房地產(chǎn)低位運行！多指標(biāo)累計增速下降，因城施策力度有望加大，低迷情緒將緩解？

從國家統(tǒng)計局8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額、房企到位資金等多指標(biāo)增速同比繼續(xù)下降，并且降幅有所擴(kuò)大。單月來看，7月商品房銷售面積和銷售金額同比降幅均擴(kuò)大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月新房市場出現(xiàn)階段性降溫，短期各地因城施策力度有望加大，各地“保交樓”相關(guān)舉措亦有望加速落地，預(yù)計后期房地產(chǎn)開發(fā)投資有望小幅邊際修復(fù)，后期在建項目的監(jiān)管將更加健全，保障新房市場的修復(fù)。

單月銷售指標(biāo)同比降幅擴(kuò)大

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%。

“7月新房市場出現(xiàn)階段性降溫?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂說，7月全國商品房和商品住宅銷售面積環(huán)比降幅超過45%，銷售額環(huán)比降幅均超過40%。累計來看，1-7月新房銷售面積、銷售額累計同比降幅較上月有所擴(kuò)大。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也指出，7月商品房銷售面積和金額單月同比降幅均擴(kuò)大，較6月分別擴(kuò)大10.6和7.4個百分點，單月銷售規(guī)模僅高于今年4月。

對于新房市場短期銷售下降的原因，許小樂認(rèn)為，一是7月部分城市期房項目停工、延期交付使得購房者觀望情緒加重，入市節(jié)奏放緩；二是房企沖刺半年銷售任務(wù)結(jié)束，開盤量減少，市場銷售季節(jié)性回落。

陳文靜也認(rèn)為，7月全國各地因城施策頻次有所放緩，受季節(jié)性、部分城市延期交付項目增加、項目集中網(wǎng)簽現(xiàn)象減少等因素影響，7月全國地產(chǎn)市場活躍度再次下滑，購房者置業(yè)信心不足，市場預(yù)期走弱。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，一方面，雖然最近房貸數(shù)據(jù)有所恢復(fù)，但市場信心沒有全面恢復(fù)，購房者大部分沒有信心入市，整體市場成交非常低迷。另一方面，因為2021年整體市場上半年蕭條，下半年井噴，所以去年下半年整體數(shù)值較高。此外，由于部分地區(qū)項目延期交房，導(dǎo)致購房者全面謹(jǐn)慎。

7月28日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。

陳文靜預(yù)計，短期各地因城施策力度有望加大，未來將有更多城市跟進(jìn)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，各地“保交樓”相關(guān)舉措亦有望加速落地。與此同時，8月15日，央行中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個基點，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的預(yù)期帶來一定提振。從市場的角度來看，短期市場信心修復(fù)仍需一定時間，市場調(diào)整態(tài)勢難改，全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或仍較大。

開發(fā)投資和房企到位資金增速繼續(xù)下降

從投資指標(biāo)來看，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；房屋新開工面積76067萬平方米，同比下降36.1%；土地購置面積4546萬平方米，同比下降48.1%。

陳文靜指出，伴隨著銷售端活躍度的下降以及市場預(yù)期的走弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，7月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額降幅超12%，房屋新開工面積同比降幅保持在40%以上，降幅較6月分別擴(kuò)大2.9和0.3個百分點，企業(yè)投資、開工意愿仍未改善。

許小樂還表示，7月銷售回款下降疊加當(dāng)月是多數(shù)房企償債高峰，房企投資開工動力較弱。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，開發(fā)投資數(shù)據(jù)雖然目前看壓力較大，但隨著各地穩(wěn)樓市政策的推進(jìn)，尤其是“保交付”方面的政策保障，后續(xù)此類數(shù)據(jù)依然有改善的空間。

從房企資金狀況來看，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。其中，國內(nèi)貸款11030億元，同比下降28.4%；利用外資53億元，同比增長20.7%；自籌資金31495億元，同比下降11.4%；定金及預(yù)收款28575億元，同比下降37.1%；個人按揭貸款14169億元，同比下降25.2%。

在陳文靜看來，短期來看，各地“保交樓”相關(guān)舉措不斷落實，項目復(fù)工情況或有所改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望小幅邊際修復(fù)。企業(yè)資金壓力疊加銷售恢復(fù)不明顯下，企業(yè)開工力度及意愿或仍較弱。

展望后市，許小樂認(rèn)為，7月部分城市新房延期交付事件影響新房市場的修復(fù)節(jié)奏，特別是市場基本面較弱的二三線城市，當(dāng)前該事件已受到相關(guān)部委及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的高度重視，地方政府也采取相應(yīng)舉措，多個涉事樓盤項目已復(fù)工，預(yù)計后期在建項目的監(jiān)管將更加健全，保障新房市場的修復(fù)。