楊科偉：當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)形勢對水泥行業(yè)影響

“總的來說，房地產(chǎn)長期都是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，大家短期內(nèi)要保持樂觀。但同時要做好房地產(chǎn)規(guī)模會收縮的心理準(zhǔn)備?！?月15日上午，由中國水泥網(wǎng)主辦的“2023中國水泥產(chǎn)業(yè)峰會”順利召開。易居·克而瑞信息集團(tuán)副總經(jīng)理楊科偉為峰會帶來以《當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)形勢對水泥行業(yè)影響》為主題的精彩報告。

楊科偉表示今年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模樂觀止跌，弱復(fù)蘇、周轉(zhuǎn)放緩仍是主旋律。他預(yù)計一季度有望局部小陽春，下半年有望整體復(fù)蘇，全年保持前低后高的發(fā)展趨勢。未來，城市化建設(shè)步伐放緩，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入大周期下行通道和五輪小周期新低。

易居·克而瑞信息集團(tuán)副總經(jīng)理楊科偉

以下是報告全文：

當(dāng)前：銷售局部回暖，筑底在望

一．兩會：《政府工作報告》堅持房住不炒，重心是防風(fēng)險、促需求

過去工作回顧：

過去一年：相關(guān)部門出臺金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓穩(wěn)民生工作。

過去五年：①多年累計改造棚戶區(qū)住房4200多萬套，上億人出棚進(jìn)樓、實(shí)現(xiàn)安居。

②持續(xù)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長租房市場建設(shè)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬個，惠及2900多萬家庭。

③在看到發(fā)展成就的同時，我們也清醒認(rèn)識到，當(dāng)前發(fā)展面臨諸多困難挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患較多，一些中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險暴露……

今年工作建議：有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

另外，《政府工作報告》工作建議中并未提到“房住不炒”，但并不表示這一定位發(fā)生動搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機(jī)制的基本遵循，會一以貫之地堅持。

并且，《政府工作報告》主旨與《求是》雜志的總書記刊文一脈相承。首先重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險。保優(yōu)質(zhì)市場主體等，守牢不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。其次，因城施策精準(zhǔn)對癥，著力擴(kuò)大有效需求。中長期來看，堅守“房住不炒”定位，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

二.兩會：部長對行業(yè)企穩(wěn)回升充滿信心，強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)拆彈化風(fēng)險

住建部部長倪虹表示，要基于三方面原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場企穩(wěn)回升充滿信心：①供需回穩(wěn)，復(fù)工率、看房量、成交量回升；②預(yù)期改善，銷售轉(zhuǎn)正、房價走穩(wěn)、融資改善；③政策落實(shí)，支持首套、二套的政策出臺并落地見效。

企穩(wěn)回升的四個原則：①堅守“房住不炒”定位；②大力支持剛需和改善需求；③防止市場大起大落；④促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

2023住建工作要在三方面下功夫：

穩(wěn)支柱：穩(wěn)住建筑、房地產(chǎn)兩大支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)一是堅持因城施策，二是增加保障性租賃住房供給和長租房建設(shè)。

防風(fēng)險：抓兩頭帶中間，精準(zhǔn)拆彈方式來化解風(fēng)險。一頭抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企民企，一頭抓出險房企，幫助自救同時嚴(yán)格依法依規(guī)處置。

惠民生：讓人民群眾住上更好的房子。

國務(wù)院發(fā)展研究中心原黨組書記馬建堂表示，一要鞏固房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的好勢頭：居民消費(fèi)中，住房及相關(guān)消費(fèi)占比很高。要繼續(xù)實(shí)施中央已經(jīng)出臺的穩(wěn)房地產(chǎn)市場的舉措，多種方式緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動資金困難，鼓勵剛性和改善性住房消費(fèi)需求?？傊欢ㄒ逊康禺a(chǎn)市場穩(wěn)住。

二要把老百姓的收入穩(wěn)?。阂€(wěn)住低收入群體、困難群體的收入，沒有收入就沒有消費(fèi)，恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，首先要恢復(fù)和增加收入，特別是居民可支配收入。

三要鼓勵生育，把人口總量穩(wěn)?。涸黾佑g婦女、孕產(chǎn)婦、嬰幼兒的消費(fèi)需求。

三．政策展望：全面退出限制性政策，多管齊下化解企業(yè)風(fēng)險

一是行政手段全面退出、經(jīng)濟(jì)扶持同步跟進(jìn)

全面放松四限：三四線取消限購、一二線局部松綁，取消認(rèn)房認(rèn)貸、下調(diào)首付比例，豪宅限價放開，全面取消限售。

實(shí)行財稅刺激：減免契稅、增值稅等房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，發(fā)放購房補(bǔ)貼，特別是對二孩、三孩家庭及各類人才，按揭利息抵扣個人所得稅。

二是短期內(nèi)降準(zhǔn)降息必要性下降，但結(jié)構(gòu)性支持尤可期

近期降準(zhǔn)降息可能性下降；貨幣政策逐漸由寬松向中性回歸，短期內(nèi)全面降準(zhǔn)降息可能性、必要性不大。

結(jié)構(gòu)性工具繼續(xù)發(fā)力：保交樓任務(wù)依然兼具，保交樓貸款等結(jié)構(gòu)性工具有望繼續(xù)發(fā)力。

差別化住房信貸支持延續(xù)：房貸利率下限動態(tài)調(diào)整機(jī)制等差別化住房信貸支持政策短期內(nèi)不會退出。

三是多管齊下助企紓困

加強(qiáng)銷售回款，優(yōu)化資金監(jiān)管；市場恢復(fù)，銷售回款保障才是根本，新、老項目預(yù)售資金監(jiān)管尺度劃分更細(xì)。

因企施策，拉長去杠桿進(jìn)程：對凈資產(chǎn)的房企支持加快資產(chǎn)處置等，降低其利息成本，對于資不抵債的房企促進(jìn)其債務(wù)重組落實(shí)。

政策支持、補(bǔ)貼力度仍要加大：實(shí)際支持力度也加大，降息、貼息等，越弱的損失越大，平衡各債權(quán)方的利益。

四．2月新房成交同環(huán)比皆漲約50%、較去年3月增10%，前2月同比增2%，較21年降42%

五．新房供應(yīng)節(jié)奏和力度顯著弱于需求復(fù)蘇，前2月同比降26%，較去年3月降54%

六．一線受供應(yīng)約束下降但溫度維持，杭州倍增、天津南寧惠州突出

七．二手住宅成交環(huán)增64%，前2月累計增32%，幾近20個月以來高點(diǎn)

八．二手住房預(yù)期分歧大，市場回暖后掛牌量亦大幅增加，后續(xù)持續(xù)性待觀察

九．前2月土地成交規(guī)模處歷史低位，溢價率低位、流拍率高位，尚未回暖

十．2月百強(qiáng)房企銷售同環(huán)比分別增15%和29%,前2月累計同比仍降12%

央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性強(qiáng)，保利、中海、華潤、招商、建發(fā)等央國企業(yè)績同比表現(xiàn)突出，2023年房企格局繼續(xù)分化。

1-2月，僅TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%，超4成百強(qiáng)房企累計業(yè)績同比增長，累計業(yè)績同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到27家。

十一．前2月僅20家百強(qiáng)房企拿地，國央企領(lǐng)頭、民企弱復(fù)蘇

拿地企業(yè)仍是頭部國央企、優(yōu)質(zhì)區(qū)域型民企。越秀、中國鐵建等拿地金額同比漲幅超100%，民企呈弱復(fù)蘇，除新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地企業(yè)開始參拍，偉星、中天美好等區(qū)域型民企表現(xiàn)強(qiáng)勢，投資聚焦核心城市。

展望：近憂遠(yuǎn)謀，沐光而行

一．穩(wěn)支柱、防風(fēng)險、促需求，房地產(chǎn)業(yè)長期都是中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

一方面政策底已到，市場期望更有力政策；另一方面信心仍在下行，如果經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇加速，信心底也將更快出現(xiàn)；此外多數(shù)城市市場底已出現(xiàn)，少數(shù)熱點(diǎn)城市也在筑底過程中。

二．短期消除“房價下跌、收入不穩(wěn)、安全交房”三大焦慮的周期較長

三．土地投資規(guī)?；氐?2年前，影響新開工、新房供應(yīng)和成交總量

四．81%新增拿地集中供地的22城,水泥需求須聚焦長三角和省會城市

2022年百強(qiáng)投資形成了以“22城+長三角”為主的固定格局，百強(qiáng)投資額中有81%集中于22個核心城市；一線城市占35%，二線城市占比為50%，三四線城市占15%，占比大幅收縮15個百分點(diǎn)；長三角連續(xù)2年房企投資占比均超過40%。

五．12家有能力正常開發(fā)的重點(diǎn)房企新增拿地城市可以持續(xù)關(guān)注

六．七成房企交付缺口較大，2023年加快竣工、增加交付仍將持續(xù)

TOP50房企中，近七成預(yù)計全年交付比（2022年全年預(yù)估交付面積/2020年全口徑銷售面積）不足1.0。

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2022年TOP50房企中公布上半年交付數(shù)據(jù)的房企有44家，其中68%的房企交付比處于1.0以下,意味著這些房企今年下半年面臨較為嚴(yán)峻的交付任務(wù)。同時，近三成房企交付比不足0.5，交付壓力巨大。

部分房企交付比較低的同時，交付缺口較大，交付壓力凸顯。

譬如，中國恒大2022年上半年交付面積1561萬平方米，預(yù)估全年交付量約5463.5萬平方米，對比2020年的預(yù)售面積，交付缺口近2389萬平方米。

此外，旭輝集團(tuán)、龍光集團(tuán)、奧園集團(tuán)、佳兆業(yè)等房企在交付比低于0.5的同時，均存在700萬平方米以上的交付缺口。部分房企如綠城、濱江、招商、華發(fā)等交付量充足，交付比大于1.2，如期甚至超額完成交付任務(wù)。

七．2023年行業(yè)銷售規(guī)模樂觀止跌，弱復(fù)蘇、周轉(zhuǎn)放緩仍是主旋律

一季度有望局部小陽春，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長沙、蘇州10個城市率先筑底回升，下半年有望整體復(fù)蘇，全年前低后高、規(guī)模保持。

預(yù)計2023年商品房銷售面積同比下降0-5%，銷售金額同比下降0-8%；土地購置面積仍將處于歷史低位，料全年同比下降2%-5%；預(yù)計2023年全年房屋新開工面積同比下降20%-25%；預(yù)計2023年完成房屋竣工面積同比漲10%-15%。

八．城市化放緩，行業(yè)開始進(jìn)入大周期右側(cè)通道，五輪小周期新低

九．未來十年，全行業(yè)住房增量需求仍將達(dá)100億平方米左右

十．形成北上廣深成渝等七市/四大區(qū)域增長極，規(guī)模聚焦20城

十一．住房增量：未來改善需求成為行業(yè)主力增長空間

十二．存量更新：全國住房近400億方，建成+在建+待建人均達(dá)50㎡左右

十三．保障性租賃：“租售并舉”基本住房制度，“十四五”供給井噴

（1）25個城市“十四五“保障性租賃住房供應(yīng)計劃545萬套（以套均80計算約4億平方米），占這些城市預(yù)計商品住宅供應(yīng)套數(shù)的57%。

（2）已公布供應(yīng)計劃的城市基本可以代表要大力發(fā)展租賃住房的城市范圍。

十四．到2025年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破12萬億元，涉房地產(chǎn)規(guī)模超3萬億

總的來說，房地產(chǎn)長期都是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，大家短期內(nèi)要保持樂觀。但同時要做好房地產(chǎn)規(guī)模會收縮的心理準(zhǔn)備。