“超預(yù)期”政策密集出臺 樓市迎新一輪寬松期

“等風(fēng)來”，是過去四十余天房地產(chǎn)從業(yè)者真實(shí)的心路歷程。

自從7月24日中央政治局發(fā)出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的聲音后，高層與地方密集表態(tài)，直到8月底，一線城市全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，將此輪房地產(chǎn)調(diào)控大潮推向高峰。

新政終于落地

今年上半年，樓市在經(jīng)歷了二三月份的“小陽春”后開始回落，二季度持續(xù)調(diào)整。萬科董事會(huì)主席郁亮在今年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上分享過一組數(shù)據(jù)，全國商品住宅新開工面積在2021年、2022年分別下降11%和40%，今年1月-7月份繼續(xù)下降25%。郁亮還說：“我們的判斷是，市場已經(jīng)跌過頭了?！?/p>

穩(wěn)樓市急需利好政策出臺。7月底的中央政治局會(huì)議發(fā)出重磅聲音，預(yù)示著我國房地產(chǎn)政策將有重大轉(zhuǎn)向。

7月24日，中央政治局會(huì)議定調(diào)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，首次提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，這釋放出政策端仍具有較大調(diào)控空間的積極信號。

三天后的7月27日，據(jù)新華社報(bào)道，住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上說，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，明確樓市政策調(diào)整的三大方向。

此后，北京、深圳、廣州、上海住建部門相繼表態(tài)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

8月1日，央行部署下半年工作，涉及落實(shí)“金融16條”，精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸、引導(dǎo)房貸利率和首付比下降，調(diào)整存量房貸利率。

高層與地方密集表態(tài)后，在8月份的大部分時(shí)間，更多的只是地方出臺的公積金、購房補(bǔ)貼等政策。直至8月25日，新華社報(bào)道稱，住建部、央行、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)通知，明確首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，這為后續(xù)的政策落地指明具體方向。

8月30日，廣州成為首個(gè)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，此后深圳也出臺新政。9月1日，上海、北京兩大城市同時(shí)官宣全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，業(yè)內(nèi)人士直呼“超預(yù)期”。

在58安居客房產(chǎn)研究院院長張波看來，市場對于一線城市率先落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的呼聲很高，政策落地的幅度、力度之大的確也超出預(yù)期。之前張波預(yù)計(jì)一線城市將先出臺“外圍限購適度放松”或“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整，而力度更大的“認(rèn)房不認(rèn)貸”可能會(huì)在第二輪政策放松才考慮使用。

值得關(guān)注的是，在8月最后一天，央行還同時(shí)發(fā)布兩個(gè)重磅利好政策，包括存量房貸利率下調(diào)政策“靴子”落地，首套房首付比例下限降至20%、二套房首付比例下限降至30%，二套房房貸利率下限變?yōu)長PR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)加20個(gè)基點(diǎn)。

8月30日-9月1日，重磅寬松政策密集落地，將房地產(chǎn)調(diào)控推向高潮。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在7月24日中央政治局會(huì)議后，各大部委和大城市密集表態(tài)，各地穩(wěn)樓市調(diào)控政策加速發(fā)布，累計(jì)單月房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到了120次，達(dá)到了年內(nèi)的最高點(diǎn)，也是最近多年來的最高點(diǎn)。不論是政策數(shù)量還是政策力度，都刷新了歷史紀(jì)錄。

“在8月前，基本政策發(fā)布集中在二三線城市。8月份開始，一線城市開始啟動(dòng)政策?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉如是說。

張波表示：“目前已經(jīng)很明確是市場底部，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’和信貸政策的調(diào)整都是進(jìn)入新一輪寬松周期的重要風(fēng)向標(biāo)。從2008年和2014年調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來看，一旦將首付門檻降低，將房貸利率進(jìn)行大幅調(diào)整，都會(huì)給市場帶來成交量上揚(yáng)?！?/p>

躁動(dòng)的市場

重磅利好政策之下，房地產(chǎn)市場也發(fā)生著變化，尤其是一線城市。

“以前市場不好的時(shí)候，怎么約看房都不來。房價(jià)在跌，客戶也不著急。這一次一約就來了?！睏顫?化名)表示。

楊澤是北京某中介門店的一名銷售人員。楊澤表示，9月1日是北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地的第一天，他帶了3組客戶看房，“以前工作日一天可能沒有一個(gè)客戶，周末一天最多有一組客戶。新政落地后，看房人明顯增多了?！?/p>

楊澤所在的門店，過去兩三個(gè)月的行情都不太好?！耙郧伴T店一周成交一兩套房，但是上周六、日就成交了10多套，我們大區(qū)成交了30多套?；旧峡蛻魜砹司椭苯酉露ń?，成交量明顯上升。”楊澤如是說。

但是楊澤也表示，市場并沒有像2015年、2016年那樣火爆到失去理智，目前的客戶還是相對比較理性的，都是有置業(yè)需求的客戶。

忙碌的還有侯宋寬。他是北京一樓盤的營銷負(fù)責(zé)人，“新政出臺當(dāng)晚，就有十幾組客戶到訪，深夜12點(diǎn)半還有客戶在。9月1日上午，售樓處也是坐滿了人，有五六十組客戶到訪?！?/p>

侯宋寬說，這次新政很“給力”，很好地釋放了首次置業(yè)以及換房改善需求。侯宋寬自己也是一個(gè)受益者，“我之前因?yàn)樵谕獾赜羞^貸款記錄，在北京買房算是二套，新政出臺后就變成了首套?！?/p>

上海樓市也是如此。這個(gè)與北京同一天執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，第二日的樓市也熱鬧了起來，中介行業(yè)二手房帶看量劇增，各大售樓處購房者看房熱情高漲。

張也(化名)9月1日一直跟著中介在看房。張也表示：“此前，我在老家按揭買過一套房子，在上海買房被認(rèn)定為了二套房，首付比例高達(dá)七成，壓力挺大的。這次首付比例降到了四成，總算有機(jī)會(huì)上車了?！?/p>

不過，張也在欣喜的同時(shí)，也有一點(diǎn)焦慮，“看房的人很多，擔(dān)心房價(jià)上漲?！?/p>

她的擔(dān)心并不多余，在二手房市場，房主自主掛牌，對房子的定價(jià)擁有主動(dòng)權(quán)。楊澤告訴新京報(bào)記者，議價(jià)空間確實(shí)縮小了，成交價(jià)格也高于此前的底價(jià)。但是，現(xiàn)在的客戶跟以前不一樣了，如果價(jià)格太高，就不買了。買房的都是真正需要的人，不是炒房的，不會(huì)失去理智的。

調(diào)控仍有優(yōu)化空間

此次新政的效果在一線城市很明顯。

張波認(rèn)為，從政策的組合拳來看，主要體現(xiàn)在“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市落地，基本代表全國已經(jīng)落地，這對于改善需求入市將起到重要作用，并且效果主要體現(xiàn)在一線和強(qiáng)二線的城市。

“這一輪政策的效果會(huì)對市場形成明顯刺激，購房者入市的腳步會(huì)有所加快。但是，值得關(guān)注的是，目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然較為復(fù)雜，不確定性因素較多，民眾對于未來收入預(yù)期也難言完全轉(zhuǎn)向樂觀。未來，政策還需要根據(jù)各地市場的效果進(jìn)行針對性調(diào)節(jié)，即使在一線城市，政策的效力也有可能存在差異性，需要精細(xì)化動(dòng)態(tài)關(guān)注和調(diào)整。”張波如是說。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華也認(rèn)為，新政對樓市的穩(wěn)定能起到一定作用，但還需要進(jìn)一步的后續(xù)政策，“政策還有進(jìn)一步的改善空間”。

那么，后續(xù)還有哪些政策工具可用？

張波表示，目前政策工具箱已經(jīng)充分打開，包括首套房和二套房首付標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)是歷史性最低，房貸利率加點(diǎn)的尺度空間也處于低位，各地可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行因城施策使用，體現(xiàn)出政策的靈活性。

此外，限購層面也仍有優(yōu)化的空間。此前嘉興全面取消限購、限售，天津縮小了限購區(qū)域，預(yù)計(jì)接下來將會(huì)有部分城市跟進(jìn)。

中央及地方重磅表態(tài)、發(fā)布政策一覽

7月24日 中央政治局會(huì)議提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，首次提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

7月27日 住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會(huì)，明確樓市調(diào)控三大方向：進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

7月29日-7月31日 北京、深圳、廣州、上海住建部門相繼表態(tài)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

8月1日 央行部署下半年工作，涉及落實(shí)“金融16條”，精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸、引導(dǎo)房貸利率和首付比下降，調(diào)整存量房貸利率。

8月3日 鄭州發(fā)布15條樓市新政，打響政治局會(huì)議后地方優(yōu)化樓市政策第一槍，涉及取消限售、表態(tài)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。

8月25日 據(jù)新華社報(bào)道，近日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)通知，明確首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

8月25日 財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部提出對“賣一買一”退個(gè)稅政策延續(xù)執(zhí)行兩年。

8月25日 嘉興市發(fā)布樓市新政，其中全面取消限購、限售，成為此次新政的一大亮點(diǎn)。

8月27日 證監(jiān)會(huì)發(fā)布消息稱，統(tǒng)籌一二級市場平衡優(yōu)化IPO、再融資監(jiān)管安排。其中明確，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

8月30日 廣州成為7月27日住建部會(huì)議后首個(gè)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。第二日，深圳發(fā)文執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

8月31日 中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

8月31日 中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

9月1日 上海、北京全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

8月30日—9月1日 廈門、重慶、長沙、蘇州、中山、無錫、成都、惠州、武漢、東莞、安徽官宣，落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

9月1日 天津發(fā)布政策，縮小限購區(qū)域范圍，僅市內(nèi)六區(qū)限購。