房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)爆發(fā) 碧桂園龍湖搶占新賽道
到2025年,商品房代建將從一個(gè)百億元級(jí)市場(chǎng)成長(zhǎng)為千億元級(jí)市場(chǎng),貨值達(dá)到2萬(wàn)億~2.5萬(wàn)億元規(guī)模。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“寒冬”,代建行業(yè)迎來(lái)了“春天”。
8月31日,中國(guó)奧園與綠城置業(yè)發(fā)展集團(tuán)在廣州簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,計(jì)劃在西安奧園譽(yù)峯、重慶南川奧園公園壹號(hào)等項(xiàng)目開(kāi)展代建等深度合作。
整個(gè)8月份,代建行業(yè)都很熱鬧。碧桂園、龍湖在中期業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示要瓜分這塊蛋糕,旭輝透露僅上半年就拿下了29個(gè)代建項(xiàng)目,金地管理發(fā)布了新的品牌宣言,表明深耕代建行業(yè)的決心,朗詩(shī)地產(chǎn)甚至將公司名稱(chēng)改為了朗詩(shī)綠色管理。
一年前,開(kāi)發(fā)商眼里的代建還只是一門(mén)邊緣生意,如今卻閃爍著誘人的光芒。綠城管理預(yù)計(jì)今年合約總面積或?qū)⒊^(guò)1億平方米,實(shí)現(xiàn)里程碑式的突破。旭輝控股董事局主席林中說(shuō)要從戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)到代建的重要性,代建業(yè)務(wù)對(duì)旭輝未來(lái)五年的發(fā)展至關(guān)重要。
房企們紛紛涌向代建行業(yè)的原因也不難理解,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的容量,業(yè)內(nèi)的共識(shí)是成交額將從高峰期的17萬(wàn)億元下降至10萬(wàn)億元左右,為了維持增長(zhǎng),房企需要從其他地方盡量填補(bǔ)這幾萬(wàn)億元的缺口。按照金地管理董事長(zhǎng)郝一斌的測(cè)算,到2025年,商品房代建將從一個(gè)百億元級(jí)的市場(chǎng)成長(zhǎng)為千億元級(jí)的市場(chǎng),貨值達(dá)到2萬(wàn)億元~2.5萬(wàn)億元的規(guī)模。
對(duì)于民營(yíng)房企而言,不拿地后,為拿地的央企、國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)等提供代建服務(wù),也不失為一條新活路。
代建熱度上升 頭部房企也來(lái)了
炎熱的8月,房企們交出的中期業(yè)績(jī)卻讓地產(chǎn)行業(yè)寒意彌漫,業(yè)績(jī)會(huì)上,開(kāi)發(fā)板塊乏善可陳,代建業(yè)務(wù)反而成為了一個(gè)熱點(diǎn)話題。
碧桂園總裁莫斌介紹,地方政府需要一些專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)公司來(lái)保出險(xiǎn)企業(yè)或者出險(xiǎn)項(xiàng)目的交樓,該公司也與很多地方政府達(dá)成了一致,以代管代建代銷(xiāo)模式積極承接政府的保交樓任務(wù)。這是碧桂園首次公開(kāi)披露要開(kāi)展代建業(yè)務(wù)。
在更早前的8月18日,莫斌在投資者電話會(huì)議中透露已經(jīng)接到了一些政府訂單,河南省政府希望在政府投資平臺(tái)完成對(duì)問(wèn)題項(xiàng)目的收購(gòu)和債務(wù)清理后,由碧桂園代管代建代銷(xiāo)。
據(jù)了解,碧桂園在2022年初就已加大了代建代管業(yè)務(wù)布局,組建了專(zhuān)業(yè)的操盤(pán)團(tuán)隊(duì),面向市場(chǎng)承接各類(lèi)項(xiàng)目的代建代管服務(wù),優(yōu)先承接安居房、保障房、政府平臺(tái)城投公司等項(xiàng)目,聚焦“開(kāi)發(fā)+建造”板塊,提供開(kāi)發(fā)報(bào)建、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、成本、采購(gòu)、工程等全過(guò)程開(kāi)發(fā)管理服務(wù)。
龍湖在業(yè)績(jī)會(huì)上發(fā)布了智慧營(yíng)造品牌——龍湖龍智造。龍湖CEO陳序平表示,這個(gè)業(yè)務(wù)的核心是該公司在TOD方面多年沉淀下來(lái)的能力,以及數(shù)字化、VR線上線下一體的能力,提供一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù),因此有別于其他純粹做傳統(tǒng)代建代銷(xiāo)服務(wù)的企業(yè)?!斑@個(gè)業(yè)務(wù)從今年開(kāi)始正式對(duì)外,我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)機(jī)會(huì)確實(shí)比想象中來(lái)的要快?!?/p>
旭輝在2021年就已開(kāi)始布局代建業(yè)務(wù),今年7月份繼續(xù)加碼,在新一輪組織架構(gòu)調(diào)整中,代建成為了該公司的四大平臺(tái)之一。業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示,上半年,旭輝建管新獲取了29個(gè)代建項(xiàng)目,其中政府代建項(xiàng)目(含國(guó)資平臺(tái))4個(gè)、商業(yè)代建(含管理咨詢(xún))項(xiàng)目21個(gè)、資本代建項(xiàng)目4個(gè),截至今年6月底,累計(jì)在管項(xiàng)目35個(gè),累計(jì)在管總建筑面積700萬(wàn)平方米,可售貨值約448億元。
8月27日,金地管理召開(kāi)了一次品牌云發(fā)布會(huì),向外界展示自己在代建領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì),包括16年代建經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、堅(jiān)持直營(yíng)和混合所有制等。據(jù)介紹,金地管理將通過(guò)“代建+”實(shí)現(xiàn)委托方差異化需求,即以代建為基礎(chǔ),對(duì)前中后端延展的能力及資源進(jìn)行整合,不斷提升代建+配資、代建+各業(yè)務(wù)條線服務(wù)、代建+招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)等多元能力,打造專(zhuān)業(yè)定制能力。
8月15日,朗詩(shī)地產(chǎn)的證券簡(jiǎn)稱(chēng)正式更改為“朗詩(shī)綠色管理”,宣告由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成,從“小股操盤(pán)”跨入輕資產(chǎn)代建時(shí)代,并表示中國(guó)開(kāi)發(fā)代建項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)將成為公司的主要利潤(rùn)來(lái)源。
城投公司、紓困類(lèi)項(xiàng)目代建需求爆發(fā)
從開(kāi)發(fā)到代建,從甲方到乙方的轉(zhuǎn)變,折射的是當(dāng)前土地市場(chǎng)的新特點(diǎn)。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì),由于土地拍賣(mài)集中進(jìn)行疊加現(xiàn)金流緊張,導(dǎo)致1月至8月拿地呈現(xiàn)規(guī)?;瘒?guó)企央企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、城投平臺(tái)“托底”的格局。從拿地金額的TOP20也能看出,僅有濱江、龍湖、偉星等少數(shù)民企上榜,國(guó)企央企則占據(jù)了近8成,其中全國(guó)化、規(guī)模化國(guó)企央企拿地金額超過(guò)5000億元,占金額20強(qiáng)的76%。
作為土地市場(chǎng)“托底”主力軍,截至7月,城投類(lèi)公司在22城的集中供地中的拿地金額近9000億元,占總金額的28%,拿地幅數(shù)超過(guò)1000幅,占總幅數(shù)的38%。但受限于自身開(kāi)發(fā)能力,城投類(lèi)公司的拿地開(kāi)工率只有16%,較集中供地項(xiàng)目整體33%的平均開(kāi)工率仍有17個(gè)百分點(diǎn)的差距。為了確保盈利,這類(lèi)公司往往會(huì)選擇與專(zhuān)業(yè)的規(guī)模房企合作。
綠城管理的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,代建市場(chǎng)正迎來(lái)逆周期的業(yè)務(wù)爆發(fā),三類(lèi)委托方在過(guò)去半年時(shí)間里急劇增多:很多托底拿地的地方平臺(tái)公司、主導(dǎo)保障性住房建設(shè)的地方政府,以及接管保交樓工作的 AMC。該公司認(rèn)為,為紓困類(lèi)項(xiàng)目提供代建服務(wù)將是未來(lái)2~3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。房企出險(xiǎn)事件不斷增加,為化解風(fēng)險(xiǎn),越來(lái)越多的銀行、保險(xiǎn)、信托等金融機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)處置公司參與涉房涉地不良資產(chǎn)處置,紓困項(xiàng)目需要債務(wù)重組、品牌煥新、供應(yīng)鏈重整等服務(wù)內(nèi)容,而代建企業(yè)剛好能滿(mǎn)足這一系列需求。與中國(guó)奧園的合作就屬于這一類(lèi)型。
其他房企也反映,紓困型項(xiàng)目的代建需求短期內(nèi)增長(zhǎng)迅速。郝一斌透露,受中小房企融資的困難和拿地意愿降低影響,中小房企代建規(guī)模增長(zhǎng)不大,甚至有萎縮的跡象,但去年下半年以來(lái),紓困型項(xiàng)目的業(yè)務(wù)和政府平臺(tái)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)非??臁?jù)林中介紹,旭輝的代建目前有商業(yè)代建、政府代建、資本代建、企業(yè)定制、管理咨詢(xún)五種模式,還與地方城投、AMC、信托公司等合作,以及越來(lái)越多和政府在保交樓上展開(kāi)合作,為政府代建一些爛尾樓。其中,與AMC的合作主要是并購(gòu)一些出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目,包括與旭輝有合作的項(xiàng)目。對(duì)于這些項(xiàng)目,旭輝知根知底,對(duì)債務(wù)、成本造價(jià)很清楚,能夠精準(zhǔn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目可銷(xiāo)售價(jià)格。林中認(rèn)為,這種機(jī)遇可遇不可求。
碧桂園同樣看到了代建市場(chǎng)的巨大潛力,但切入點(diǎn)與其他房企有所不同,他們想讓機(jī)器人唱主角。截至2022年7月,該公司旗下的博智林已有30款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用,累計(jì)交付超1200臺(tái),累計(jì)應(yīng)用施工超1000萬(wàn)平方米。在市場(chǎng)化方面,建筑機(jī)器人已經(jīng)參與了一些重要的市政項(xiàng)目,如中鐵建工廣州白云站項(xiàng)目、澳門(mén)離島醫(yī)療綜合體項(xiàng)目等,還為華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)等公司的商住項(xiàng)目提供服務(wù)。
在這個(gè)慘淡的中報(bào)季,代建企業(yè)的業(yè)績(jī)羨煞了不少房企。上半年,綠城管理錄得了約12.59億元的收入,同比增長(zhǎng)16.4%,凈利潤(rùn)約為3.66億元,同比增長(zhǎng)32.5%,歸屬母公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)33.4%至3.61億元,凈利率達(dá)29%。而中原建業(yè)上半年的凈利率更是高達(dá)54%。
旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪算了一筆帳,代建行業(yè)從2010年~2020年行業(yè)剛剛起步時(shí),每年都有20%以上的增長(zhǎng),預(yù)計(jì)2021年到2025年每年還會(huì)有23%的復(fù)合增長(zhǎng),到了2025年,整個(gè)市場(chǎng)會(huì)有2億平方米的代建面積,有300億元的收入,“這是一個(gè)非常巨大的市場(chǎng)?!?/p>
對(duì)比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè),300億元的收入不算太大的驚喜,但是代建行業(yè)的高利潤(rùn)率多少能給當(dāng)下的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)些許安慰,況且,多條腿走路,總歸是會(huì)穩(wěn)當(dāng)些。
編輯:余丹丹
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