水泥網(wǎng)評(píng)論：城中村改造擴(kuò)容加碼，政策效用上限提升

2024年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目盡快啟動(dòng)實(shí)施。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個(gè)地級(jí)及以上城市。

2023年8月份，中國(guó)水泥網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究院曾發(fā)布文章《城中村改造能來(lái)帶多少水泥需求？》。當(dāng)時(shí)根據(jù)模型推算，僅在超大特大城市實(shí)施城中村改造的情況下，年均產(chǎn)生的水泥需求增量相當(dāng)于2022年全國(guó)水泥產(chǎn)量的0.5%-1.5%左右。根據(jù)最新政策安排，城中村改造將擴(kuò)容加碼，那么此項(xiàng)增量政策對(duì)水泥需求有多大的影響呢？本文分析如下：

一、城中村改造擴(kuò)容后，政策效用上限為原來(lái)的三倍

城中村主要指由于城市建設(shè)擴(kuò)張而被包圍在城市建成區(qū)之內(nèi)，失去耕地卻仍在實(shí)施村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊或居民區(qū)。城中村的住房大多屬于自建房屋，故我們通過自建房屋占城市住房的比例來(lái)估算各地級(jí)市城中村面積占比。

圖1：第七次人口普查口徑下各省自建房屋占比（單位：%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)近300個(gè)地級(jí)及以上城市中常住人口數(shù)量約為8.8億人。同時(shí)，按照各省人均住房建筑面積推算，地級(jí)及以上城市住房總面積應(yīng)該在326.8億平方米左右。由此可以估算，近300個(gè)地級(jí)及以上城市的城中村面積合計(jì)約為36.8億平方米。

相較于超大特大城市的城中村規(guī)模，本次政策范圍擴(kuò)大后，涉及的城中村面積約為原來(lái)的3-4倍。延續(xù)上篇文章思路，將城中村改造需求分為悲觀、中性和樂觀三種情況，拆舊比例分別為20%、40%和60%，并假定拆建比均為2。以此推算，在樂觀、中性和悲觀情況下，城中村改造帶來(lái)的水泥需求總量分別在9億噸、6億噸和3億噸左右。同時(shí)，假定城中村改造十年完成，則年均水泥用量約為3000-9000萬(wàn)噸。與棚改時(shí)期相比，樂觀預(yù)測(cè)情況下帶動(dòng)的需求略微高出12.5%，而中性和悲觀預(yù)測(cè)情況分別偏低25.0%和62.5%。

圖2：平均釋放假設(shè)下，十年間棚改和城中村改造的水泥需求量（單位：萬(wàn)噸）

數(shù)據(jù)來(lái)源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

二、考慮到化債及穩(wěn)樓市，實(shí)際政策效用受限

本次城中村改造，政府強(qiáng)調(diào)要采取凈地出讓模式，在土地出讓前，必須完成拆遷、補(bǔ)償及安置等工作，這意味著城中村改造將占用政府財(cái)政資金。與此同時(shí)，地方政府正面臨償債高峰期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023-2028年期間，地方政府債券集中到期，年均償還量達(dá)到3.26萬(wàn)億元。若計(jì)入城投債等相關(guān)表外債務(wù)數(shù)據(jù)，年均償還量甚至接近6萬(wàn)億元。因此，在化債壓力影響下，財(cái)政資金支出受限，若無(wú)配套政策跟進(jìn)，城中村改造預(yù)計(jì)難以完全發(fā)揮效用。

圖3：地方政府面臨償債高峰期（單位：億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

另外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，新增實(shí)施的城中村改造將主要采用貨幣化安置的方式，以便人民群眾根據(jù)自己的意愿和需求來(lái)選擇合適的房子，減少在外過渡的時(shí)間，并且有利于消化存量商品房。

作為助力房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的政策措施之一，城中村改造采用貨幣化安置方式意味著征收土地后，可能改變土地性質(zhì)或暫緩開發(fā)，以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。因此，實(shí)際改造過程當(dāng)中的拆建比或?qū)⒌陀陬A(yù)期，這將使得城中村改造帶來(lái)的水泥需求量趨向于預(yù)測(cè)區(qū)間的下限。

綜合考慮地方政府化債壓力以及平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，城中村改造擴(kuò)容后帶來(lái)的水泥需求量落在中性和悲觀預(yù)測(cè)情形之間的可能性較大，即年均水泥用量約為3000-6000萬(wàn)噸，相當(dāng)于2023年全國(guó)水泥產(chǎn)量的1.5%-3.0%左右。