積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月11日至12日在北京舉行。在備受關(guān)注的房地產(chǎn)市場走向方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對房地產(chǎn)明顯更為重視，政策多管齊下，房地產(chǎn)市場部分短期問題有望逐步得到解決。

會(huì)議提到了什么？

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對2024年房地產(chǎn)領(lǐng)域工作的開展，進(jìn)行了明確的定調(diào)。

會(huì)議指出，要持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。

完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。

釋放了哪些信號(hào)？

自2023年10月末，中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”后，11月以來多部委召開企業(yè)座談會(huì)落實(shí)相關(guān)舉措，多家商業(yè)銀行召開企業(yè)座談會(huì)，提出要加大在開發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營貸及債券承銷等方面的支持。

根據(jù)中指監(jiān)測，2023年11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為412.8億元，環(huán)比增長49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初顯。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，中央金融工作會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議這兩個(gè)重要的會(huì)議上，都明確給出了“一視同仁”的提法。具體的推進(jìn)路徑是，銀行層面要建立基于項(xiàng)目現(xiàn)金流分析的貸款決策機(jī)制，去掉所有制歧視的有色眼鏡。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要在財(cái)務(wù)信息披露上面打消金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)心，從而將白名單和三個(gè)不低于能夠推進(jìn)下去。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房企債務(wù)化解、項(xiàng)目保交付等方面，預(yù)計(jì)2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，“三個(gè)不低于”若能實(shí)質(zhì)性落地將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境。

同時(shí)，會(huì)議高度關(guān)注“三大工程”建設(shè)以及房地產(chǎn)新模式的建立。

2023年以來，中央已多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“三大工程”的重要性，國常會(huì)亦先后審議通過了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造和保障性住房建設(shè)的相關(guān)指導(dǎo)意見。

李宇嘉表示，“三大工程”既是新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)的著力點(diǎn)。這“三大工程”著眼于房地產(chǎn)長期健康運(yùn)行與穩(wěn)定增長，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯(cuò)配、需求斷層等長期問題。

“其中的城中村改造，解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求；保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題；‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施解決的是新時(shí)期對于居住生活安全的配套設(shè)施訴求。本質(zhì)上，新時(shí)期住建系統(tǒng)的三大工程，都是在供給側(cè)改革做文章，以匹配需求，并與擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。”李宇嘉補(bǔ)充道。

明年市場將如何發(fā)展？

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析稱，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)明年要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，預(yù)計(jì)明年在加大對房企融資支持的基礎(chǔ)上，還會(huì)增強(qiáng)對民企信用水平評價(jià)，采取包括進(jìn)一步探索有效增信措施，豐富信用保護(hù)工具，適度擴(kuò)大民企債券融資工具適用范圍等具體措施。同時(shí)會(huì)將房企融資和預(yù)售資金監(jiān)管統(tǒng)籌考量，探索更為靈活的方案在保障預(yù)售資金安全的前提下，將資金效力更大發(fā)揮。

在陳文靜看來，2024年預(yù)計(jì)“三大工程”配套政策將加快落實(shí)：城中村改造因城施策實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)將陸續(xù)出臺(tái)，一批項(xiàng)目有望進(jìn)入實(shí)施階段，在供需兩端支持房地產(chǎn)企穩(wěn)。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動(dòng)之年，城中村改造對房地產(chǎn)銷售、投資的實(shí)際拉動(dòng)或有限，但對預(yù)期影響至關(guān)重要。

“保障房實(shí)施策略有望逐漸明晰，配售型保障房供給量將有所增加，保障房‘保基本需求’，市場化的商品房滿足多層次住房需求下，高質(zhì)量、好地段、好服務(wù)的新房項(xiàng)目依然具備市場潛力，這也給開發(fā)企業(yè)提供了新的經(jīng)營思路?！郊眱捎谩蚺c低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實(shí)現(xiàn)資源再利用，也將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用?！标愇撵o稱。

陳文靜還告訴記者，化解房企風(fēng)險(xiǎn)仍需要推動(dòng)企業(yè)恢復(fù)自我造血，市場銷售實(shí)質(zhì)性修復(fù)是改善企業(yè)資金面的關(guān)鍵，而銷售市場好轉(zhuǎn)仍需要需求端政策繼續(xù)托底發(fā)力，預(yù)計(jì)2024年一線城市將繼續(xù)優(yōu)化限購政策，核心二線城市有望全面取消限購，更多低能級城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。

張波說：“預(yù)計(jì)未來保障性住房建設(shè)開發(fā)節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步加快，推進(jìn)保障性住房發(fā)展的新模式將是下一輪房地產(chǎn)周期的重要舉措。明年更多城市將加快保障性租賃住房的推進(jìn)節(jié)奏，通過多渠道共建的方式，實(shí)現(xiàn)多樣化、高品質(zhì)保租房不斷面市，以更好實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求的市場發(fā)展模式，完善租購并舉的住房制度?！?/p>