馮侖:控制房?jī)r(jià),住宅產(chǎn)業(yè)化也是一個(gè)方法

馮侖風(fēng)馬牛 · 2017-01-20 10:26 留言

  這幾年房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)非常有意思的變化。

  一是開(kāi)行業(yè)會(huì)議時(shí),與會(huì)者的組合變了。以前開(kāi)會(huì)是聚堆的,都叫「房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)議」,來(lái)的都是開(kāi)發(fā)住宅的。就好比青春期以前,男孩女孩都去同一個(gè)聚會(huì),就算都光著屁股,大家也不會(huì)覺(jué)得有什么作風(fēng)問(wèn)題。

  但是現(xiàn)在會(huì)議劃分越來(lái)越細(xì),而且越來(lái)越多,有住宅不動(dòng)產(chǎn)、商用不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)金融的會(huì),還有旅游不動(dòng)產(chǎn)、工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的會(huì)等等,與會(huì)者也都是各自領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商,不再聚堆了。

  第二個(gè)有意思的地方,是地產(chǎn)大企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的說(shuō)法開(kāi)始變了。

  比如,以前有「房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者」,現(xiàn)在則變成了「全球最大的住宅公司」。說(shuō)法上開(kāi)始細(xì)分了,界定為「住宅」,而不是籠統(tǒng)的「房地產(chǎn)」。其他還有「商用不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者」;將直接投資和基金管理結(jié)合起來(lái)的另一種模式,被稱為「專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司」。

  房地產(chǎn)行業(yè)的這種變化很像人的生命過(guò)程,青春期之后,大家就開(kāi)始慢慢分化,男人往一個(gè)方向去,女人則往另一個(gè)方向去。見(jiàn)面時(shí),彼此既互相吸引,又存在沖突,大家在沖突中前進(jìn),在吸引中奔跑。

  過(guò) 20 年再看,變化更大,因?yàn)橛行┤丝赡茉谌松?jié)點(diǎn)上會(huì)發(fā)生突變:比如嫁給了高富帥、中年喪妻、得了癌癥……房地產(chǎn)行業(yè)的青春期已經(jīng)結(jié)束了,也開(kāi)始要發(fā)生一些突變,這些突變就是創(chuàng)新,它拉大了不同企業(yè)之間的差距。

  就拿住宅企業(yè)來(lái)說(shuō),這幾年萬(wàn)科一直保持 10%-20% 的增長(zhǎng),其他的住宅公司雖然也有一些增長(zhǎng),但是力道都比萬(wàn)科要小,原因就在于萬(wàn)科的創(chuàng)新。

  萬(wàn)科在十多年前開(kāi)始「住宅產(chǎn)業(yè)化」,做了個(gè)笨動(dòng)作,花費(fèi)巨大力氣在這一領(lǐng)域深耕、聚焦、研發(fā),而其他的住宅公司并沒(méi)有做這件事情,他們都在琢磨怎么買低成本的地,怎么快速開(kāi)發(fā)、銷售、回款。

  萬(wàn)科曾經(jīng)花費(fèi)上億資金,用 7 年時(shí)間建了一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化基地,那里有 200 個(gè)建筑師就專門研究一個(gè)產(chǎn)品:住宅。現(xiàn)在,它已經(jīng)是全球最大、最深入、最有研究能力的住宅研究中心。

  他們甚至?xí)iT研究,水從高層下來(lái)之后,馬桶抽下來(lái)的氣味到一樓有什么樣的變化,通過(guò)這個(gè)來(lái)感覺(jué)住戶的身體健康狀況。現(xiàn)在日本、歐洲所有住宅相關(guān)的設(shè)備供應(yīng)商,全都在這個(gè)基地開(kāi)始研究住宅的部品部件,然后輸出到全球市場(chǎng)。

  據(jù)研究中心的經(jīng)理介紹,剛開(kāi)始的時(shí)候,他們還擔(dān)心蓋這么多房子賣不出去,結(jié)果現(xiàn)在都已經(jīng)排滿了,所有住宅技術(shù)方面的東西都在他們這里。

  所以,創(chuàng)新往往源于開(kāi)始時(shí)一點(diǎn)點(diǎn)的差距,而這「一點(diǎn)點(diǎn)」累計(jì)下來(lái)就成了質(zhì)的變化,住宅產(chǎn)業(yè)化讓萬(wàn)科具備創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng),從而得以將其他同行甩在身后,不僅具有更高的增長(zhǎng)速度,同時(shí)還具備他們無(wú)法替代的競(jìng)爭(zhēng)力。

  這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在 3 個(gè)方面:第一,它的建筑周期可以比別人縮短 3-5 個(gè)月。

  買地便宜但是周期長(zhǎng),和按照市場(chǎng)價(jià)格買地但是周期短相比,無(wú)疑是后一種能力更不容易復(fù)制,因?yàn)樗枰邪l(fā)支持。

  第二,萬(wàn)科具備走向全球的能力。

  通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化,一方面,萬(wàn)科的產(chǎn)品品質(zhì)可以達(dá)到日本、歐洲、美國(guó)客戶的標(biāo)準(zhǔn);另一方面,它的供給速度也有能力跟上,因?yàn)樽≌牟科凡考梢酝ㄟ^(guò)全球來(lái)整合。萬(wàn)科現(xiàn)在已經(jīng)布局了包括美國(guó)、印度在內(nèi)的巨大的海外市場(chǎng),從而實(shí)現(xiàn)走出去的目標(biāo)。

  第三,管理上的精細(xì)和透明化,使得萬(wàn)科更能得到資本的認(rèn)可。

  萬(wàn)科現(xiàn)在已經(jīng)是全球最大的住宅公司,1 年交付接近 7 萬(wàn)套,美國(guó)歷史上最大的住宅公司 1 年也沒(méi)有超過(guò) 1 萬(wàn)套。而未來(lái)它還有可能成為全球最好的住宅公司。

  住宅今后的創(chuàng)新是成本、速度、規(guī)模,其中成本是第一位的,成本如果降了下來(lái),像萬(wàn)科這樣,對(duì)控制房?jī)r(jià)是有好處的,對(duì)老百姓也是百利而無(wú)一害。如此一來(lái),房地產(chǎn)的夏天,也就不再會(huì)是老百姓的冬天。


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