上海構建未來“全球城市”的發(fā)展格局

  21日，小英君說上海近日通過了一項新的意見，全名叫《關于深入貫徹中央城市工作會議精神進一步加強本市城市規(guī)劃建設管理工作的實施意見》，也就是上海城市管理新42條。

  神通廣大的小英君來獨家分享一下這個文件。這個文件對上海未來的城市格局、空間開發(fā)、土地政策等都有提及，其實是對上海2040總規(guī)的一些表述進行了細化。  

  1、構建未來 “全球城市”的發(fā)展格局。

  疏解超大城市非核心功能，按照網(wǎng)絡化、多中心、組團式、集約型的目標，建立主城區(qū)—新城—新市鎮(zhèn)—鄉(xiāng)村的空間體系。中心城及周邊地區(qū)聚焦“全球城市”核心功能優(yōu)化；郊區(qū)通過交通引導強化新城和重點新市鎮(zhèn)建設,推動城鎮(zhèn)組團式發(fā)展,充分發(fā)揮其在優(yōu)化人口、產(chǎn)業(yè)和空間布局上的綜合性節(jié)點功能,支撐上?！叭虺鞘小钡目臻g網(wǎng)絡格局。

  上海要做“全球城市”這幾天爭論很大，實際上這個在官方的文件中已經(jīng)數(shù)次明確。這次42條中，“全球城市”格局是擺在了戰(zhàn)略引領的地位，可見這是上海未來的唯一定位！

  “多中心”已經(jīng)多次提及了，在上海的2040規(guī)劃中是這么確定的：

  4個城市副中心：分別是虹橋、莘莊、川沙、吳淞地區(qū)（與中心城共同發(fā)揮全球城市核心功能）

  5個新城：松江、嘉定、青浦、南橋、南匯

  要知道，2007年，真如、徐家匯、花木、五角場這些都還是作為城市副中心的存在，而現(xiàn)在儼然已是主中心，房價高到不敢想，妥妥地沖上了8萬。

  僅僅時隔9年，上海的副中心已經(jīng)外擴到外環(huán)線上！

  2040規(guī)劃也說了，上海主城區(qū)為中心城和中心城周邊城市化地區(qū)，外環(huán)線以內都為中心城，加強虹橋、莘莊、川沙、吳淞地區(qū)規(guī)劃管理，與中心城共同發(fā)揮全球城市核心功能！

  這次文件中也說了，“中心城”聚焦全球城市核心功能優(yōu)化，也就是說，未來上海外環(huán)內都是中心城區(qū)，虹橋、莘莊、川沙、吳淞地區(qū)也是中心城區(qū)！真正全球城市的“核心”功能都在這些地方！

  所以外環(huán)線內的居民，恭喜你！住進了全球城市核心區(qū)！等著上海帶你裝逼帶你飛！

  2、產(chǎn)城融合，減少 “鐘擺交通”，在產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，著重增加居住及生活服務功能。

  重點來了！文件提到，重點推進張江、虹橋、漕河涇、市北等產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設！這些地方的配套還將繼續(xù)完善！

  而且你有沒有發(fā)現(xiàn)？大虹橋簡直是各種利好的疊加區(qū)域！今年以來虹橋商務區(qū)周邊居住配套的徐涇等地方已經(jīng)成了上海房價漲幅最快的區(qū)域之一。難怪去年以來正榮、東原、融信這些開發(fā)商都把全國總部搬到這里抬轎子，而龍湖、瑞安、萬科等更是準備在此深耕。

  小英君在這里再透個料，作為上海未來五年最重要的戰(zhàn)略要地，虹橋新區(qū)其實并不是開發(fā)商炒地皮的空穴來風。

  因為上海作為長三角中心城市，其輻射能力一直是被質疑的，而不管是長三角規(guī)劃，還是長江經(jīng)濟帶，都是要求上海向西輻射，向內陸輻射，大虹橋就是橋頭堡。因為你不可能依靠浦東來輻射內地。過去那么多年浦東新區(qū)做足了外資企業(yè)的總部基地，大虹橋要做的是內資企業(yè)總部基地。

  不可避免的是，總部經(jīng)濟的發(fā)展會形成高財富聚集效應。任何一個要搞總部經(jīng)濟的地方，房價總會跟本地人的平均收入越來越脫勾，這是財富不平等的一個主要表現(xiàn)，也是一個悲傷的事實。

  3、用地政策：低效建設用地減量化。

  到2020年減量50平方公里，進一步完善新增建設用地需求與現(xiàn)狀建設用地減量化的增減掛鉤機制,確保規(guī)劃建設用地負增長。

  這個要重點說說，因為關系到未來上海有多少地可以賣。

  很多人一聽到減量化，以為是建設用地要減量供應。實際上，它是對現(xiàn)有建設用地的一種騰挪，目的是騰出更多的指標給新增建設用地需求。

  在上?，F(xiàn)有的建設用地中，工業(yè)用地比重偏大，但工業(yè)總產(chǎn)值低，主要是一些鎮(zhèn)、村集體或私營企業(yè)。

  比如閔行的九星建材市場，從現(xiàn)狀來看，產(chǎn)出效率偏低，且布局分散、能耗偏高、環(huán)保問題和低端就業(yè)問題突出，是建設用地減量化的重點。

  這可是閔行區(qū)的一塊大肥肉！或許是外環(huán)內最后一塊可以成片開發(fā)的土地！目前九星的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺，未來將打造上海家居建材新型交易的示范地、家居建材創(chuàng)意設計及總部辦公的集中地、家居建材企業(yè)創(chuàng)新集聚孵化地、以及輻射周邊區(qū)域的都市生活綜合體。

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  最后一個是重點！這是九星建材市場的未來規(guī)劃，重點看居住生活區(qū)和地區(qū)商業(yè)中心就可以了！  

  上海已將2020年的建設用地規(guī)模階段控制目標確定為3185平方公里，而2014年底全市建設用地規(guī)模已突破3100平方公里，也就是說從2015-2020年這6年全市新增建設用地只有85平方公里，每年只有14平方公里！

  就這每年的14平方公里，還要負增長！這讓不少每天緊盯著上海市土地交易市場的開發(fā)商們倒吸了一口涼氣，“巧婦難為無米之炊”，對開發(fā)商來說，沒有土地就意味著沒有項目，沒有項目企業(yè)盈利也就是無稽之談。

  而這50平方公里的低效建設用地騰挪，那就是上海未來指標負增長的巨大空間！目前這部分土地集中在上海郊區(qū)，也就是官方測算的約198平方公里（簡稱“198區(qū)域”）

  像浦東新區(qū)川沙鎮(zhèn)，奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)，嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)、徐行鎮(zhèn)，閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，青浦區(qū)華新鎮(zhèn)，金山區(qū)曹涇鎮(zhèn)等，都有。

  （這是2015年這些198區(qū)域的工作重點，感受下）

  這些地方的居民，恭喜你！未來上海的地王，將主要誕生在你家附近！

  上海其實還有很多存量地，而且數(shù)目很大。而這部分土地資源，因為用地性質的緣故，一直深埋在上海的國字號企業(yè)的“賬目”里。

  除了大家都知道的城投、城開、上實、建工等房地產(chǎn)主業(yè)的上海國企外，更大部分其實掌握在幾個“大地主”手中。比如、上海市紡織集團、光明集團、華誼集團、儀電控股、國盛集團…這些沒有開發(fā)能力的企業(yè)。

  外來開發(fā)商們，你們羨慕不？上?？刂平ㄔO用地指標的"面粉"都在這里呢！

  4、外環(huán)內商品住宅項目原則上實施全裝修，逐年提高外環(huán)外商品住宅項目全裝修比例。

  這個好理解了，今后新房基本都是精裝修，毛坯越來越少啦！目前就已經(jīng)是這個趨勢了。

  5、堅持以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主的住房市場體系。

  這個一直是上海住房政策的中心思想，以居住為主，就是打擊投資需求；以市民為主，就是限購會依然執(zhí)行，以普通商品房為主，就是對于首套剛需是支持的。

  還有一個是提高商品住房用地的中小套型比例，也就是7090政策，中心城區(qū)的商品住房用地的中小套型（90平方米以下）供應比例不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。

  這個今年以來又重新開始執(zhí)行了，這也符合上海目前的供地現(xiàn)狀和房價現(xiàn)狀。把戶型做小，才能控住總價，保證單價的上漲嘛。預計未來上海會出現(xiàn)很多小戶型“豪宅”，或者那種產(chǎn)證面積很小但使用面積很大的，也是不少開發(fā)商正在做的，你懂得！