萬科A：保持快速擴張，短期償債壓力增加
業(yè)績符合預(yù)期：2013年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入413.9億元，凈利潤45.56億元，每股收益0.41元，分別同比增長34.72%、22.31%、20.59%，符合我們預(yù)期。
下半年結(jié)算均價將有提升：2013年上半年公司結(jié)算面積388.36萬平方米，結(jié)算收入406.27億元，分別同比增長47.2%和34.4%,結(jié)算均價10461元/平方米，較去年同期下降8.7%。由于2013年上半年結(jié)算項目大多為2012年上半年之前銷售，當(dāng)時公司銷售處于“以價換量”期，導(dǎo)致2013年上半年結(jié)算均價有所下降，同時也導(dǎo)致結(jié)算毛利率下降。2012年下半年之后公司銷售均價逐漸上升，這將提升公司2013年下半年結(jié)算均價，根據(jù)測算，我們將公司全年結(jié)算毛利率在之前預(yù)測基礎(chǔ)上上調(diào)0.5個百分點。
公司短期償債壓力增加：2013年上半年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為79.63%，較年初上升1.31個百分點；扣除預(yù)售款后負(fù)債率為42.75%，較年初下降0.98個百分點，負(fù)債處于較低水平；償債能力方面，有息負(fù)債率為84.18%，較年初下降2.98個百分點；但凈負(fù)債率卻上升17.98個百分點，達到41.48%，為近5年來最高水平；受新開工大幅增加影響，上半年末公司貨幣資金較年初減少146.88億元，至376.03億；上半年末，公司短期借款和一年內(nèi)到期非流動負(fù)債分別增加20.56億元和72.4億元，短期有息負(fù)債達到448.54億，公司短期償債壓力增加。
海外融資大門打開：上半年，公司全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）有限公司通過其全資子公司BestgainRealEstateLimited順利發(fā)行了8億美元5年期債券，并在香港聯(lián)交所上市。打開了公司海外融資的大門，公司融資渠道進一步拓寬。
試水境外市場：上半年，公司通過和當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗的品牌開發(fā)商合作的方式，進入香港、美國、新加坡市場。試水國際化業(yè)務(wù)有助于公司進一步拓寬國際化視野，提高對海外成熟市場的認(rèn)識，學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀同行的先進經(jīng)驗，進而提升自身的專業(yè)能力和管理精細(xì)化水平，強化在國內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢。
土地儲備保持較快增長：2013年上半年公司新增項目42個，建筑面積1351.52萬平方米，權(quán)益建面925.01萬平方米，7月份新增項目14個，建筑面積256.19萬平方米，權(quán)益建面202.28萬平方米；1-7月公司銷售面積834.6萬平方米，項目儲備與銷售面積比為1.9,公司土地儲備保持較快增長。開竣工方面，2013年上半年末，公司新開工面積919萬平方米，同比增長96.3%,占2013年計劃開工面積1653萬平方米的55.6%；上半年竣工面積432萬平方米，同比增長76.9%，占2013年計劃竣工面積1290萬平方米的33.5%，同比增長31.77%。下半年一般為竣工高峰期，因此公司全年竣工計劃基本能夠完成。
投資評級：公司13-15年每股收益分別為1.41元、1.84元、2.40元，按2013年8月6日公司收盤價9.93元，公司13-15年P(guān)E分別為7x、5x、4x，估值低于行業(yè)平均水平。絕對估值方面，公司當(dāng)前RNAV為11.64元/股，按8月6日股價折讓17.2%，考慮到公司的行業(yè)地位和目前市場狀況，我維持公司“買入”評級。
下半年結(jié)算均價將有提升：2013年上半年公司結(jié)算面積388.36萬平方米，結(jié)算收入406.27億元，分別同比增長47.2%和34.4%,結(jié)算均價10461元/平方米，較去年同期下降8.7%。由于2013年上半年結(jié)算項目大多為2012年上半年之前銷售，當(dāng)時公司銷售處于“以價換量”期，導(dǎo)致2013年上半年結(jié)算均價有所下降，同時也導(dǎo)致結(jié)算毛利率下降。2012年下半年之后公司銷售均價逐漸上升，這將提升公司2013年下半年結(jié)算均價，根據(jù)測算，我們將公司全年結(jié)算毛利率在之前預(yù)測基礎(chǔ)上上調(diào)0.5個百分點。
公司短期償債壓力增加：2013年上半年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為79.63%，較年初上升1.31個百分點；扣除預(yù)售款后負(fù)債率為42.75%，較年初下降0.98個百分點，負(fù)債處于較低水平；償債能力方面，有息負(fù)債率為84.18%，較年初下降2.98個百分點；但凈負(fù)債率卻上升17.98個百分點，達到41.48%，為近5年來最高水平；受新開工大幅增加影響，上半年末公司貨幣資金較年初減少146.88億元，至376.03億；上半年末，公司短期借款和一年內(nèi)到期非流動負(fù)債分別增加20.56億元和72.4億元，短期有息負(fù)債達到448.54億，公司短期償債壓力增加。
海外融資大門打開：上半年，公司全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）有限公司通過其全資子公司BestgainRealEstateLimited順利發(fā)行了8億美元5年期債券，并在香港聯(lián)交所上市。打開了公司海外融資的大門，公司融資渠道進一步拓寬。
試水境外市場：上半年，公司通過和當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗的品牌開發(fā)商合作的方式，進入香港、美國、新加坡市場。試水國際化業(yè)務(wù)有助于公司進一步拓寬國際化視野，提高對海外成熟市場的認(rèn)識，學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀同行的先進經(jīng)驗，進而提升自身的專業(yè)能力和管理精細(xì)化水平，強化在國內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢。
土地儲備保持較快增長：2013年上半年公司新增項目42個，建筑面積1351.52萬平方米，權(quán)益建面925.01萬平方米，7月份新增項目14個，建筑面積256.19萬平方米，權(quán)益建面202.28萬平方米；1-7月公司銷售面積834.6萬平方米，項目儲備與銷售面積比為1.9,公司土地儲備保持較快增長。開竣工方面，2013年上半年末，公司新開工面積919萬平方米，同比增長96.3%,占2013年計劃開工面積1653萬平方米的55.6%；上半年竣工面積432萬平方米，同比增長76.9%，占2013年計劃竣工面積1290萬平方米的33.5%，同比增長31.77%。下半年一般為竣工高峰期，因此公司全年竣工計劃基本能夠完成。
投資評級：公司13-15年每股收益分別為1.41元、1.84元、2.40元，按2013年8月6日公司收盤價9.93元，公司13-15年P(guān)E分別為7x、5x、4x，估值低于行業(yè)平均水平。絕對估值方面，公司當(dāng)前RNAV為11.64元/股，按8月6日股價折讓17.2%，考慮到公司的行業(yè)地位和目前市場狀況，我維持公司“買入”評級。
編輯：武文博
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