房地產(chǎn)行業(yè)兩級分化：房企全員抖音、小紅書獲客，成交壓力猶存

房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)銷售市場還在持續(xù)低迷，使得更多地產(chǎn)公司出現(xiàn)債務違約情況，讓這個行業(yè)在連環(huán)下行的漩渦中，面臨更多壓力。

“成交量較今年2月腰斬?！崩蠲鳎ɑ┑穆殬I(yè)是一名中國西部四線城市的地產(chǎn)中介，他一直負責該城市核心板塊的地產(chǎn)交易。在過去的1個月內，成交量正在肉眼可見的下滑，即便是城市核心板塊，也只有一些急迫的剛需客戶購買。

“這種情況并不多見，市場比較疲軟，即便選擇降價，客戶的成交意向也越來越弱?！崩蠲鞲嬖V時代財經(jīng)。

多位從事地產(chǎn)營銷的人士亦向時代財經(jīng)證實了上述現(xiàn)象，除了部分一二線城市的核心地段項目外，其他項目銷售基本疲軟。

房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的挑戰(zhàn)。

市場疲軟

“之前還可以降價促進銷售，現(xiàn)在降價也幾乎沒有效果，市場不斷探底之后，購房者的信心不足?！币晃坏禺a(chǎn)高管告訴時代財經(jīng)，他所在的公司布局于三四線城市的項目部分已經(jīng)處于停滯狀態(tài)。

8月15日，國家統(tǒng)計局公布7月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，降幅較1-6月擴大1.2個百分點，累計增速連續(xù)三個月下滑，降速略有放緩。商品房銷售額70450億元，累計同比自3月之后首次轉負為-1.5%，較1-6月減少2.6個百分點，僅住宅銷售金額仍能維持正增長，前7月累計增長0.7%。

克而瑞認為，金額、面積累計增速持續(xù)走弱反映了當前市場在弱復蘇下壓力仍存，未來政策端仍需在供求兩段進一步發(fā)力，刺激需求、改善預期的同時，增加有效供應。

此外，從7月CRIC重點監(jiān)測的30城房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)看，7月單月26城同比普降，環(huán)比僅有少數(shù)城市成交增長。而累計同比負值城市由6月的7個城市增加至11個。

在江西南昌市南昌縣，縣內欣光花園項目2023年二季度銷售僅11套。南昌縣住房保障中心對上述項目公司發(fā)函表示，“鑒于你公司開發(fā)的欣光花園項目未能有效促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，對我縣整體房地產(chǎn)市場造成不利影響，希望你公司能根據(jù)市場變化，履行銷售主體責任，及時調整營銷策略，加大營銷力度，壓實營銷責任，對銷售不力的營銷團隊進行約談、調整、解聘?！?/p>

“我負責的這個板塊，兩年前房價最高已經(jīng)到7000元/平-8000元/平，現(xiàn)在的成交價格普遍在4000元/平-5000元/平?！崩蠲鞲嬖V記者。

即便是一線城市的上海，整體市場銷售依舊比較疲軟。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月第二周（8.7－8.13），上海新建商品住宅成交面積5.27萬平方米，環(huán)比減少47.29%；第三周（8.14－8.20）新建商品住宅成交面積6.64萬平方米，環(huán)比增加26.04%。

“市場交易低迷，我們的項目開盤時間也還在探討。畢竟，開盤如果開不好，后續(xù)的銷售難度就更大?！鄙虾Ｋ山囊晃豁椖繝I銷負責人告訴時代財經(jīng)。

為了應對市場低迷，地產(chǎn)公司更是使上渾身解數(shù)。例如，一家總部位于華南的地產(chǎn)企業(yè)，從二季度就要求所有員工參與賣房，如果無法完成指標，工資績效也將受到影響。而另一家總部位于上海的暴雷地產(chǎn)企業(yè)，更是要求所有營銷人員每天在抖音、小紅書發(fā)作品，借此獲得客戶線索。

“現(xiàn)在都希望壓降分銷渠道成本，我們每個人都有發(fā)作品和獲客要求，每天開不完的會和策劃?！鄙鲜霰├灼髽I(yè)一位內部人士陳剛（化名）表示。

行業(yè)“冰火兩重天”

市場低迷的狀態(tài)下，地產(chǎn)從業(yè)者幾乎都陷入“人人內卷”局面。不過，從企業(yè)端看，兩級分化現(xiàn)象日益明顯。

目前看來，房地產(chǎn)行業(yè)的央、國企，部分優(yōu)質頭部民營企業(yè)以及部分迷你民企相對比較安全，甚至還在不斷拿地發(fā)展。

以龍湖集團為例,公司上半年實現(xiàn)簽約金額985億，同比增長14.8%。

“上半年，我們可供銷售的貨源2400億，下半年還有800億的新供貨源會入市，全年會提供超過3200億的可供貨源。” 龍湖集團高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠在日前的中期業(yè)績會上表示。

“參加工作以來最忙的時候?！睏钯唬ɑ└嬖V時代財經(jīng)，她一直在一家央企華東區(qū)域工作。過去兩年，由于諸多地產(chǎn)公司暴雷，給了她所在的企業(yè)更多拿地機會。“項目越多，自然事情也越多。現(xiàn)在都講究降本增效，大部分時間都在出差?！?/p>

不只是楊倩，近期與時代財經(jīng)交流的多位央企人士，均呈現(xiàn)出異常忙碌的局面。幾乎每個人與時代財經(jīng)的通話，都是在出差路上。

不過，即便是上述企業(yè)，銷售壓力依舊橫亙在面前。

“整體上看，銷售好的項目都是在能量級高的城市的核心區(qū)位，其他項目就很無力?！睏钯徽f。

而即便是業(yè)內公認最優(yōu)質的民營地產(chǎn)集團之一的龍湖集團，雖然全口徑簽約金額增加，但從去化角度看并不理想。此前兩年，一般地產(chǎn)集團的供應貨值對應的去化比例在60%-65%區(qū)間。而從龍湖披露的數(shù)據(jù)看，這個比例為41%。

除了上述依舊保持發(fā)展的企業(yè)外，諸多債務暴雷企業(yè)，正在深陷于市場疲軟中，形成螺旋下滑態(tài)勢。

“我們算是‘躺平’派吧?！币患铱偛课挥谏虾５谋├椎禺a(chǎn)公司中層呂文（化名）笑稱。由于已經(jīng)出現(xiàn)債務違約，業(yè)務發(fā)展不斷萎縮，大部分員工幾乎看不到希望。

不過，在呂文看來，即便是“躺平”派，各個公司的實際境遇也并不相同。

“我們暴雷算是比較早的，雖然我們總部搬到上海，但是在此前大本營的積累比較多，政府很早就成立了工作專班入駐我們公司，幫忙協(xié)調了境內債務、資金監(jiān)管等問題。”呂文告訴時代財經(jīng)。

在呂文看來，目前暴雷企業(yè)的紓困，離不開當?shù)卣闹С帧乃私獾脑S多暴雷同行而言，過的“相對好”的公司，無一例外，都有地方政府來協(xié)調工作。

“畢竟很多資金監(jiān)管、銀行貸款，有了地方的支持，解決問題也容易很多?！眳挝恼f。

另一家暴雷房企高管亦向時代財經(jīng)證實了這一說法，他所在的公司從上海搬回“老家”后，當?shù)卣步o予了諸多紓困幫扶。

當然，上述“躺平”派從某種意義看也是幸運的，陳剛所在的公司則顯得難受很多。雖然這家公司有些不錯的資產(chǎn)，但是債務重組方案遲遲不見曙光，可售貨值日益減少。此外，該公司的部分項目亦面臨較大的資金監(jiān)管壓力，整體資金調撥和盤活均較差。

“從公司暴雷開始，定期裁員已經(jīng)成為習慣。近期一個區(qū)域公司對另外一個區(qū)域公司進行整合，被整合的區(qū)域公司就顯得很難受，這里面的大部分中高層命運未卜?！标悇偢嬖V時代財經(jīng)。

除了面臨業(yè)務萎縮、裁員的壓力外，這些公司的日常運營也困難重重。“公司如果完成一個項目的銷售或者交付，這個項目的團隊大概率就要全部裁掉?！鄙鲜霰├坠靖吖芊Q。

在這樣的背景下，區(qū)域公司特別是一線項目實際工作就變得敏感，特別是到了交付環(huán)節(jié)。畢竟，幾乎所有地產(chǎn)區(qū)域公司都很清楚，一旦項目交付后可能就會“無所事事”，公司沒有新增項目，接下來的命運也就可想而知。

兩極分化也體現(xiàn)在業(yè)績上，從目前的中期業(yè)績看，約80家房企發(fā)布2023年中期業(yè)績，出現(xiàn)虧損的超40家。

市場期盼更多利好政策

螺旋下降背后，市場正在期盼更多利好政策去支撐疲軟的市場。

時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，包括鄭州、南京、南昌、廈門、重慶等二線城市都在陸續(xù)放開房地產(chǎn)政策。

8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，包括落實“認房不認貸”政策、暫停執(zhí)行限售政策、有序下調存量房貸利率等。

8月4日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《進一步優(yōu)化政策舉措促進南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》，涉及落實購房補貼、建立全市統(tǒng)一的“安置房源超市”、提升預售監(jiān)管資金使用效率等8條新政策。

8月17日，南昌市人民政府發(fā)布《促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，政策中提到，購房人可享受最高100%契稅補貼，置換住房可退稅，推行貨幣化和“房票”安置方式，首次購房首付比例最低執(zhí)行20%，二套房首付比例最低執(zhí)行30%等內容。

樓市刺激政策出臺，在一定程度給了這些城市活力?！敖谀暇┑捻椖夸N售流速有了一定的提高?！标悇偢嬖V時代財經(jīng)。

不過，與時代財經(jīng)交流的數(shù)家開發(fā)商中、高管依舊保持謹慎態(tài)度。大部分人認為，從政策落地到市場傳導一般需要3-6個月時間，目前各家公司運營壓力日益增加，市場信心需逐步恢復。

58安居客研究院院長張波表示，近期不少二線城市將出臺政策降低二套首付比例，這對于改善型需求入場將起到積極作用，但市場的分化會導致降首付政策在不同城市的效果差異度依然較大。

克而瑞表示，從目前行業(yè)形勢來看，弱二線和三四線城市能用的政策工具可謂已應出盡出，而核心一二線城市對強刺激政策還相對保守，若核心一二線城市能穩(wěn)步落實局部松綁，預計將為后市新房成交規(guī)模帶來一定抬升作用。西安、成都這類城市可松動空間較大，未來可期。

好的消息是，政策面支持還在發(fā)力。就在8月25日，住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，給出了“認房不認貸”政策具體實施標準，并將相關政策納入“一城一策”政策工具箱。上述政策亦將進一步降低居民購房門檻，從而激發(fā)市場活力。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱建議，政策仍需要在供需兩端發(fā)力。供給端，壓縮供地量的同時進行供地結構的調整，以時間換空間。需求端，寬松不斷提升居民購買力，減輕剛需家庭購房壓力、并通過財稅刺激托底樓市。