綠色建筑“惠而不費(fèi)” 租金和出租率更具優(yōu)勢(shì)與防御性

  隨著國內(nèi)政府、企業(yè)、個(gè)人對(duì)于綠色環(huán)保的重視程度不斷提升，建筑“綠化”逐漸融入眾多跨國公司、國內(nèi)大型企業(yè)的社會(huì)責(zé)任和員工關(guān)懷項(xiàng)目。因此，擁有綠色建筑認(rèn)證正在成為房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)顯著的差異化標(biāo)志——對(duì)于業(yè)主來說，綠色辦公樓能夠吸引更為優(yōu)質(zhì)的租戶，而對(duì)于租戶而言，在綠色建筑內(nèi)辦公能夠?yàn)閱T工帶來健康舒適的工作環(huán)境，繼而提高員工的工作效率。

  世邦魏理仕近日發(fā)布的《中國綠色建筑新紀(jì)元》白皮書中顯示，北京、上海、廣州、深圳和成都五大城市內(nèi)LEED甲級(jí)寫字樓平均租金表現(xiàn)較非LEED甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目均錄得溢價(jià)，溢價(jià)比例在1.5%-25.7%之間。并且，LEED項(xiàng)目在租金下跌或市場(chǎng)空置率較高的弱勢(shì)市場(chǎng)中可能更具防御性。

  降低運(yùn)營成本提升物業(yè)價(jià)值

  目前中國綠色建筑領(lǐng)域，主要是兩個(gè)評(píng)價(jià)系統(tǒng)——中國綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)和美國綠色建筑協(xié)會(huì)所制定的LEED認(rèn)證并行的狀態(tài)。截至2015年4月，國內(nèi)綠色建筑的總量（含中國綠標(biāo)和美國LEED標(biāo)準(zhǔn)）已經(jīng)達(dá)到3.2億平方米，是2008年中國綠標(biāo)啟動(dòng)元年的154倍。中國綠色建筑市場(chǎng)逐步進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展時(shí)期。根據(jù)中美主要城市綠色建筑發(fā)展情況進(jìn)行排名，北京、上海以近2000萬平方米的綠色建筑面積名列榜單前兩位，超越芝加哥、紐約、華盛頓等美國大城市，而深圳、天津和武漢也位列十強(qiáng)。

  世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉先生表示“特別是在引入LEED認(rèn)證概念較早且LEED甲級(jí)寫字樓體量較多的北京和上海，對(duì)綠色建筑的認(rèn)知度及接受度較高。LEED甲級(jí)寫字樓在租金絕對(duì)值、租金指數(shù)增長和出租率這些與物業(yè)投資回報(bào)緊密相關(guān)的關(guān)鍵指標(biāo)上基本都領(lǐng)先于非LEED甲級(jí)項(xiàng)目。在這些比較成熟的市場(chǎng)，綠色建筑的經(jīng)濟(jì)效益已經(jīng)得到印證。”

  通常來看，綠色建筑的成本或相對(duì)較高，但業(yè)內(nèi)人士表示，就新建建筑而言，如果項(xiàng)目按照國家綠標(biāo)設(shè)計(jì)，且綠色建筑顧問小組在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初期便介入方案，那么該建筑達(dá)到LEED金級(jí)認(rèn)證幾乎不需要額外的硬件成本投入。如項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)到LEED鉑金級(jí)認(rèn)證，則增量成本也僅約2%。更重要的是，根據(jù)世邦魏理仕的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主往往在短時(shí)間內(nèi)就能通過技術(shù)升級(jí)所帶來的運(yùn)營開支的削減而抵消這些增量成本。世邦魏理仕中國區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深董事譚健雄先生認(rèn)為，在市場(chǎng)需求和政府措施的持續(xù)推動(dòng)下，綠色建筑投資有望真正成為“惠而不費(fèi)”的明智選擇。

  “綠色營銷”走向全生命周期

  盡管在中美主要城市綠色建筑面積總排名中，中國主要城市毫不遜色。但就人均擁有綠色建筑面積擁有量而言，中國仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國。深圳以人均1.31平方米在國內(nèi)城市中名列第一，但也僅勉強(qiáng)列于榜單的第20位。除深圳外，其余城市的人均綠色建筑面積均低于1平方米的水平，其中沈陽等二線城市人均量不到0.2平方米。

  皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)RICS行政總裁湯建仕在2015未來城市峰會(huì)上表示，現(xiàn)在在很多地區(qū)，規(guī)劃和環(huán)境都是最大的挑戰(zhàn)。我們要考慮到城市的發(fā)展進(jìn)程，考慮到我們城市未來的改變，很多城市都已經(jīng)走過了從人才到品牌發(fā)展的一個(gè)進(jìn)程。城市的發(fā)展包含對(duì)于文化、人才、健康、幸福的考慮。而政府必須考慮到這樣的循環(huán)發(fā)展的過程，現(xiàn)在發(fā)展循環(huán)的過程越來越快，我們必須要以長期的眼光加以考慮。

  世邦魏理仕中國區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深董事譚健雄先生則表示：“隨著新型城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，中國綠色建筑將迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。綠色建筑市場(chǎng)將從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)向全國擴(kuò)散、從住宅向商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)散、從新建建筑逐步覆蓋既有建筑、從“綠色營銷”走向全生命周期。中國的綠色建筑政策和標(biāo)準(zhǔn)也將繼續(xù)朝著建筑全生命周期、兼顧靈活度和細(xì)致性、更高的市場(chǎng)化程度的方向演進(jìn)?！?