經濟大博弈的關鍵時刻，雙方比的就是誰的資本市場更堅挺，對中國核心資本市場——房地產的打擊是非常危險的行為。

觀察者網：

能否認為您實際上描述了兩種“插座”功能，一種是在中國，住房作為私人接入城市公共資源的接入器，這更多是實體意義上的；另一種，是住房作為一種資本品，本身就成為一種接入信用財富增長的接入器。因為整個樓市在某種程度上也發(fā)揮了吸納輸入性通脹的“資金池”的作用，所以在中國，這兩種功能是合二為一的。

從美國因疫情MMT后，房地產價格快速上漲（但美國許多地區(qū)的城市公共資源并未顯著改善，甚至公共服務有所倒退）來看，美國住房更多呈現后一種“接入器”功能。能否這樣理解？

我們強調“房住不炒”，是否意味著可以保留前一種“接入器”功能，而解構后一種“接入器”功能？

趙燕菁：

對，可以這樣理解。假設有一天，政府突然宣布所有住房不許交易，就像我們住房制度改革之前一樣，所有住房都有價無市，我們一樣可以通過住房接入城市的公共服務，但住房的資本價值也會隨之消失。信用財富接入器功能被解構。

需要指出的是，樓市不是吸收過剩流動性的資金池，在貸款生成貨幣的信用機制下，流動性本身就是樓市創(chuàng)造的。在中國尤其如此。不動產信用功能的消失（不炒），必定導致現在銀行抵押的不動產全部失去價值。由于中國房地產在中國銀行信用中占有非常高的權重，如果找不到等價的抵押品，銀行就會出現大面積壞賬，中央極力強調要避免的系統(tǒng)性風險就會如期而至，如果中國的房地產市場先于美國股票市場崩盤，中國就會在中美大博弈中不戰(zhàn)而敗。

因此，正確的“房住不炒”應當是雙軌制——在大規(guī)模提供保障性住宅的同時，減少商品房入世，利用金融政策維持商品房市場價格穩(wěn)定，減少對各級不動產市場自由交易的干預。

近期保障房支持相關政策，圖源：Wind

觀察者網：

還有一個問題是腐敗，近年來曝出的許多反腐案件，多多少少都會牽涉到房產。您認為“中國的城市化很大程度得益于1982年憲法將城市土地的初始產權界定給了城市這一平臺的提供者——地方政府”。但我們也看到，在這個過程中因壟斷滋生了權力腐敗的問題?，F在我們提倡“親清政商關系”，該如何處理政府和市場的關系，防止腐敗呢？

趙燕菁：

土地初始產權界定給私人之所以沒有腐敗，只是因為私人土地制度把腐敗才能獲得的財富合法化了——把公共服務帶來的收益直接給了不勞而獲的土地所有者。如果界定給政府，政府里的私人就會利用政府的公權力為自己謀私。

反腐敗制度是避免財富不公平流向土地所有者必須付出的成本。

觀察者網：

回到住房話題，我們網站在上海，但是有很多小編來自天南海北，我們的工資收入基本不允許我們在上海置業(yè)，想買房的時候，往往要掏空自己和雙方父母的“六個口袋”，怎么辦呢？

趙燕菁：

中國的城市化進程，就是從以農村為主的社會，向以城市為主的社會轉變的過程。在這個過程中，社會的各階層不斷重組、分化：在城市，按照擁有住房和沒有住房，形成了“有產”和“無產”兩大階層；在農村，則根據土地區(qū)位條件的不同，分為“近郊有產地主”和“遠郊無產農民”兩大階層。

其中，“遠郊農民”以打工者的身份構成“城市無產者”的主體。兩者成為城市過程中城市社會與農村社會的最大交集。城市化的核心進程，就是這一群體從農村向城市的轉移。“無產”是這一群體的最大特征。

城市經濟的一大特征，就是不動產的價值與公共服務的水平正相關：公共服務越好，基礎設施越完善，不動產價格就越高。在中國獨特的城市化模式（土地財政）下，政府通過土地出讓為基礎設施和公共服務融資。購買了城市不動產，就相當于購買了城市的“股票”。

“有產”和“無產”兩種產權狀態(tài)的存在，使得任何一項城市化政策，都可能產生完全不同甚至相反的利益分配效果。同樣是公共服務水平的提高，對于有產者來說，可以通過不動產升值，自動參與社會財富的“分紅”；而對無產者，則意味著參與社會財富分配的成本上升，甚至完全無法分享城市財富增長。

正是由于中國缺少遺產稅、物業(yè)稅（property tax）等針對財產的稅種，才使得房地產成為中國人財富積累的重要工具。不動產升值就成為社會財富再分配最主要的渠道。

因此，在中國城市，每個家庭都要拼命獲得資產——沒有不動產，就意味著在城市化進程中出局。即使已經擁有不動產，也還是要爭取擁有更多——因為不動產的多寡，直接關系到分享城市財富增長的比例。

觀察者網：

今天有不少年輕人面對這種局面，產生了“躺平”的思維。

趙燕菁：

城市公共服務水平的提高，必定導致地價就上升；地價上升，政府改善公共服務的資源就越多，房價也就越高。由于城鄉(xiāng)存在“有產”和“無產”兩大階層，不動產價格上升導致了兩種完全不同的財富分配效果——“有產”的居民，即使不努力，財富也會自動增加；“無產”的居民，即使拼命工作，擁有不動產的機會也會越來越渺茫。

房地產在城市化出了一道巨大的“資產鴻溝”。這條鴻溝鎖定了不同社會階層流動的渠道，造就并不斷擴大絕望的社會階層。

觀察者網：

在上次在觀察者網的講座中，您談到的“公司”是取“共同管理”之意的廣義的“公司”，還談到，事情的復雜性在于，“社會公司”還是“平臺公司”并不是絕對的和靜態(tài)的，而是一種相對的和動態(tài)的概念，以地方政府為例，首先，其相對于域內企業(yè)無疑是“平臺公司”，但它也面臨其他地方政府的競爭，從這個意義上來說，它又成了“社會公司”。

由于不同城市之間存在客觀上的發(fā)展程度和資源稟賦差異，對于個人來說，我們購買城市“股票”的時候，就必須根據既有資源仔細權衡，有時很難抉擇，為什么我們不能買一只“中國股票”，或者“中國城市化基金”呢？

趙燕菁：

房地產和股票市場最大的差別，就是房地產只能在市場上以實物的方式進行交易，你要買一個城市的升值，就必須買這個城市的住房；后者則成功證券化，大家可以在市場上交易企業(yè)的收益權而不必擁有企業(yè)本身。“深房理”事件表面上看，是價格管制導致銷售價和市場價倒掛導致的集體炒房，但本質上卻是住房證券化的一次嘗試。這顯然是和目前“房住不炒”的政策相沖突的。因此，以住房為標的交易“中國城市股票”或“中國城市化基金”在技術上是行不通的。

深圳炒房大V“深房理”今年4月被查，曾鼓吹“上班無用 房價很低”等（第一財經視頻截圖）

觀察者網：

剛才談到階層和利益分配，那確實不是一個“請客吃飯”的問題，而是一個政治經濟學問題？

趙燕菁：

住房問題有很深層的政治經濟學意義。

我在觀察者網曾發(fā)文分析過，社會財富大部分是由具有“平臺”性質的組織提供的，私人提供的社會財富必定是有人格的，“平臺”的創(chuàng)始人個體的生命的周期，就決定了私有的社會財富必定缺少持續(xù)性和穩(wěn)定性。社會財富的所有權就會變得非常重要。

由于社會財富的聚斂速度遠遠大于私人財富的聚斂速度，“平臺”是私有還是公有，是一個制度能否將“公平”內置到增長的充分條件；而能否讓所有人有同等的接入公共財富的機會，則是一個制度能否將“公平”內置到增長的必要條件。

如果我們把公眾擁有“平臺”的制度定義為社會主義，把私人擁有“平臺”的國家定義為資本主義，前者的財富增長自然會縮小貧富差距，后者的財富增長就一定伴隨貧富差距。顯然社會主義的增長中，“公平”是內生的；資本主義的增長中，“不公平”是內生的。

皮凱蒂的研究表明，當“不公平”內置于增長機制時，只靠稅收等外部工具是不可能矯正貧富差距的。只有通過社會主義：1）不斷將“平臺”公有，2）建立起讓所有人公平接入社會財富的接口（比如住房），才能從根本上避免資本主義下（“平臺”私有）必然出現的貧富差距擴大現象。

10%最富有人群收入占國民總收入的比例，皮凱蒂（2019）

觀察者網：

中央財經委員會第十次會議公告中，有一處內容涉及到房地產，即完善“住房供應和保障體系”。這一提法與過去一直強調的完善“兩個體系”（市場體系和保障體系）明顯不同。您認為什么樣的制度設計有助于實現財富分配的公平呢？

趙燕菁：

前面講到資本分配不均是財富差異的內置原因，在中國就是住房擁有的差異。實現財富的公平有兩個途徑，一個是打壓房地產市場，縮小資本價格帶來的財富；一個是讓沒有住房的人也擁有產權，一同分享資本財富的增長。第一條路徑的代價是全社會財富的縮水，只有第二路才能在財富差距縮小的同時，實現全社會財富的增長。

首先，是修正我國保障房制度現有的兩大問題，第一是覆蓋率太低。大部分新增市民（農民工、畢業(yè)生、復員軍人）被排除在保障對象之外；第二是無法資產化。只要資產不能上市，無產者就不可能循此路徑成為有產者，從而也無法借助不動產升值，分享城市財富的增長。

具體的講，就是“先租后售”。

舉例而言：假設50平方米保障房的全成本是20萬元（土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米）。一個打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬元，10年就是12萬元，15年就是18萬元。屆時只需補上差額，就可獲得完整產權。

理論上講，只要還款年限足夠長，輔之以公積金和政府/企業(yè)的補助（可分別用來貼息和支付物業(yè)費），即使從事收入最低的職業(yè)，夫妻兩人也完全有能力購買一套完整產權的住宅。從而實現新加坡式的廣覆蓋——只要沒有購買商品房，每個家庭都可以享受一次成本價保障房。

而擁有不動產的家庭，都可以通過不動產升值，自動分享財富的增長。其本質上，相當于以兌現期權的方式為每一個家庭注資。15年的時間限定取代了戶籍限定，使得保障對象可以拓展到所有無產的居民。

這一制度其實就是復制的1998年的“房改”——將原來只有少數體制內城市居民享受過的福利，擴大到全體國民。1998年房改，涉及的人口不超過8000萬。而廣覆蓋設計的積累人口將會達到數億。其宏觀經濟效果將遠超1998年房改給其后十余年經濟帶來的巨大推力。

第二，抑制有產者更多占有。目前圍繞打壓房價制定的房地產政策，其初衷是希望降低無產者的置業(yè)成本。但實際效果，卻與當初的設想背道而馳。一個主要原因，就是因為打壓房“價”，并沒有降低房“值”。假設一個股票值100元，但被強制以50元出售，結果是什么？就是投資者會買雙倍的股票！

顯然，城市里已經擁有資產的人，依然比新進入城市的無產者，有更多的資源。其后果，不過是在幫助現有的有產者，以更低的價格，擁有更多的不動產。打壓房價的政策不僅沒有達到公平分配社會財富的目的，反而導致社會階層的分化的加劇。

為此，現在執(zhí)行的一些政策必須重新考慮。

第一個需要重新考慮的，就是打壓房價的政策。打壓房價，降低了置業(yè)的成本，使得不動產所有者得以以低于市場價值的價格獲得不動產。

第二個需要重新考慮的，就是金融政策。不動產的本質，就是政府“企業(yè)”發(fā)行的股票。銀行不能進入股市，卻對房地產行業(yè)從開發(fā)商到購房者提供融資，成倍放大了城市有產者的資產規(guī)模。使其杠桿能力大幅增加。

第三個需要重新考慮的政策，就是土地供給政策。現在地方政府的信用和融資能力，幾乎完全取決于收儲土地的能力。通過城市土地釋放出來的流動性，已經超過順差。人民幣已經成為以土地為本位的貨幣。而土地收儲的規(guī)模幾乎沒有任何限制——沒有一個可信的“錨”約束地方政府的信用。

要重新分配社會財富，防止新的貧富差距，就必須對上述政策進行調整：一要放開房價管制，對永久物業(yè)和70年到期的物業(yè)開征物業(yè)稅，讓投資者負擔完全的市場成本；二要利用包括利率在內的金融工具（而不是現價之類行政工具），降低房地產市場的杠桿；三要仿效銀行準備金制度，為地方政府發(fā)行“地票”下一個“錨”。辦法之一就是將商品房供地與保障房供地掛鉤，而保障房供給則以登記的方式與真實消費掛鉤。政府通過調整商品房供地和保障房供地的比例，調節(jié)地方政府的信用規(guī)模。

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