超十城出臺措施拯救“爛尾樓”，地產紓困基金加速落地

近期中期業(yè)績會期間，“保交付”成為房企回應外界的焦點問題。萬科郁亮為實地調查各地項目情況，兩個月走訪35個城市，看100多個項目；碧桂園莫斌稱，一定秉承對業(yè)主高度負責的態(tài)度，努力實現(xiàn)完美交樓......

較為穩(wěn)健的龍頭尚且如此，那些已經(jīng)出險、或面臨資金壓力的房企，保交樓的壓力則更為巨大。在金科股份最新召開的全集團“保交樓”專題會議上，管理層稱下半年公司交付體量大、壓力大，要盡最大努力實現(xiàn)“保交樓”既定目標。

以往理所當然的買房收樓，對當下的購房者來說，成了押注房企資金實力的概率事件。更嚴峻的是，對部分出險房企來說，單靠自身力量已很難統(tǒng)籌償債與交樓兩座大山。

8月31日召開的國常會指出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。7月底，“保交樓”更是首次被寫入政治局會議文件，成為當下穩(wěn)定民生的重要事件。

值得注意的是，近段時間已有超十城出臺相關措施，助力實現(xiàn)保交樓。其中，鄭州、南寧、浙江、湖北、陜西等地明確設立紓困基金，由政府牽頭，聯(lián)動地方AMC、地方國企等國有資本，通過紓困基金穩(wěn)定房地產市場發(fā)展。

業(yè)內分析認為，以政府主導的紓困基金目的明確，以國有資本為風險項目帶來信用背書，增強了項目的投資吸引力，且資金落地快效率高。此外，當各地的基金推動本地項目逐步解困，出險企業(yè)也有望重振旗鼓，為行業(yè)再度穩(wěn)定起到支撐作用。

地產紓困基金陸續(xù)落地

為助力實現(xiàn)“保交樓”，地產專項借款已多次出現(xiàn)在官方表述中。

近日國常會指出，地方要“一城一策”用好工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。再早前，8月19日住建部消息稱，住建部、財政部、人民銀行等有關部門近日出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

據(jù)悉，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目，實行封閉運行、?？顚Ｓ?。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩(wěn)定大局。

在高層會議指導下，地產紓困專項基金也陸續(xù)出臺，以穩(wěn)定房地產市場發(fā)展。

8月25日，紹興市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展攻堅行動工作專班辦公室相關負責人在受訪時稱，紹興正在謀劃設立一個房地產穩(wěn)?；?，計劃通過“國企出資+金融機構并購貸款”方式，推動整體項目前行，正在前期調研中 。

8月23日，在湖北省地方金融組織不良資產處置項目對接會上，湖北省資產管理有限公司與浙商資產管理有限公司聯(lián)合設立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對全省不良資產的收購、處置力度，服務“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

8月21日，南寧市方面也表示，籌劃設立平穩(wěn)房地產基金，聚焦住房類房地產問題項目，首期由南寧軌道地產集團有限公司、南寧交通投資集團有限公司、南寧威寧房地產開發(fā)有限公司出資，江蘇言睿產業(yè)投資基金管理有限公司作為管理人，首期規(guī)模30億元，首筆出資已于8月18日完成繳付，后續(xù)資金將陸續(xù)到位。

再早前，《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》正式發(fā)布，按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元。此外，杭州市也有消息稱正計劃成立紓困基金，首輪融資規(guī)模約20億元。

暫未傳出紓困基金的城市，許多也在通過行政手段，督促樓盤交付。比如合肥，將建立由常務副市長擔任組長的市房地產問題協(xié)調處理機制，下設六個工作專班，暢通房企及購房者雙方反映問題渠道，確保存量問題逐步得以解決，遏制增量問題發(fā)生。

河南開封、洛陽、平頂山、駐馬店，以及陜西咸陽、四川遂寧、四川涼山彝族自治州冕寧縣等地，則針對問題樓盤分別出臺了“一樓一策一專班”、“一企一策、一樓一企”、“一對一”幫扶等措施，安排專班組跟進項目建設進度。

中指研究院認為，紓困基金在設立形式、風格，化解的方式、目的等方面，均有明顯特征。一是資金落地快、效率高；二是目的明確，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是其根本目的，通過項目收并購等方式對問題樓盤進行解困，引導多方資本逐步消化風險項目；三是以少帶多，起到資金杠桿作用，例如鄭州的紓困基金中母基金的部分，在項目最終的投資占比上限為12%，可撬動約八倍的市場資金。

房企積極表態(tài)保交付

作為最早出臺紓困基金的城市，鄭州該基金“首單”落在了建業(yè)地產身上。8月5日，建業(yè)與鄭州市房地產紓困基金達成鄭州北龍湖金融島項目合作，建業(yè)獲約5億元現(xiàn)金。

在最近召開的中期業(yè)績會上，建業(yè)地產董事長胡葆森表示，接下來也會和央企資產管理公司、本土資產管理公司（AMC）加強合作，有很多項目正在談。與中海、中電建等央企在項目層面的合作，也正在篩選中。

據(jù)悉，建業(yè)地產也在和省內AMC公司積極對接，有不同層級和形式的基金可以幫助企業(yè)紓困，一方面是保交付的專項基金，另一方面是解決流動性問題的基金。目前來看，建業(yè)與省、市的對接都有突破。

今年上半年，建業(yè)地產完成31個項目、11457戶的交付工作，其中超2100套實現(xiàn)提前交付。對于下半年的規(guī)劃，管理層曾在投資者溝通會上表示，公司下一步主要任務是復工復產，爭取未來2~3個月實現(xiàn)95~100%的復工率。

建業(yè)之外，其他房企也將保交付作為當下的重中之重。8月30日，金科股份組織召開全集團“保交樓”專題會議，研究部署現(xiàn)階段公司“保交樓”工作。

金科控股董事局主席黃紅云稱，要統(tǒng)籌抓好生產經(jīng)營與風險防控，推進“保交樓、保生產、保穩(wěn)定，促轉型升級”工作，穩(wěn)定公司生產經(jīng)營大盤，逐步實現(xiàn)良性循環(huán)?！氨＝粯恰笔钱斍暗氖滓蝿?，公司上下要齊心協(xié)力，戰(zhàn)勝一切困難，完成這項艱巨的任務。

金科股份總裁楊程鈞指出，下半年公司交付體量大、壓力大，要盡最大努力實現(xiàn)“保交樓”既定目標，同時從思想意識、保障機制、尋求政府支持、尋求合作單位支持和公司內部管控五個方面作了具體要求。

經(jīng)營情況尚且穩(wěn)健的房企，也將此作為當下的重點工作。萬科郁亮稱，今年萬科開始推進交房即交證工作，目前已實現(xiàn)35% 項目在交付的同時，將房產證交到業(yè)主手里。這一比例今后還會繼續(xù)提高。為實地調查各地項目情況，他兩個月走訪了35個城市。

天風證券認為，保交付不僅僅是民生問題，更是行業(yè)債務化解和轉型優(yōu)化的關鍵，只有給出明確的解決方案，緩解無序違約和購房者擔憂，才能從根本上重塑行業(yè)信心。

在這一過程中，壓實出險房企股東責任，提高違約成本，是解決項目交付問題和信用風險蔓延最重要的前提。紓困基金有望加速“資產大于負債”項目的市場化處置，對于資不抵債項目，只有通過加速破產重整、債務重組的手段，才能盡快實現(xiàn)風險出清和轉移，及時保障購房者合法權益。

東方證券表示，專項借款本質上是高優(yōu)先級債權的置換，而非對困難房企的直接削債或輸血，因此在需求緩慢復蘇的背景下，困難房企的資產負債表并未得到明顯改善。目前，仍然需要進一步的實質性政策推升購房需求，才能緩解本輪危機。

對于國常會提到的“靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這并非是放寬條件，而是各地落實屬地責任、房企落實主體責任，多方合力創(chuàng)新工具選擇。比如，本項目資金無法平衡，但可以跨項目平衡；在投入專項借款的同時，引入品牌代建方；借助專項借款、紓困基金介入，以國資背景修復信用關系等。