上半年樓市量?jī)r(jià)齊跌 難改未來下行趨勢(shì)

  16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，隨著降價(jià)范圍和幅度的進(jìn)一步擴(kuò)大，上半年全國(guó)樓市成交延續(xù)量?jī)r(jià)增速雙降的態(tài)勢(shì)。

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)日益低迷之際，多城市住宅"去庫(kù)存"壓力有增無減，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，未來幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌。

  量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)悲觀情緒

  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)樓市成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)增速雙降的局面。

  1-6月份，全國(guó)商品住宅銷售面積42487萬平方米，同比下降7.8%,相比去年全年的17.5%下滑25.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年增長(zhǎng)26.6%相比，下滑35.8個(gè)百分點(diǎn)。

  住建部政策研究中心主任秦虹指出，目前市場(chǎng)對(duì)樓市的看法普遍偏于悲觀。秦虹認(rèn)為，今年上半年全國(guó)商品房的銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要原因是2013年同期商品房銷量基數(shù)較高。"市場(chǎng)上的剛需容量有限，去年出手的多，今年自然就少了。"秦虹認(rèn)為，信貸約束也影響了購(gòu)房行為的實(shí)現(xiàn)。

  雖然央行和銀監(jiān)會(huì)均表態(tài)，商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)剛需群體的首套房貸款政策予以傾斜，但目前來看，個(gè)人房貸申請(qǐng)難度并未明顯降低。

  市場(chǎng)仍處于下行通道

  1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資42019億元，同比名義增長(zhǎng)14.1%，增速比2013年全年的19.8%回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資28689億元，增長(zhǎng)13.7%，增速比2013年全年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。

  海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊表示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，"雖然與2012年之前動(dòng)輒20%以上的房地產(chǎn)投資增速相比，今年上半年的數(shù)據(jù)不太好看，但我們認(rèn)為14.1%的增速也是行業(yè)投資的次高點(diǎn)。因此，市場(chǎng)不應(yīng)過分悲觀。"

  數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，1-6月份，全國(guó)房屋新開工面積80126萬平方米，下降16.4%,降幅收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積56674萬平方米，下降19.8%。

  世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是高歌猛進(jìn)的，從2014年3月起，市場(chǎng)就變了，發(fā)生了一個(gè)"非?？焖?的跌落，目前市場(chǎng)仍處于下行通道，這是市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)節(jié)過程。現(xiàn)在是供求結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，由量變到質(zhì)變。

  庫(kù)存去化壓力變大

  在樓市進(jìn)入"下半場(chǎng)"之際，新建商品住宅庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高，加上市場(chǎng)成交繼續(xù)低迷，樓市供需失衡的局面已經(jīng)顯現(xiàn)。

  截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26218萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%,同比增長(zhǎng)22.9%.35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。6月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為18.1，這意味著市場(chǎng)需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。

  而在5月份，該存銷比數(shù)值為16.4個(gè)月。其中，溫州以45.1的存銷比居于首位，寧波以31.4的存銷比排行第二。半年業(yè)績(jī)考核下，部分房企的打折促銷力度加大，但很多購(gòu)房者依然不買賬，導(dǎo)致庫(kù)存去化壓力變大。存銷比保持了震蕩上行態(tài)勢(shì)。

  上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，6月份庫(kù)存去化周期超過18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jī)r(jià)，預(yù)期未來幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)將下跌。