[評(píng)論]房地產(chǎn)新定調(diào)及對(duì)水泥行業(yè)的影響

7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議,明確提出"中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的定調(diào)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化直接影響水泥行業(yè)供求關(guān)系變化，這一新定調(diào)及一系列相關(guān)舉措，將長(zhǎng)遠(yuǎn)影響我國水泥行業(yè)未來的發(fā)展。

新定調(diào)及一系列舉措

針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，中央認(rèn)為既要化解風(fēng)險(xiǎn)也要防范風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)目前各地已經(jīng)呈現(xiàn)的主要內(nèi)容包括預(yù)售資金違規(guī)挪用、房企償債風(fēng)險(xiǎn)、房屋爛尾及建設(shè)質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)等。筆者認(rèn)為，化解風(fēng)險(xiǎn)和防范風(fēng)險(xiǎn)仍將是房地產(chǎn)領(lǐng)域今后較長(zhǎng)一段時(shí)間的頭等大事。今年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，要進(jìn)一步提高政治站位，增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，加快推進(jìn)已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化？筆者認(rèn)為有三重內(nèi)涵：

（1）房地產(chǎn)總體供過于求

在城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)以“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的方式解決了房屋供給不足的問題。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩且轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產(chǎn)總體出現(xiàn)供過于求。即使部分城市存在著部分短缺，也可以通過加大保障性住房建設(shè)和供給，因城施策地產(chǎn)政策，加大老舊改造，租賃市場(chǎng)建設(shè)及盤活改造各類閑置房產(chǎn)等方式來加以滿足。

（2）結(jié)構(gòu)性短缺

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)“有沒有”的問題已經(jīng)基本解決，但是結(jié)構(gòu)性短缺（“好不好”的問題）普遍存在。房屋的安全和質(zhì)量、居住的舒適度及周邊的配套設(shè)施（交通、教育、醫(yī)療、人文設(shè)施）普遍存在一定的問題。因此，中央多次提出要更好滿足改善性住房需求。改善性住房需求不光是房屋的空間、面積改善，還應(yīng)包括房屋的安全及質(zhì)量、周邊配套設(shè)施等方面的改善。城市、房地產(chǎn)企業(yè)未來的競(jìng)爭(zhēng)將集中于改善性住房的競(jìng)爭(zhēng)，所見即所得--現(xiàn)房銷售試點(diǎn)未來或是大勢(shì)所趨，將大幅降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)著眼于產(chǎn)品的打磨。

（3）供求的方式發(fā)生變化

以往，房地產(chǎn)的交易以買賣雙方直接買賣房屋為主。而當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的供求方式正發(fā)生深刻變化。在房屋總體供過于求的階段， “房住不炒”的政策約束加之居住觀念的變化，更加靈活的居住方式正在形成。2016-2022年期間，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議從“要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展”的表述到“整頓租賃市場(chǎng)秩序”再到“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”再到“探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)”, 長(zhǎng)租房市場(chǎng)未來將逐步形成。

除了房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)以外，地方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐漸暴露，同樣需要既化解又防范。一方面，要繼續(xù)嚴(yán)格控制地方債務(wù)規(guī)模，尤其是高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的債務(wù)規(guī)模；另一方面以時(shí)間換空間，通過債務(wù)置換、債務(wù)重組等方式化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。無論是何種方式，都會(huì)繼續(xù)制約地方市政項(xiàng)目的推進(jìn)力度。

對(duì)水泥行業(yè)的影響

（1）謹(jǐn)慎看待未來地產(chǎn)端水泥需求恢復(fù)

2019年，商品房新開工面積達(dá)22.7億平方米，創(chuàng)歷史最高，此后持續(xù)萎縮，2022年較2019年高位下滑47%，2023年預(yù)計(jì)仍將下滑超10%以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供過于求的背景下，未來商品房新開工面積即使有所恢復(fù)，恢復(fù)的力度也較為溫和。

2023年1-6月，商品房竣工面積同比增長(zhǎng)19%，“保交樓”推動(dòng)竣工周期收尾。隨著存量項(xiàng)目的逐步竣工，新開工項(xiàng)目后繼乏力，我們?nèi)孕柚?jǐn)慎看待未來地產(chǎn)端水泥需求的恢復(fù)。

（2）注重產(chǎn)品品質(zhì)以更好滿足下游需求 大型城市配套市政水泥需求仍有空間

改善性住房的消費(fèi)是一個(gè)長(zhǎng)期而漫長(zhǎng)的過程，而如何滿足改善性住房建設(shè)對(duì)水泥品質(zhì)、性能的要求則是水泥企業(yè)應(yīng)提前考慮的問題。過去，水泥同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)更多的是基于價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。未來，如何更好的滿足下游用戶的需求應(yīng)結(jié)合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈（混凝土、水泥制品、砼結(jié)構(gòu)）的優(yōu)勢(shì)打造更高質(zhì)量的住房，更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。除了質(zhì)量以外，產(chǎn)品的能耗、碳排放及環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等同樣重要，以更好的解決下游“好不好”的問題。近日，山東省也印發(fā)了《高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)意見》，提出了更為詳細(xì)的高品質(zhì)住宅內(nèi)涵和實(shí)施任務(wù)。

除了住房本身，城市配套市政項(xiàng)目水泥需求仍有空間，尤其是在大型城市（人口密集的地區(qū)）。當(dāng)前，市政項(xiàng)目的建設(shè)主要受制于資金問題及投資回報(bào)率。地方債務(wù)的化解仍需時(shí)日，但未來稅收政策的補(bǔ)充、優(yōu)化和調(diào)整將大部分替代土地財(cái)政，會(huì)為后期市政項(xiàng)目端水泥需求的穩(wěn)定和增長(zhǎng)打開空間。