多城樓市設15%-20%降價上限

　　隨著市場形勢急轉直下，開發(fā)商試圖降價跑量回籠資金，卻遭遇政府的“限降令”而無法大幅降價。

　　杭州市政府不久前出臺規(guī)定，自5月23日起，如果商品房實際成交價低于備案價超過15%，將通過技術手段限制網(wǎng)簽。此規(guī)定甫一發(fā)布，一石激起千層浪，杭州政府不愿房價大跌的聲音不絕于耳。

　　“幾乎每個城市都有這樣的管控系統(tǒng)?！鄙钲谝?guī)劃國土委有關人士表示，深圳是最早明文規(guī)定對漲價和降價行為進行管制的，而大部分城市只是暗中執(zhí)行而已。

　　而在東莞，日前出現(xiàn)了開發(fā)商降價超過15%，導致購房者無法網(wǎng)簽的案例。

　　“現(xiàn)在市場信心不足，不降價很難換來成交量，如果地方政府不讓我們大幅降價促銷，我們的日子會越來越難過。”一家上市房企杭州營銷負責人說。

　　接受采訪的多位開發(fā)商均認為，政府“限降”可能是想穩(wěn)定市場信心，避免價格出現(xiàn)較大波動，但對一些急于回籠資金的開發(fā)商來說，耽誤了出貨時機，資金鏈有可能出現(xiàn)斷裂的風險。

　　大幅降價阻力重重

　　日前有媒體報道，東莞南城剛需大盤世紀城·幸福公館于4月底開盤時，其中一棟樓推出帶精裝修的特價房，整體均價約為9800元/平方米。而東莞市物價局網(wǎng)站上，該棟備案的整體均價為12439元/平方米。也就是說，這部分房源價格下降幅度高達21%，明顯超過了規(guī)定的15%。

　　部分購房者買到世紀城·幸福公館推出的特價房后發(fā)現(xiàn)，由于這批房源低于開發(fā)商此前備案價2000多元/平方米，違反了政府“超過備案價15%降幅，需重新備案”的規(guī)定，無法進行網(wǎng)簽。

　　“客戶不用擔心備不了案，開發(fā)商會想辦法解決的?！笔兰o城·幸福公館售樓處一位銷售人員如是說。

　　東莞物價局一位工作人員介紹，該樓盤后來提交了備案價格調(diào)整申請，目前的銷售價格仍以舊的備案價為依據(jù)，在房管局未錄入新的備案價格前，如果成交價低于備案價15%，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)會自動鎖屏，簽不了買賣合同。

　　實際上，早在2011年，東莞住建局、房管部門就聯(lián)合發(fā)布文件規(guī)定，新建商品住房項目，銷售價格一經(jīng)備案，將自動設置15%的下調(diào)限幅。

　　“這幾年一直都是這樣管制的，東莞的開發(fā)商都知道，我們對漲價重新備案的審核時間是2個月，降價走完流程需要20天左右，從審批時間上也能看出，降價比漲價相對要容易。”上述東莞物價局工作人員說。

　　此外，深圳、上海及南京等地都有類似的規(guī)定。

　　2011年第四季度，龍湖、綠地、中海地產(chǎn)等大型房企在上海進行降價促銷，多個項目房價下調(diào)幅度超過20%，其中一些項目的售樓處被前期業(yè)主打砸。針對樓市亂象，上海市住房保障和房屋管理局于當年11月出臺措施，規(guī)定房地產(chǎn)項目銷售價格浮動幅度超過20%，開發(fā)企業(yè)需要重新備案審批。

　　浦東新區(qū)建交委房屋管理處副處長陳建軍曾公開表示，2011年10月向上海市房管局上報，申請暫停中海在浦東一項目的網(wǎng)上預售備案登記。

　　“目前深圳的備案系統(tǒng)自動設置了價格浮動的上下限。自2010年9月起，深圳對銷售價格超出備案價格的樓盤均不予網(wǎng)簽，而降價則設置了15%的上限?！鄙钲谑幸?guī)劃國土委一位內(nèi)部人士表示。

　　違背“減少行政干預”思路

　　這種限制新房降價幅度、延長銷售時間的行為，引發(fā)了廣泛爭議。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭認為，杭州實際是想控制房企降價的幅度，但政府直接干預企業(yè)降價行為，等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營權，開發(fā)商想加大力度促銷跑貨也不行，政府行為并不妥當。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則質疑，本屆政府的改革思路是減少對市場的干預，讓市場在資源配置中起決定性作用，地方政府限制房企降價的行為明顯有違這一思路。

　　“當初出臺這個規(guī)定時，主要是為了控制房價上漲，抑制開發(fā)商隨意亂漲價的行為，如果不管制，這幾年房價都漲到天上去了，現(xiàn)在處于樓市下行期，購房者應理解政府行為是有意維護市場的穩(wěn)定，房價過度下滑對經(jīng)濟沒好處。”上述深圳市規(guī)劃國土委內(nèi)部人士認為，商品房是特殊的商品，需要政府管理指導定價。

　　深圳房地產(chǎn)資深人士尹香武則認為，只有漲價動力太強時才需要限價。而“限降”會讓購房者認為，房企大幅降價已挑戰(zhàn)地方政府容忍的底線。

　　不論是“限漲”還是“限降”，行政管制都讓開發(fā)商們倍感無奈?！坝行┎恢耄攵嘟迭c價盡快出貨回籠資金都不行，現(xiàn)在很焦慮?！焙贾荼镜匾恍⌒头科笫袌鼋?jīng)理表示，杭州樓市已出現(xiàn)信心危機，購房者看空情緒濃厚，如果降價不到位，很多樓盤根本賣不出去。

　　“既然政府說不是要限制開發(fā)商降價，而是重新備案后可以繼續(xù)降價，那要求重新備案的意義何在呢？”深圳一位開發(fā)商認為，這樣做只會增加手續(xù)，給開發(fā)商帶來不必要的麻煩。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，重新備案的不確定性在于，房管局可以給開發(fā)商按價格下調(diào)之后的價格做備案，但同樣也可以不予審批。

　　杭州雙贏置業(yè)總經(jīng)理章惠芳表示，在杭州買賣雙方都信心不足的市場環(huán)境下，多數(shù)開發(fā)商意識到應該以價換量。房管部門的管制，會讓一些去化情況不理想的開發(fā)商的壓力進一步加大。

　　在章惠芳看來，盡管有規(guī)避的辦法，比如價格分期備案，每期的價格調(diào)低，降價空間累積可以增大，但開發(fā)商理應有自主調(diào)整價格的選擇權。

　　“地方政府應該從市場實際情況出發(fā)，讓開發(fā)商進行自救?！焙贾萃该魇鄯烤W(wǎng)研究院院長丁建剛表示。