加大住房金融支持力度 助力房地產(chǎn)企穩(wěn)回升

今年的政府工作報告特別點題了住房問題。

當(dāng)前，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展是經(jīng)濟金融工作的重點之一。近期，金融管理部門持續(xù)推出相關(guān)政策，包括多方面化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，加強保障性租賃住房建設(shè)，支持住房租賃金融發(fā)展等。圍繞住房問題，多位全國人大代表、政協(xié)委員也貢獻了自己的真知灼見。

多舉措提振住房消費信心

2022年，受疫情沖擊、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險等因素影響，居民住房需求一度被抑制，老百姓對購房的信心不足。不過，隨著金融管理部門調(diào)整住房金融政策，各地“因城施策”推出一系列支持舉措，當(dāng)前房地產(chǎn)供需兩端出現(xiàn)積極變化。

3月7日，在十四屆全國人大一次會議第二場“部長通道”上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，今年1、2月份全國商品房銷售結(jié)束了13個月的負增長，70個大中城市的房價總體平穩(wěn)。保交樓工作扎實推進，有力保障了購房人合法權(quán)益，房企的合理性融資得到改善，市場信心正在恢復(fù)。

為進一步促進住房消費市場健康發(fā)展，恢復(fù)和提振住房消費信心，全國政協(xié)委員、北京國家會計學(xué)院院長秦榮生在今年的提案中建議，建設(shè)住房交易一體化政務(wù)服務(wù)系統(tǒng)，促進住房消費便利化。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和相關(guān)部門應(yīng)深入推進住房交易有關(guān)信息的對接共享，打通與戶籍、稅務(wù)、公積金等部門系統(tǒng)的數(shù)據(jù)鏈接，減少房產(chǎn)交易各環(huán)節(jié)的認證、審批等程序，實現(xiàn)房產(chǎn)交易公共服務(wù)“最多跑一次”。同時，各級住建部門應(yīng)加強與銀行等金融機構(gòu)的合作，健全覆蓋新建商品房和存量房的交易資金監(jiān)管制度，完善交易規(guī)則及業(yè)務(wù)流程，保障購房資金安全。

當(dāng)前，新市民、青年人群體在大城市的住房問題更為突出，這也是住房保障體系建設(shè)的關(guān)鍵。為此，全國政協(xié)委員、中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長張斌提出，可以通過建立“新市民住房保障基金”，解決城市中低收入群體、外出務(wù)工群體居住條件過于簡陋等問題。

張斌表示，新市民住房保障基金的資本金可由中央政府發(fā)行特別國債籌集，初期可按500億-1000億元安排，支持其他有參股意愿的金融機構(gòu)和市場投資者參股。基金的日常運營資金來源于發(fā)行債券、REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品收入，以及其他日常經(jīng)營收入。該基金將幫助和加快房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)重組和風(fēng)險出清，維護房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。同時，擴大政策保障房供應(yīng)，為新市民群體提供低成本或租或售的住房。

發(fā)揮REITs在房企融資方面的作用

2022年底以來，為推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會持續(xù)推動16條金融支持政策措施落地，全面落實改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，弱化金融機構(gòu)的過度避險情緒，引導(dǎo)金融機構(gòu)提供正常融資。

人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝日前介紹，隨著疫情形勢的好轉(zhuǎn)和疫情防控政策的調(diào)整，前期出臺政策的作用空間和作用效果大大改善。今年1月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增超過3700億元，同比多增2200億元；境內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行400億元，同比增長23％。

根據(jù)今年的政府工作報告，“促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”仍是防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險的關(guān)鍵點之一。為推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，擴寬房企融資通道，加大對房企發(fā)債融資的支持力度，降低房企融資成本，逐步改善房企融資環(huán)境。同時，姚勁波認為，應(yīng)持續(xù)加強金融產(chǎn)品創(chuàng)新，包括開展REITs試點、發(fā)展金融ABS（資產(chǎn)證券化）等。

當(dāng)前，REITs在支持保障性租賃住房融資方面正發(fā)揮著越來越重要的作用。2021年7月2日，國家發(fā)展改革委公布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍，為社會資金支持發(fā)展住房租賃提供了政策依據(jù)。截至目前，已有4只保租房公募REITs產(chǎn)品成功發(fā)行。

今年全國兩會期間，全國政協(xié)委員、立信會計師事務(wù)所甘肅分所所長張萍建議，為推動我國REITs高質(zhì)量發(fā)展，應(yīng)構(gòu)建涵蓋REITs發(fā)行、上市、交易、強制信息披露、投資者利益保護等全方位的法律體系。同時，構(gòu)建一套與REITs相配套的稅收制度，明確REITs稅收的征管細則，避免重復(fù)征稅，并出臺相應(yīng)的稅收減免和優(yōu)惠政策。

此外，張萍指出，“目前，我國對公募REITs的底層資產(chǎn)范圍進行了多次擴容，但仍集中于基礎(chǔ)設(shè)施和民生保障領(lǐng)域，這在一定程度上限制了REITs產(chǎn)品收益率的提高。”她建議，將商業(yè)不動產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)，循序漸進開展商業(yè)地產(chǎn)REITs試點工作。以一線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行REITs，完善房地產(chǎn)投融資體系，以商業(yè)地產(chǎn)繁榮帶動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。