十年房?jī)r(jià)調(diào)控落下帷幕 差異化指導(dǎo)成市場(chǎng)主旋律

3月3日，在全國(guó)各地記者們的追問(wèn)之下，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，吐出了“雙向調(diào)控”四個(gè)字。這四個(gè)字猶如一個(gè)謎面，迅速引發(fā)了各界諸多解讀。

隨后3月5日，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，李克強(qiáng)總理作2014年政府工作報(bào)告。對(duì)于公眾普遍關(guān)注的房地產(chǎn)問(wèn)題，本屆政府工作報(bào)告雖多處提及調(diào)控，但與此前強(qiáng)調(diào)的方向有所不同，今年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)在于“加強(qiáng)保障、增加供給和差異化調(diào)控”。

李克強(qiáng)總理在報(bào)告中指出，2014年要加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開(kāi)工700萬(wàn)套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上；提高大城市保障房比例，推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行，年內(nèi)基本建成保障房480萬(wàn)套。針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。

除了涉及到房地產(chǎn)稅與加快棚戶區(qū)改造、完善住房保障機(jī)制之外，外界較為關(guān)注的是“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”這句表述。

樓市告別“一刀切”

就李克強(qiáng)總理所作政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的五大熱門問(wèn)題，業(yè)內(nèi)專家們普遍認(rèn)為，2014年中央調(diào)控方向基本告別“一刀切”，更注重增加供應(yīng)和差異化調(diào)控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，對(duì)房企的未來(lái)城市布局和市場(chǎng)選擇有指引意義。

政府工作報(bào)告中，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的表述發(fā)生了明顯變化。其中，最重要的一點(diǎn)是，不碰“房?jī)r(jià)”，且少提“調(diào)控”。

梳理近年的政府工作報(bào)告不難發(fā)現(xiàn)，過(guò)去幾年，“調(diào)控房?jī)r(jià)”屢屢提及，如2010年和2011年連續(xù)兩年強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”，2012年強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”和2013年的“抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制”。但李克強(qiáng)總理則表示，“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”。

對(duì)于今年政府工作報(bào)告首次未提房?jī)r(jià)調(diào)控，政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥的理解是，報(bào)告不是沒(méi)提，而是有九字箴言：“抑制投機(jī)投資性需求”，這意味著一線城市要遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出，同時(shí)雙向調(diào)控，對(duì)庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“分類調(diào)控”思路基本與2013年年底住建部工作會(huì)議強(qiáng)化對(duì)于不同城市的“分類指導(dǎo)”的思路一致。

張宏偉還表示，2014年政策層面將強(qiáng)化“分類調(diào)控”思路，對(duì)于不同城市的“分類指導(dǎo)”，導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，通過(guò)政策“分化”有望使不同城市的市場(chǎng)需求釋放得以平衡，以使總體市場(chǎng)回歸合理，但是，短期內(nèi)來(lái)看，不同城市市場(chǎng)之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。

杭州（樓盤）透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)丁建剛對(duì)新華網(wǎng)記者表示，“今年總理的政府工作報(bào)告，沒(méi)有強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，談“分類調(diào)控”，經(jīng)過(guò)三年的調(diào)控之后，市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一些分化，一線城市在增長(zhǎng)，二三線城市則有了供過(guò)于求的危機(jī)，分類調(diào)控是非常實(shí)事求是的判斷。”

記者在采訪時(shí)不少業(yè)內(nèi)專家表示，如果2014年一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對(duì)較熱，房?jī)r(jià)有持續(xù)上漲和反彈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，那么就需要進(jìn)行對(duì)市場(chǎng)投資性需求、投機(jī)性需求進(jìn)行適度調(diào)節(jié)和控制；之后市場(chǎng)將會(huì)出臺(tái)一些政策，對(duì)分類調(diào)控政策進(jìn)行具體落實(shí)；當(dāng)然，有些城市的樓市政策執(zhí)行起來(lái)也許會(huì)有一些松動(dòng)，難免有些城市還會(huì)有一些“救市”措施的出現(xiàn)。

保障房建設(shè)為未來(lái)重點(diǎn)工作

十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議閉幕后，李克強(qiáng)總理在會(huì)見(jiàn)中外記者并回答記者提出的有關(guān)房地產(chǎn)問(wèn)題時(shí)表示，房地產(chǎn)問(wèn)題是個(gè)大問(wèn)題，它直接關(guān)系到居民住房問(wèn)題。讓人民群眾住有所居，這應(yīng)該是政府奮斗的目標(biāo)。

“我們需要根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。政府還是要用更多的精力、更大的力度來(lái)解決好群眾的基本住房需求問(wèn)題。所以今年我們要繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造的力度，至少要再改造470萬(wàn)套以上。”李克強(qiáng)總理接受媒體采訪時(shí)說(shuō)。

李克強(qiáng)總理還表示，需推進(jìn)公租房等保障房建設(shè)，并實(shí)行公平分配，緩解新就業(yè)年輕人和進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題，對(duì)于合理的自住需求，也應(yīng)有相應(yīng)的政策支持，包括增加普通商品房供應(yīng)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)則是要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

全國(guó)人大代表、中建五局董事長(zhǎng)魯貴卿在接受新華網(wǎng)記者的專訪時(shí)表示，政府應(yīng)該騰出精力來(lái)進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，高價(jià)房該由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，不要引導(dǎo)大家過(guò)度去討論房?jī)r(jià)。而應(yīng)踏踏實(shí)實(shí)解決低收入人群的房子問(wèn)題，但也要警惕類似“經(jīng)適房”的失敗教訓(xùn)。

全國(guó)人大代表、河南建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在接受新華網(wǎng)記者的專訪時(shí)也表示，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中著力談到房地產(chǎn)業(yè)的住房問(wèn)題，最多的還是保障房。實(shí)際上，用好政府的這只手主要是建好保障房，首先要做好規(guī)劃，然后是投資主體、建設(shè)主體，這兩個(gè)方面要解決好。誰(shuí)是保障房的建設(shè)主體，現(xiàn)在看來(lái)應(yīng)該是政府，這比較符合中國(guó)的國(guó)情。

胡葆森還表示，保障房實(shí)際是過(guò)渡性的一種安置手段，等到這部分人群的收入可以購(gòu)買商品房的時(shí)候，就會(huì)從保障房搬出去。比如剛畢業(yè)的學(xué)生，公務(wù)員等，在他的收入還達(dá)不到一定水平時(shí)，會(huì)租一間30平米或者50平米的房子，像廉租房這些保障性住房所起的作用就是這樣的。

[Page]

背景：十年樓市調(diào)控政策演變

2003.8.18號(hào)文《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》

調(diào)控內(nèi)容：確定房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；增加普通商品房供應(yīng)；控制高檔商品房建設(shè)；加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控；整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售；搞活住房二級(jí)市場(chǎng)。

2004.4《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》

調(diào)控內(nèi)容：繼續(xù)深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓；嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。

2005.3 國(guó)八條 《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》

調(diào)控內(nèi)容：穩(wěn)房?jī)r(jià)不力要問(wèn)責(zé)地方政府負(fù)責(zé)人；著力增加普通商品房、經(jīng)適房和廉租房供給；合理拆遷，嚴(yán)控被動(dòng)性住房需求；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期。

2005.4 新國(guó)八條 《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控八條措施》

調(diào)控內(nèi)容：各地要公布兩年商品房和經(jīng)適房建設(shè)規(guī)模；依法制止炒買炒賣土地行為；加強(qiáng)對(duì)普通商品房和經(jīng)適房?jī)r(jià)格調(diào)控；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；加大房地產(chǎn)交易行為調(diào)節(jié)力度；商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)貸管理；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；完善信息披露制度，增強(qiáng)政策透明度。

2006.5 國(guó)六條 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》

調(diào)控內(nèi)容：新開(kāi)工商品房套型建筑面積90平方米以下的比重須達(dá)總面積的70%以上；購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易按售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資本金比例須達(dá)35%才能獲得開(kāi)發(fā)貸；個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；加大對(duì)閑置土地的處置力度，2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的無(wú)償收回；進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)查捂盤囤房等行為。

2007.8 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》

調(diào)控內(nèi)容：多渠道解決城市低收入家庭住房困難；建立健全城市廉租住房制度；改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度；嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。

2008.12 國(guó)六條 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的若干意見(jiàn)》

調(diào)控內(nèi)容：進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)信貸支持力度，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅由5年改為2年免征，按收入差額征收營(yíng)業(yè)稅；支持房企合理融資需求；各地可采取鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)、促進(jìn)樓市健康發(fā)展的政策措施。

2010.1 國(guó)五條 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》

調(diào)控內(nèi)容：增加保障房和普通商品房有效供給；購(gòu)買二套以上住房貸款首付不得低于40%；依法查處價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)及違反明碼標(biāo)價(jià)行為；力爭(zhēng)2012年末解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭住房問(wèn)題；外資境內(nèi)投資房地產(chǎn)要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。

2010.4 新國(guó)五條 《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》

調(diào)控內(nèi)容：推進(jìn)保障房建設(shè)不力要追究責(zé)任；貸款購(gòu)買二套房家庭首付款不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；各地要明確保障房、中小套型普通商品房建設(shè)數(shù)量和比例；確保2010年建設(shè)完成保障性住房300萬(wàn)套；加強(qiáng)房企溝底和融資監(jiān)管，完善信息披露制度。

2011.1 新國(guó)八條 《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》

調(diào)控內(nèi)容：各城市政府一季度向社會(huì)公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；多渠道籌集保障房房源，逐步擴(kuò)大住房首付款比例不低于60%；商品房供地原則上不得低于前2年年均供應(yīng)量；主要城市擁有二套住房以上家庭不得在當(dāng)?shù)卦儋?gòu)房；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；“嚴(yán)打”虛假消息散布者。

2013.2 國(guó)五條 《國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作》

調(diào)控內(nèi)容：各省市要制定年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍；住房用地供應(yīng)總量不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量；地級(jí)以上城市符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏ǚ秶?；推薦城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。

2013.3 國(guó)五條細(xì)則 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》

調(diào)控內(nèi)容：制定本地區(qū)年度新建商品房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；限購(gòu)區(qū)域覆蓋城市全部行政區(qū)域；進(jìn)一步提高二套房貸首付比例和貸款利率；二手房交易個(gè)稅按轉(zhuǎn)讓所得20%征收；加快推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；全面落實(shí)保障性安居工程任務(wù)，2013年底前要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?；提高商品房預(yù)售門檻。