邊過(guò)剩邊短缺將長(zhǎng)期困擾中國(guó)房地產(chǎn)

　　2014年1月26日《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道說(shuō)，10年之后，城鎮(zhèn)化基本完成，城市新增住房需求不再這么強(qiáng)烈；同時(shí)，10年之后人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，老齡化影響樓市供給需求發(fā)揮作用，很多家庭三代人都有房，最后都以遺產(chǎn)的形式給了“90后”或“00后”。

　　這個(gè)說(shuō)法由來(lái)已久，其中一個(gè)最夸張的說(shuō)法是，計(jì)劃生育導(dǎo)致的“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)（4個(gè)老人1對(duì)父母1個(gè)孩子），使未來(lái)的中國(guó)人戶均能夠擁有好幾套房子，導(dǎo)致未來(lái)的房子一文不值。因此中國(guó)房地產(chǎn)泡沫必破，未來(lái)20年，大量的家庭將有幾套房：爺爺奶奶留一套、姥姥姥爺留一套、父親母親岳父岳母各一套、加上自己的住房，一般城市家庭將有五套房。

　　按照上述說(shuō)法，“90”后“00”后這些年輕的互聯(lián)網(wǎng)下的新一代，一方面是悲催得要命的一代，面臨著“4-2-1”人口結(jié)構(gòu)下沉重的贍養(yǎng)老人的負(fù)擔(dān)；一方面又是幸福得要死的一代，似乎天上掉陷餅，幾代人攢下的房子都?xì)w了他們，憑空擁有了很多前面幾代人拼了老命才掙得的房產(chǎn)。

　　事情真像小學(xué)生做加加減減的數(shù)學(xué)題一樣簡(jiǎn)單嗎？答案毫無(wú)疑問(wèn)是否定的。

　　上述分析方法一個(gè)最致命的缺陷是：只分析了人口結(jié)構(gòu)這一大變量，沒(méi)有分析城市化過(guò)程中家庭結(jié)構(gòu)和地域結(jié)構(gòu)變化這兩大變量，導(dǎo)致“一葉障目，不見(jiàn)森林”，只見(jiàn)房屋過(guò)剩，不見(jiàn)房屋短缺。

　　其實(shí)不要說(shuō)十年后，就是今天，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)面臨嚴(yán)重過(guò)剩和嚴(yán)重短缺同時(shí)并存的局面：一是農(nóng)村和一些小城鎮(zhèn)房屋嚴(yán)重過(guò)剩，二是大中城市房屋嚴(yán)重短缺，中小城鎮(zhèn)同時(shí)還面臨著嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩和結(jié)構(gòu)性短缺問(wèn)題。

　　十多年來(lái)，中國(guó)已經(jīng)有超過(guò)三分之一的村莊消失，相應(yīng)的便是相關(guān)房屋過(guò)剩。鄉(xiāng)村級(jí)小鎮(zhèn)和一些縣級(jí)小城鎮(zhèn)雖然還在大興土木，但十年后必將面臨嚴(yán)重過(guò)剩問(wèn)題，尤其是在一些遠(yuǎn)離大都市圈又熱衷于小城鎮(zhèn)大躍進(jìn)的地方，用不了十年房屋嚴(yán)重過(guò)剩的“鬼城”現(xiàn)象將越來(lái)越突出。而縣一級(jí)小城鎮(zhèn)同時(shí)還面臨著大量祖?zhèn)骼戏孔右虍a(chǎn)權(quán)復(fù)雜、街區(qū)狹窄破敗等導(dǎo)致不適合居住，上世紀(jì)七八十年代大量私人建設(shè)的四五層樓老房子又浪費(fèi)又不宜居等結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題。這些結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的老房子，面臨著比以前更艱難的拆遷問(wèn)題，但它們占據(jù)的都是城市優(yōu)質(zhì)的核心地段。

　　中國(guó)的真實(shí)城市化率目前已達(dá)35%，正進(jìn)入加速城市化的關(guān)鍵時(shí)期，不管人們抱著多么美好的理想，“區(qū)域均衡發(fā)展”、“就地城鎮(zhèn)化”注定都是不符合節(jié)約資源和提高效率的不可能實(shí)現(xiàn)的烏托邦，大城市化才是不可阻擋的歷史潮流。到2008年底，全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口比1991年增加90.3%，平均每年增長(zhǎng)5.6%。未來(lái)人口城市化增速將超過(guò)這個(gè)比例，但也絕非十年可以基本完成城市化。

　　在此城市化加速的未來(lái)20年左右時(shí)間里，人口凈流入的大中城市住房短缺明顯，與此相適應(yīng)的是中小城鎮(zhèn)住房過(guò)剩加劇，冰火兩重天的局面越來(lái)越突出，所謂“90”后“00”后一人有幾套房之類的判斷完全沒(méi)有意義，如果是在遠(yuǎn)離大都市圈的鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)村，有十套八套房又如何？有價(jià)無(wú)市。有人住、有人愿意住的房子才叫房子，沒(méi)有人住、沒(méi)有人愿意住的房子以后只能叫做建筑垃圾。

　　前不久媒體集中報(bào)道的北京“井下人生”最能說(shuō)明問(wèn)題：北京遠(yuǎn)郊農(nóng)民放著家鄉(xiāng)“有天有地”房子不住，進(jìn)城市中心撿破爛，十幾年住在地下熱力井里，媒體“發(fā)現(xiàn)新大陸”后大為驚訝，集中報(bào)道后引起政府關(guān)注，封了熱力井，其中一位當(dāng)事人被老家政府安排在養(yǎng)老院工作，但很快她又離開(kāi)了養(yǎng)老院，繼續(xù)回到城市撿垃圾。

　　隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程和人們生活方式轉(zhuǎn)變的加快，未來(lái)大中城市的家庭結(jié)構(gòu)也將發(fā)生革命性的變化。幾代同堂、父母和兄弟姐妹同在一個(gè)屋檐下的居住生活方式將很快成為歷史，甚至父母和兒子兒媳、女兒女婿同一套房居住的都會(huì)越來(lái)越少，兒女成年后兩口之家將成為最常態(tài)，甚至于夫妻之間各住一套房的都不罕見(jiàn)。因此，你不知道未來(lái)城市需要多少房子，我們只知道大中城市住房大戶型會(huì)受到市場(chǎng)需求的抑制，但是，房子的套數(shù)要求會(huì)增加。

　　而在中小城市，經(jīng)過(guò)了過(guò)去16年左右大躍進(jìn)式的向主城區(qū)外攤大餅式過(guò)剩式發(fā)展，未來(lái)的趨勢(shì)將是回歸主城！過(guò)去的向外擴(kuò)張是因?yàn)槌鞘胁疬w艱難，隨著外圍住房供應(yīng)過(guò)剩，這種擴(kuò)張將受到市場(chǎng)規(guī)律的抑制。人類過(guò)去幾千年發(fā)展對(duì)宜居地址的選擇及由此帶來(lái)的文化歷史積淀，絕非這十幾年的人類城市經(jīng)驗(yàn)可以超越，“回歸主城”將成為一個(gè)更為長(zhǎng)遠(yuǎn)、更加頑強(qiáng)的潮流和趨勢(shì)。因此，未來(lái)中小城鎮(zhèn)的舊城和老房子改造，將會(huì)面臨巨大而漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程和空間。

　　今天，我們與其考慮“未來(lái)的人們將有幾套房子”這類一時(shí)算不準(zhǔn)也沒(méi)有意義的問(wèn)題，不如仔細(xì)研究一下我們需要什么樣的土地、房屋和拆遷政策，更便于我們把農(nóng)村大量荒廢的房屋和宅基地空置出來(lái)，還給大地山川；更便于我們?cè)趯?shí)現(xiàn)人與環(huán)境、人與產(chǎn)權(quán)、人與歷史和解的道路上實(shí)現(xiàn)舊城改造，進(jìn)而讓更多的人在產(chǎn)權(quán)交易與互換中實(shí)現(xiàn)互惠，讓城市生活更加美好。而在這個(gè)基礎(chǔ)上，建筑和糧食一樣，是人類最永恒的事業(yè)，其中，建筑的想像空間更大。

　　但是，如果沒(méi)有合理的產(chǎn)權(quán)制度和交易安排，我們的未來(lái)將面臨大量破敗卻不能動(dòng)一寸土、一片瓦的鄉(xiāng)村宅基地和中小城市舊城區(qū)！作為同一枚硬幣的正反兩面，屆時(shí)我們也將面臨越來(lái)越多大中城市“井下人生”一樣的城市貧民窟——不管它們是集中成片，還是分散居住。