碧桂園宣布架構(gòu)調(diào)整！

最近，碧桂園宣布架構(gòu)調(diào)整。

根據(jù)5月末傳出的內(nèi)部文件，調(diào)整后的碧桂園控股集團下設(shè)地產(chǎn)集團、科技建筑集團及新業(yè)務事業(yè)部、創(chuàng)新投資事業(yè)部。

對于這次變動，碧桂園對外統(tǒng)一口徑是“適配多元業(yè)務協(xié)調(diào)發(fā)展”，保障“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，這等于從明面上將房地產(chǎn)開發(fā)與科技建筑擺在了同等重要的位置。

2023年的碧桂園變化頗多。3月初，楊惠妍接替父親楊國強成為碧桂園董事局主席，在“新人”上任的三個月里，楊惠妍領(lǐng)導下的碧桂園已經(jīng)從區(qū)域架構(gòu)和集團架構(gòu)上，對自身動了兩次“大手術(shù)”。

事實上，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，碧桂園創(chuàng)立至今曾數(shù)次經(jīng)歷危局，又幾度架構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略調(diào)向，轉(zhuǎn)“?！睘椤皺C”。

這一次，碧桂園再次選擇“刀刃向內(nèi)”，在房地產(chǎn)業(yè)周期調(diào)整并進入探索新發(fā)展模式階段，是正視問題的自覺，還是被迫求存的策略？

“一體兩翼”的基礎(chǔ)

本輪架構(gòu)一經(jīng)調(diào)整，科技建筑的地位在碧桂園正式確立，這恰恰符合楊惠妍上任后提出的“第二增長曲線”。在她的構(gòu)想下，碧桂園要通過推進輕資產(chǎn)的代管代建業(yè)務，借助科技智慧建造體系，實現(xiàn)提質(zhì)增效。

不過，在新的格局下，房地產(chǎn)開發(fā)仍將長期擔任碧桂園的“奶?！薄．吘狗康禺a(chǎn)主業(yè)能否持續(xù)為各項新業(yè)務“輸血”，是碧桂園“一體兩翼”能否穩(wěn)固的根基。

毋庸置疑，房地產(chǎn)開發(fā)是碧桂園在過去30年中的立身之基。

1992年，順德撤縣建市，并獲批為綜合改革試驗市。改革開放的大潮，城鎮(zhèn)化帶來的發(fā)展需要，讓在北滘鎮(zhèn)組建建筑工程隊的楊國強看到了機會。

這一年，楊國強通過三和物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)碧江村、三桂村的1300畝荒地，準備蓋4000套別墅，并把項目名稱定為“碧桂園”。

但在一年后，海南房地產(chǎn)前期發(fā)展比較激進造成局部泡沫，導致整個房地產(chǎn)業(yè)備受影響，這令4000套別墅賣出寥寥，面臨投資方撤資的境地。

隨后楊國強與合伙人斥資8000萬元收購三和物業(yè)股權(quán)，碧桂園正式成立。

改革開放的頭20年也是房地產(chǎn)初步發(fā)展的20年，到上世紀90年代末，隨著福利分房、集資建房陸續(xù)停止，房地產(chǎn)開發(fā)有了大展拳腳的空間，碧桂園巧妙抓住了住房政策變化的周期和房地產(chǎn)市場廣闊的機遇，迅速成長起來。

碧桂園制勝的“法寶”之一，是長期深耕三、四線中小城市，并借此實現(xiàn)在國內(nèi)快速布局和規(guī)模擴張。但如今房地產(chǎn)市場下行，行業(yè)逐步進入“黑鐵時代”，首當其沖的也是這些城市，碧桂園亦受到劇烈影響。

相比碧桂園，萬科、龍湖對于一、二線城市明顯盯得更緊一些。以廣州為例，萬科近年開發(fā)在售樓盤主要位于荔灣白鵝潭、黃埔文沖和沙步等地，并深入?yún)⑴c相應區(qū)域城市更新。碧桂園這些年在廣州鮮有發(fā)力，此前在售的云頂、星禧等樓盤均在增城新塘、石灘等較偏遠地帶。

今年業(yè)績會上，碧桂園透露出回歸一、二線城市的意愿?！叭ツ耆?、四線市場波動性比較大，穩(wěn)定性弱于一、二線，所以我們開始了調(diào)整?！背崭笨偛贸坦忪险f。

碧桂園集團總裁莫斌表示，接下來要逐步將一、二線城市投資額和土地儲備占比提升至50%。楊惠妍亦指出，未來提高產(chǎn)品力，首先要打造適合一、二線城市的住宅產(chǎn)品。

業(yè)績會后不久，碧桂園就斥資在杭州濱江區(qū)拿下一塊地，樓面價26745元/平方米，5月下旬，碧桂園還在廣佛交界地帶成功拿地。楊惠妍所說的“適合一、二線城市”的產(chǎn)品，或許就將誕生在這些地塊。

“高周轉(zhuǎn)”與機器人

碧桂園另一“翼”的出現(xiàn)，其實源于五年前的一場風波。

2017年，碧桂園創(chuàng)下合同銷售額5508億元的新紀錄，穩(wěn)坐頭部房企“三甲”行列。

但到了2018年，情況出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

這一年，碧桂園在上海、安徽等多地的在建項目連續(xù)遭遇工程質(zhì)量風波，一系列事件讓碧桂園深陷輿論漩渦和工程質(zhì)量信任危機。

當時幾乎所有人都把矛頭對準“高周轉(zhuǎn)”模式，而這種模式碧桂園已經(jīng)應用了近10年，是其規(guī)模迅速擴張的利器。就在同一年，碧桂園還曾流出多份內(nèi)部文件，要求提高三四五線城市項目周轉(zhuǎn)、報建和供貨速度。

對于“高周轉(zhuǎn)”，莫斌回應稱主要是趕工期，與工程質(zhì)量沒關(guān)系，并表示碧桂園的“高周轉(zhuǎn)”并不以忽視質(zhì)量為代價。

正是此次危機之后，碧桂園對“高周轉(zhuǎn)”踩剎車，并成立安全生產(chǎn)委員會，設(shè)立企業(yè)“安全生產(chǎn)日”。

這被視為其“提質(zhì)控速”的轉(zhuǎn)折點，也成為碧桂園啟動建筑機器人研發(fā)，走向科技建造轉(zhuǎn)型之路的催化劑之一。

“我們有沒有可能成為全球最強的機器人公司？”同樣是在2018年，楊國強在面對日本機器人企業(yè)發(fā)那科研發(fā)高管沈崗時，拋出了這一疑問。

楊國強當時考慮的是建筑行業(yè)工人年齡偏大，建筑工地噪音粉塵污染嚴重，安全事故風險高等現(xiàn)狀，他希望機器人能夠解決這些問題。

“我夢想著那天，過去是工人在工地走來走去，未來是機器人在工地走來走去，我們像生產(chǎn)汽車一樣，在工地生產(chǎn)我們的房子?！睏顕鴱娙缡菚诚?。

此后，碧桂園成立博智林機器人公司，并將企業(yè)定位調(diào)整成“為社會創(chuàng)造幸福生活的高科技綜合性企業(yè)”。

這個看上去有些天馬行空的目標，就此啟動。

博智林成立初期發(fā)展迅速，沈崗歸國后加盟成為總裁，團隊快速組建，到2019年上半年，多款建筑機器人被媒體曝光，順德機器人谷項目落地開啟建設(shè)。

若干年后，楊國強當初那句“機器人在工地里走來走去”的設(shè)想，在多個在建工地實現(xiàn)了。

機器人按照系統(tǒng)指令，出色地完成物料搬運、混凝土平整、墻面打磨噴涂、瓷磚地磚鋪貼等多個建筑施工和裝修裝飾環(huán)節(jié)……這樣的場景，已經(jīng)陸續(xù)在佛山、廣州乃至全國各地數(shù)百個碧桂園在建工地上演。與傳統(tǒng)施工相比，機器人施工效率更高，工人勞動強度下降了不少。

建筑機器人大展拳腳的同時，碧桂園也在探索智能建造體系，嘗試將一幢房子建設(shè)的流程拆解開來，通過科學鋪排工序，實現(xiàn)機器人分工協(xié)作，將建筑工地改造成“工廠流水線”。

另一“翼”的挑戰(zhàn)

碧桂園用幾年時間，實現(xiàn)了建筑機器人“從0到1”的突破。不過，這種突破并非一蹴而就。

時間倒轉(zhuǎn)回2019年春節(jié)后，楊國強在一場管理會議上，對機器人提出了自己的時間表——年內(nèi)完成量產(chǎn)前試運營，2020年開始大量投入使用。

此后碧桂園一直強調(diào)建筑機器人正在研發(fā)、測試，2020年的“大量投用”卻并未如期到來，其間還發(fā)生了沈崗離職、博智林多輪“換帥”等一系列事件。

直到2021年3月，碧桂園才終于拿出實地應用的建筑機器人供媒體參觀，此后機器人才陸續(xù)進入各個工地使用。

這與楊國強最初所提的時間表相比，已經(jīng)延遲了很多。

彼時一名研發(fā)負責人在接受媒體采訪時透露，機器人之所以姍姍來遲，根源在于研發(fā)過程的艱難——因為需要在環(huán)境復雜的建筑工地移動作業(yè)，所以最初機器人幾乎一到工地就出故障，技術(shù)攻關(guān)需要一個長期過程。

核心零部件與核心算法均要從零開始，這對于房地產(chǎn)開發(fā)起家的碧桂園來說，恐怕并不是投錢就能快速解決的。

碧桂園“高科技綜合企業(yè)”的內(nèi)涵包括房地產(chǎn)開發(fā)、機器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“三駕馬車”，其高調(diào)招來了不少議論之聲。

但無論如何，碧桂園對于建筑機器人和智能建造體系的探索，仍然取得了初步成果。

“截至今年1月底，我們已有33款機器人投入到商業(yè)化應用，適用于全周期智慧建造的各個工序，累計交付超1700臺機器人，累計施工面積超1000萬平方米?！蹦笳f。

《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出加快智能建造與新型建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展，完善智能建造政策和產(chǎn)業(yè)體系，碧桂園再次抓住了機會。

這一次架構(gòu)調(diào)整后，科技建筑集團將科技建筑和博智林兩大子公司收入囊中，更加聚焦。同時，科技建筑對外輸出，博智林在內(nèi)研發(fā)，形成了前后呼應，也為建筑機器人走出碧桂園，走進代建市場提供了基礎(chǔ)。

代建市場一直被視作“藍?！?，中指院曾在一份報告中預計，中國房地產(chǎn)代建潛在市場面積將由2020年的6.8億平方米增至2025年的9.1億平方米。截至2022年末，碧桂園在代管代建領(lǐng)域累計承接152個項目，累計在管面積1271萬平方米，有約28%分布在一、二線城市。

這與碧桂園數(shù)量眾多的自建地產(chǎn)項目相比仍是九牛一毛，但楊惠妍已經(jīng)公開表示，自己上任后大部分精力將放在科技建造和代管代建上，這是碧桂園新業(yè)務的重點。

科技建筑與代管代建能否走向成功，關(guān)系到碧桂園“第二增長曲線”能否順利培育。這既需要持續(xù)對機器人研發(fā)的投入，對科技建筑生產(chǎn)流程的探索和搭建，也需要碧桂園不斷向外拓展市場，證明自己的代建實力，特別是有機器人參與的代建能力。

更重要的，是碧桂園能否持續(xù)迎接并跨越每一輪挑戰(zhàn)。

保持定力

“博智林機器人是我們新業(yè)務的唯一重點，其他一些新業(yè)務我們都暫緩了?！蹦笤谌ツ?月的中期業(yè)績會上公開表示。

彼時，剛剛圓滿完成北京冬奧會餐飲保障的千璽機器人集團突然被按下“暫停鍵”。市場形勢的變換傳導至碧桂園，經(jīng)營狀況的變化讓其作出了收縮多元業(yè)務的決定。

碧桂園2022年報顯示，其歸母凈利潤直接由正轉(zhuǎn)負，這甚至是2007年上市以來的頭一遭。在疫情等諸多不利因素疊加影響下，房地產(chǎn)全行業(yè)進入深度調(diào)整期。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)增加值同比下降5.1%，開發(fā)投資下降10%，商品房銷售額同比下降26.7%，多項數(shù)據(jù)回到了五年前的水平。

對于虧損，碧桂園將原因歸結(jié)于低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)、物業(yè)計提減值增加和預期匯兌凈損失。但在同一年，龍湖賺了243.62億元，萬科賺了226.18億元，兩家房企歸母凈利潤同比均上漲。

事實上，碧桂園在利潤表上的“犧牲”，牽涉的多是更早以前的項目結(jié)轉(zhuǎn)情況。

“2022年我們付出了極大代價，打贏了關(guān)乎企業(yè)生存的‘鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)’?！蹦笤诠_場合用一場扭轉(zhuǎn)抗美援朝戰(zhàn)爭局勢的重要一役，來形容碧桂園過去一年。

“公司把重心放在保證現(xiàn)金流資產(chǎn)負債表及利潤的平衡上，通過經(jīng)營性現(xiàn)金流去償還高成本短期限的融資，進一步優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。”莫斌說。

從年報中可以看到的是，碧桂園通過自救，將總借貸余額降到了2713.1億元，年末總現(xiàn)金余額有1475.5億元。

與萬科、龍湖等相似，碧桂園在2022年也成為監(jiān)管部門和金融機構(gòu)重點支持的民營房企，去年發(fā)行近百億元各類融資產(chǎn)品，并完成三次股權(quán)融資和多家銀行的綜合授信支持。

跨過艱難的2022年，碧桂園保存了實力，保持了定力，但莫斌仍用“我們對自己交出的答卷是不滿意的，會痛定思痛，總結(jié)反思”來評價去年。

今年年初，三年來疫情積壓的需求釋放帶來一波銷售熱潮，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，前4月商品房銷售額同比增長約8%，然而房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有6.2%的降幅。

央行2023年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告提出，要堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。

市場恢復進程，房企紓困之路，仍將繼續(xù)。

而碧桂園的“刀刃向內(nèi)”，既是正視問題，也是求存需要。

根據(jù)碧桂園披露的數(shù)據(jù)，今年前4月其權(quán)益銷售額合計945.6億元，但在去年同期，碧桂園尚能達到1218.7億元的水平。曾經(jīng)重倉三、四線中小城市帶來的陣痛，仍將在相當長一段時間里影響碧桂園的銷售表現(xiàn)及財務指標，進而也會影響“一體兩翼”的發(fā)展進程。

為闖過這一關(guān)，碧桂園仍在努力。