王石:我如何在房地產(chǎn)行業(yè)縱橫30年
從永不行賄到贊成宏觀調(diào)控;從放棄個(gè)人股份到提出高于25%利潤(rùn)不做。
述人簡(jiǎn)歷
王石,1951年1月生于廣西柳州,蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)畢業(yè)。1983年到深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司工作,1984年組建深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心(“萬科企業(yè)股份有限公司”前身),任總經(jīng)理;1988年起任萬科企業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理,1999年2月辭去公司總經(jīng)理一職,現(xiàn)任萬科公司董事會(huì)主席。
帶著兩條煙返回東門招待所。躺在床上腦海里浮現(xiàn)著姚主任的那張笑臉,是嫌兩條煙太少還是真想幫忙?輾轉(zhuǎn)反側(cè),一宿難眠。翌日,順利辦下兩個(gè)計(jì)劃外車皮指標(biāo)。
通過這件事,我悟出一個(gè)道理:在商業(yè)社會(huì)里,金錢不是萬能的,金錢是買不來尊重和榮譽(yù)的。想通了,也清楚了經(jīng)營企業(yè)的底線:絕不行賄!
沒想到的是,太太還是卷入一場(chǎng)風(fēng)波,有一點(diǎn)我一直沒有說,太太在那之前在美國出了車禍,幾近癱瘓,一直住院治療,實(shí)際上根本沒有能力去炒股。她以前有個(gè)賬號(hào),一直在做委托理財(cái),有七八十萬一直放在證券經(jīng)理那里,后來新?lián)Q了一個(gè)操作員,可能是業(yè)務(wù)不熟悉才購進(jìn)成萬科的股票……
“我雙手叉腰仰望天空,感覺天空是那么的藍(lán),云朵是那么的白。那種激動(dòng)的時(shí)刻20年以后再也沒有過?!边@是王石經(jīng)歷一次大悲大喜后的感覺。
王石是30年風(fēng)云激蕩中屹立不倒的英雄,然而他挖掘“第一桶金”的時(shí)候卻差點(diǎn)破產(chǎn),他以倒賣玉米起家,香港一種雞飼料發(fā)現(xiàn)致癌物質(zhì)的報(bào)道讓他倒賠70萬元,然而他卻逆流而行買下更多玉米,后來一個(gè)更正報(bào)道又讓我補(bǔ)回賠掉的錢,還賺了300多萬。
在萬科建筑研究中心的辦公室,王石向記者講述他個(gè)人以及萬科這幾十年的歷史,這種“逆流而行”幾乎一直伴隨著他。從永不行賄到贊成宏觀調(diào)控;從放棄個(gè)人股份到提出“高于25%利潤(rùn)不做”……王石通過一個(gè)個(gè)的故事向記者解釋,“反?!钡谋澈笃鋵?shí)是基于更高更遠(yuǎn)的判斷,而萬科也并非他人生的全部,他的講述讓我們進(jìn)入一個(gè)色彩斑斕的世界,而這一切與改革開放所帶來的生產(chǎn)力和人的解放有關(guān)。
大悲大喜掘得“第一桶金”
我最早的生意是倒賣玉米,香港一種雞飼料發(fā)現(xiàn)致癌物質(zhì)的報(bào)道讓我倒賠70萬元,后來一個(gè)更正報(bào)道又讓我補(bǔ)回賠掉的錢,還賺了300多萬
改革開放30年中,建立特區(qū)對(duì)我個(gè)人而言是一次命運(yùn)的選擇。
1977年,我從蘭州鐵路學(xué)院給排水專業(yè)畢業(yè)后,被分配到廣州鐵路局工程五段做技術(shù)員,當(dāng)時(shí)的工資是每月42元。1983年5月7日,抱著想做點(diǎn)事的想法,我乘廣深列車抵達(dá)深圳,到深圳當(dāng)時(shí)最有影響力的公司———深圳市特區(qū)發(fā)展公司謀求發(fā)展,但做什么并不清楚。
當(dāng)時(shí)中央給深圳特區(qū)一些特殊政策,特區(qū)也在熱火朝天的建設(shè)中,機(jī)遇比較多。經(jīng)調(diào)查市場(chǎng)后我了解到,只要能解決運(yùn)輸工具,組織來的玉米不愁沒人要,我找到廣州海運(yùn)局,回答只要有貨源,隨時(shí)開通,就這樣開始了玉米的生意,做三四個(gè)月,賺了40萬元。
1983年8月,香港媒體的新聞報(bào)道說,雞飼料中發(fā)現(xiàn)致癌物質(zhì)。一夜間,香港人不再吃雞肉,改吃肉鴿,暢銷玉米成了滯銷貨,只得以30噸玉米1.2萬元的低價(jià)賣給魚塘佬養(yǎng)魚,相當(dāng)于每噸400塊。整個(gè)一役下來,賠了110萬,把白手起家賺的40萬搭進(jìn)去,還有負(fù)資產(chǎn)70萬。
足足睡了24小時(shí),我起來打點(diǎn)行裝,踏上北去的火車,再從廣州搭上飛大連的航班,找到大連糧油進(jìn)出口公司,將所有1.5萬噸玉米全收了,第二站天津,第三站青島,把外貿(mào)庫存的玉米全買下來,總共3萬多噸。為什么還敢豪賭?當(dāng)時(shí)我已經(jīng)瀕臨破產(chǎn),不賭不行???我也想好了,大不了失敗了移民國外做個(gè)二等公民。我不相信香港人今后永遠(yuǎn)不吃雞,但什么時(shí)候開始吃,這是個(gè)問題。如果玉米運(yùn)到深圳,香港人還沒有喚起吃雞的熱情,就會(huì)造成更大量的玉米積壓;如果玉米到了深圳100天后香港人仍然固執(zhí)地“以鴿代雞”,那我只有徹底認(rèn)輸。
還差兩天,7000噸船就要??可呖诔酁炒a頭了,這時(shí)香港報(bào)紙刊登了一條消息:之前的報(bào)道有誤,飼料中不存在致癌物質(zhì)。這消息如同及時(shí)雨!兩家大飼料廠全向我訂貨,第二役,我不僅補(bǔ)回賠掉的錢,還賺了300多萬元。
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當(dāng)時(shí),我來到赤灣港,站在一個(gè)高臺(tái)上,看著萬噸巨輪聳立眼前,載重翻斗車一輛輛向正大康地、遠(yuǎn)東駛?cè)?,掀起塵煙滾滾,我雙手叉腰仰望天空,感覺天空是那么的藍(lán),云朵是那么的白。那種激動(dòng)的時(shí)刻20年以后再也沒有過。
永不行賄源于一次未遂行賄
帶著兩條未能送出的三五煙返回東門招待所。躺在床上腦海里浮現(xiàn)著姚主任的那張笑臉,是嫌兩條煙太少還是真想幫忙?輾轉(zhuǎn)反側(cè),一宿難眠。
萬科在企業(yè)經(jīng)營中,一開始就奠定一條底線:絕不行賄,最初的動(dòng)因來自倒賣玉米那段時(shí)期的一段經(jīng)歷。
我的玉米暢銷時(shí),從成本的角度考慮,超過200公里距離,通過鐵路運(yùn)輸較劃算,但特區(qū)內(nèi)的飼料產(chǎn)品并沒有納入鐵道部門的貨運(yùn)計(jì)劃,要想利用鐵路運(yùn)送成品飼料只有申請(qǐng)計(jì)劃外指標(biāo)。打聽下來,計(jì)劃外指標(biāo)卻很難申請(qǐng)到。
我了解到筍崗北站貨運(yùn)主任姓姚,抽煙,也得知了他的住處。怎么同姚主任套近乎呢?交代手下鄧奕權(quán)花了20元買兩條三五牌香煙給姚主任送去,“煙放下,什么也不要說就回來?!?
兩個(gè)小時(shí)后,小伙計(jì)提著香煙回來了,“主任不收?!?
“真沒用,兩條煙都送不出去!不會(huì)賺錢,還不會(huì)花錢?”
我決定親自出馬。騎自行車到了鐵路宿舍。敲門進(jìn)了屋,將兩條煙放到了桌子上,動(dòng)作卻不大自然。為了獲得商業(yè)上的某種好處給對(duì)方送禮,我還是第一遭。
“要車皮的吧?”貨運(yùn)主任笑吟吟地問。這種開門見山的詢問,讓我反而不知該怎么回答。若說“是”,突兀了點(diǎn);若說“不是”,我來干嗎?“能給批兩個(gè)計(jì)劃外車皮嗎?”
姚主任將兩條煙遞到我手上:“哪,煙你拿回去,明天你或小伙計(jì)直接去貨運(yùn)辦公室找我。別說兩個(gè)車皮,就是10個(gè)也批給你。”我愣住了。
“我早注意到你了,你不知道吧?在貨場(chǎng),常看到一個(gè)城市模樣的年輕人同民工一起卸玉米,不像是犯錯(cuò)誤的懲罰,也不像包工頭。我覺得這位年輕人想干一番事業(yè),很想幫忙。但我能幫什么呢?我搞貨運(yùn)的,能提供幫助的就是計(jì)劃外車皮。沒想到你還找上門來了。你知道計(jì)劃外車皮的行情嗎?”
“什么行情?”我一頭霧水。
主任伸出兩個(gè)手指頭:“一個(gè)車皮紅包100元,兩條煙只是行情的1/10.”
帶著兩條煙返回東門招待所。躺在床上腦海里浮現(xiàn)著姚主任的那張笑臉,是嫌兩條煙太少還是真想幫忙?輾轉(zhuǎn)反側(cè),一宿難眠。翌日,順利辦下兩個(gè)計(jì)劃外車皮指標(biāo)。
通過這件事,我悟出一個(gè)道理:在商業(yè)社會(huì)里,金錢不是萬能的,金錢是買不來尊重和榮譽(yù)的。想通了,也清楚了經(jīng)營企業(yè)的底線:絕不行賄!
在不規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境中,這或許在短期內(nèi)會(huì)遇到問題和麻煩。但從長(zhǎng)期來看,市場(chǎng)一旦公平化,大家都是處于同一條起跑線時(shí),我們就處于一個(gè)很主動(dòng)的地位。如果說要回顧萬科20年的發(fā)展,最值得驕傲的事情是什么呢?那就是在行業(yè)還有待成熟的時(shí)候,我們守住了職業(yè)化的底線,無論碰上什么利益誘惑,我們一直堅(jiān)持著自己的價(jià)值觀:對(duì)人永遠(yuǎn)尊重、追求公平回報(bào)和開放透明的體制。
進(jìn)軍房地產(chǎn)被指“瞎胡鬧”
2000萬天價(jià)拍得威登別墅地塊,當(dāng)時(shí)的深圳市規(guī)劃局長(zhǎng)劉佳勝望著我,劈頭就是一句:“怎么出這么高的價(jià)格?簡(jiǎn)直是瞎胡鬧。不管怎么說,還是祝賀你們?!?
萬科現(xiàn)在是一家專業(yè)住宅開發(fā)商,萬科進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域也沒有什么特別講究,那時(shí)候什么賺錢做什么,因而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)也不意外。
1988年的深圳,隨著國家修改法律,把禁止出租土地的“出租”二字刪去,規(guī)定“土地的使用權(quán)可以照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最根本的基石,就此奠定。
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那時(shí)開發(fā)房地產(chǎn)的門檻比現(xiàn)在還高,非建筑行業(yè)的企業(yè)要想進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)必須通過招投標(biāo),拿到土地才批給單項(xiàng)開發(fā)權(quán)。
這年11月,萬科參加了威登別墅地塊的土地拍賣,以兩千萬的高價(jià)拍得地塊,買了一張進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的入場(chǎng)券。
按市場(chǎng)價(jià),把附近的住宅樓買下來,拆掉再重新建的土地成本價(jià)都低于萬科獲得的這塊土地的價(jià)格。我代表公司上臺(tái)簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。當(dāng)時(shí)的深圳市規(guī)劃局長(zhǎng)劉佳勝望著我,劈頭就是一句:“怎么出這么高的價(jià)格?簡(jiǎn)直是瞎胡鬧。不管怎么說,還是祝賀你們。”
一度,萬科團(tuán)隊(duì)的主流派視這張入場(chǎng)券為“燙手山芋”,建議毀約,“不執(zhí)行同國土局簽訂的合同,大不了交些罰金,否則高地價(jià)的經(jīng)營壓力太大?!蔽艺J(rèn)為:不僅不能毀約,還要繼續(xù)競(jìng)標(biāo)拿第二塊地。
一個(gè)月之后,天景地塊推出,通過投標(biāo),萬科再次奪得。深圳地產(chǎn)同行再也不敢輕視萬科這只不怕虎的牛犢。
萬科絕不行賄的底線,也讓萬科最初拿地非常困難,在深圳拿到的地是免稅公司的半邊工程,地基打下來,沒有錢做了,萬科接手后四六分成,再就是高價(jià)投標(biāo)拿地,拿到的地都很偏,郊區(qū)較多,價(jià)格也高,是人家都不看好的那種。
地價(jià)很貴,怎么辦?只有非常認(rèn)真研究市場(chǎng)。高地價(jià)帶來高建設(shè)成本,萬科地產(chǎn)只有堅(jiān)持“高來高走”的原則,即建高檔房、高售價(jià),才能有利潤(rùn)回報(bào),使新拓展的房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)下去,并使公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支撐下開展其他業(yè)務(wù)。與此同時(shí),我們也希望以建造高檔次、高品位的物業(yè),向社會(huì)奉獻(xiàn)高尚的居住空間為己任,在高起點(diǎn)上樹立萬科地產(chǎn)的企業(yè)形象。
萬科上海城市花園項(xiàng)目就是一例:1992年8月,萬科上海公司拿到一塊飛機(jī)航線下的地,主要考慮到?jīng)]有拆遷的麻煩,能最快將房子推向市場(chǎng),搶占市場(chǎng)先機(jī),結(jié)果推向市場(chǎng)后,反應(yīng)異常火爆,排隊(duì)的客戶兩次擠碎了售樓處的玻璃門,交款形成人潮。
促使這么多人忽略飛機(jī)影響選擇萬科城市花園是什么原因呢?一般人都會(huì)不假思索地回答:公司品牌和良好的物業(yè)管理。1992年底第一批交付使用,現(xiàn)在已經(jīng)過去16年了,小區(qū)還很好,繼續(xù)還在旁邊擴(kuò)建,500畝現(xiàn)在快擴(kuò)到800畝,飛機(jī)航線還是很頻繁,但已經(jīng)被接受。
高端路線也讓萬科發(fā)展迅速,在許多發(fā)展商艱難度日的宏觀調(diào)控期間,萬科地產(chǎn)的規(guī)模以平均70%的年均速度遞增,到1998年,萬科突然發(fā)現(xiàn)自己排在了滬深兩市上市房地產(chǎn)企業(yè)的第一名。
朱總理請(qǐng)我當(dāng)房地產(chǎn)顧問
“我聘請(qǐng)你為我的房地產(chǎn)顧問。不過,是沒有工資的顧問哦?!蔽耶?dāng)場(chǎng)臉漲得通紅,一點(diǎn)沒有思想準(zhǔn)備,說話有點(diǎn)結(jié)巴:“您不……給我發(fā)……工資,我也感到非常榮幸!”
中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷鄧小平南巡后的狂熱,國家宏觀調(diào)控泡沫破裂后,真正迎來發(fā)展高潮是1998年。
1997年11月的一個(gè)下午3點(diǎn),我和深圳五家企業(yè)老總到深圳麒麟山莊,朱镕基總理要聽取企業(yè)匯報(bào)。在這次匯報(bào)中,我詳細(xì)對(duì)總理說了我對(duì)房地產(chǎn)的看法:“如何刺激明年的內(nèi)需消費(fèi),經(jīng)濟(jì)理論界認(rèn)為鋼鐵、汽車都不行,只有住宅,提出了‘把住宅當(dāng)作刺激內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展’。我認(rèn)為,2-3年內(nèi),住宅行業(yè)成不了支柱產(chǎn)業(yè),理由有四……”
朱總理沉吟。
我繼續(xù)發(fā)揮:“萬科就是奉公守法的發(fā)展商。1992年底,房地產(chǎn)正火熱,我提出‘超過25%的利潤(rùn)不做’,其意是賺取公平利潤(rùn)。1993年上半年建材價(jià)格翻番,萬科面臨經(jīng)營困境,6月份的宏觀調(diào)控,三大建材價(jià)格迅速降了下來,萬科出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。1993-1997年,萬科的住宅開發(fā)規(guī)模以平均70%的速度上升。對(duì)于宏觀調(diào)控,萬科100%舉手贊成。至今為止,我還沒聽到第二位企業(yè)家說‘贊成宏觀調(diào)控’?!?
朱總理:“絕無僅有!”
這句話使我蕩氣回腸。
“不知道朱總理怎么看住宅市場(chǎng)?”片刻沉默,總理反問:“如果取消福利房分配制,房地產(chǎn)行業(yè)能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎?”
“不能。”
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“如果金融市場(chǎng)開放,房地產(chǎn)行業(yè)還不能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎?”
“不能?!?
“消費(fèi)信貸放開,還不行?”感覺到總理如此認(rèn)真,我字斟句酌:“兩年內(nèi)不行?!?
“我兩年內(nèi)一定要把住宅行業(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè)。”總理斬釘截鐵。
“既然總理說行,就一定能行?!比珗?chǎng)笑聲。
“哎,你是房地產(chǎn)專家呀。我聘請(qǐng)你為我的房地產(chǎn)顧問。不過,是沒有工資的顧問哦。”我當(dāng)場(chǎng)臉漲得通紅,一點(diǎn)沒有思想準(zhǔn)備,說話有點(diǎn)結(jié)巴:“您不……給我發(fā)……工資,我也感到非常榮幸!”一旁的王殿甫沖著我使眼神,遞悄悄話:“要進(jìn)中南海了?!薄拔覀兙褪且邇r(jià)收買有建設(shè)性的不同意見。你們還有誰匯報(bào)?……”聘請(qǐng)顧問的事,我以為只是說說,盡管美滋滋了一個(gè)星期。
過了兩個(gè)月,建設(shè)部、國務(wù)院住房辦、國家體改委、土地總局等國務(wù)院有關(guān)部門來人,約我去北京參加有關(guān)內(nèi)部小范圍研討會(huì)。
1998年4月,人行發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入,支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》,標(biāo)志著“適度從緊的貨幣政策”終于向住宅產(chǎn)業(yè)網(wǎng)開一面。
1998年7月,國務(wù)院明確提出“停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化;建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;發(fā)展住房金融,培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)。沿襲了約40年的住房實(shí)物分配制度終止,是我國房改最具突破性意義的一步。
隨著一系列政策的實(shí)施,房地產(chǎn)行業(yè)逐步從1993年的低谷走向了新的發(fā)展時(shí)期。
我放棄了應(yīng)得的個(gè)人股份
我放棄個(gè)人股份的想法太太沒有反對(duì),沒想到的是,太太還是卷入一場(chǎng)購買萬科股票的風(fēng)波,有一點(diǎn)我一直沒有說……
1986年,萬科響應(yīng)深圳大型國營企業(yè)進(jìn)行股份制改造,主要是為擺脫上級(jí)干擾,現(xiàn)在再回頭來看,這個(gè)紅頭文件對(duì)萬科非常關(guān)鍵。
當(dāng)時(shí)向市府體改辦公室提交股改報(bào)告,正望眼欲穿地等著辦公廳機(jī)要室的紅頭文件,卻被特發(fā)公司阻攔。在特發(fā)集團(tuán)總部會(huì)議室,聽完我的解釋,袁陶仁總經(jīng)理開腔:“你王石一貫天馬行空,獨(dú)往獨(dú)來,現(xiàn)在感覺到了吧,你跳十萬八千里也跳不出如來佛的手心?!焙蠼?jīng)深圳市委副書記秦文俊親自出馬去特發(fā)公司,做袁陶仁的思想疏通工作,萬科的股改才得以進(jìn)行。
公司的名字也由“深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司”改為“萬科”,這是一個(gè)從深圳大學(xué)英文專業(yè)畢業(yè)的員工潘毅勇想到的———既然“Marlboro”以中文翻譯為“萬寶路”,為什么公司的名字不能叫做“萬科”呢?于是,公司正式更名為:深圳萬科企業(yè)股份有限公司。
那時(shí)大家對(duì)股票是什么都仍然懵懵懂懂,李灝書記號(hào)召市委機(jī)關(guān)大院的干部認(rèn)購,自己帶頭將多年的儲(chǔ)蓄款取出認(rèn)購了股票,我個(gè)人存款一共25000塊錢,取出2萬塊錢買了萬科股票。我們也從施工企業(yè)講到旅游行業(yè)四處兜售,就差沒有到海上漁船向漁民兜售了。
4100萬股的股份中,萬科職工股應(yīng)得的股票約500萬出頭。按照市府辦公廳下發(fā)的股改文件,這部分股票只能有10%允許量化到個(gè)人名下,其余的由集體持有。我明確了想法,放棄其中我應(yīng)得的個(gè)人股份。
我放棄個(gè)人股份的想法也征求了家人的意見。太太沒有反對(duì),她本來就沒有指望王石發(fā)大財(cái),半開玩笑地問我:“什么時(shí)候能住上別墅?”我回答:“別墅會(huì)有的,別墅太早住進(jìn)去會(huì)不得安寧?!?
這也基于我的自信心,如果有能力那么急著拿錢干嘛,把蛋糕做大了,分一點(diǎn)就很了不得,現(xiàn)在就是這樣。2006年實(shí)現(xiàn)期權(quán)給管理團(tuán)隊(duì),現(xiàn)在收入也上來了。如果那時(shí)拿股份,現(xiàn)在增值800倍,也有人問我后悔不?我后悔什么???即使當(dāng)時(shí)要了,現(xiàn)在也要捐出去,而且捐之前還要給女兒請(qǐng)保鏢。要那么多錢干嘛?我喜歡登山,能滿足我登山的費(fèi)用就行了。
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沒想到的是,太太還是卷入一場(chǎng)風(fēng)波,有一點(diǎn)我一直沒有說,太太在那之前在美國出了車禍,幾近癱瘓,一直住院治療,實(shí)際上根本沒有能力去炒股。她以前有個(gè)帳號(hào),一直在做委托理財(cái),有七八十萬一直放在證券經(jīng)理那里,后來新?lián)Q了一個(gè)操作員,可能是業(yè)務(wù)不熟悉才購進(jìn)成萬科的股票,應(yīng)該也不能說是違規(guī),既然公眾反應(yīng)那么大,如果不賣掉,始終是個(gè)事,我做了檢討之后就賣掉了。
我放棄了,管理層也放棄。而且,管理層提議:將職工股成立一個(gè)基金,只要在萬科的職員,新老都有享用權(quán);由職工代表會(huì)產(chǎn)生出管理委員會(huì)的成員。資金用途:職員的福利,重點(diǎn)照顧1988年以前進(jìn)入萬科的職員的福利;另外的用于回饋社會(huì),做公益活動(dòng)。
提出“高于25%利潤(rùn)不做”
房地產(chǎn)界流行“低于40%利潤(rùn)不做”,并不是萬科不想賺錢,而是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看,公司要想持續(xù)發(fā)展,必須確定一個(gè)合理的回報(bào)率水平
在萬科二十多年的發(fā)展歷程中,也經(jīng)歷了從多元化“綜合商社”夢(mèng)想的加法,到專業(yè)化轉(zhuǎn)型的減法,直到2001年出售萬佳,標(biāo)志著萬科結(jié)束轉(zhuǎn)型調(diào)整,進(jìn)入新一輪發(fā)展。
決定走專業(yè)化道路是發(fā)行B股后,開始與國際風(fēng)險(xiǎn)投資打交道,當(dāng)時(shí)萬科投什么賺什么,我很驕傲地對(duì)他們說,你投萬科就行了。但風(fēng)投的回答恰恰相反:投資組合不是你萬科來組合,是我們來組合,如果投房地產(chǎn)就投深房,投零售我們會(huì)投上海聯(lián)華。這對(duì)我很大的觸動(dòng),你現(xiàn)在賺的錢對(duì)他們是小CASE,必須形成萬科的優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過這一輪的交流,也明確萬科的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)在哪里。當(dāng)時(shí)選擇房地產(chǎn)行業(yè),一是房地產(chǎn)占萬科利潤(rùn)的30%,我們同時(shí)注意到,房地產(chǎn)行業(yè)即將成為國民經(jīng)濟(jì)新的熱點(diǎn)。
事實(shí)上,萬科的“專業(yè)化”是強(qiáng)調(diào)在社會(huì)分工的大環(huán)境里,企業(yè)必須有所為、有所不為,通過提高專業(yè)化水準(zhǔn)來提升自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這也許并不適用于所有的企業(yè),但是對(duì)萬科來說,這的確是發(fā)展的必由之路。事實(shí)證明,在成功完成業(yè)務(wù)多元化到專業(yè)化的戰(zhàn)略調(diào)整的過程中,憑借有節(jié)奏的擴(kuò)張和穩(wěn)健經(jīng)營的風(fēng)格,萬科已形成了一整套較為成熟的房地產(chǎn)開發(fā)操作模式,逐步確立了自己在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)地位。
萬科一直重視自己“企業(yè)公司”的角色,在房地產(chǎn)界流行“低于40%利潤(rùn)不做”時(shí),萬科就提出“高于25%利潤(rùn)不做”。
1992年尾,深圳國土局主辦了一次房地產(chǎn)沙龍。作為萬科代表,我在發(fā)言時(shí)明確告訴與會(huì)者:“萬科超過25%的利潤(rùn)不做?!睍?huì)場(chǎng)嘩然。
哪有不愿多賺錢的發(fā)展商?有的與會(huì)者嘀咕:“唱高調(diào)也不是這樣的唱法呀?!边€有的更直接:“你賺不到25%說明你沒本事?!?
并不是萬科不想賺錢,而是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看,公司要想持續(xù)發(fā)展,必須確定一個(gè)合理的回報(bào)率水平。理論上,隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及政策的調(diào)整,市場(chǎng)必然向社會(huì)平均利潤(rùn)率回歸;實(shí)踐上,萬科有過獲取暴利的經(jīng)歷,在最早做貿(mào)易時(shí),利潤(rùn)率會(huì)達(dá)十幾倍的水平,但是公司發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)是十分公平的,后來萬科在貿(mào)易低谷時(shí)期賠的錢要超過在暴利時(shí)期賺的錢。萬科提出這一回報(bào)率原則,正是基于對(duì)社會(huì)平均利潤(rùn)率的判斷,規(guī)避了高風(fēng)險(xiǎn),加強(qiáng)公司適應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的能力,培養(yǎng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力。
房地產(chǎn)城市化過程中還會(huì)持續(xù)二三十年的旺盛需求,企業(yè)可以做很多事情,對(duì)于萬科,能說清楚兩點(diǎn):不會(huì)改變專業(yè)化方向,只做住宅,不僅可以在中國釋放,可以在更大范圍釋放。
萬科真正高速增長(zhǎng)明年才開始,為什么呢?我們的住宅產(chǎn)業(yè)化2000年開始準(zhǔn)備,2004年進(jìn)入試驗(yàn),投入到市場(chǎng)是2007年,住宅產(chǎn)業(yè)化明年投放市場(chǎng)量會(huì)增加,高效率低能耗改變了以往的增長(zhǎng)模式,你會(huì)發(fā)現(xiàn)萬科作為領(lǐng)跑者,明年就開始了。
52歲“高齡”登頂珠峰
我認(rèn)為,不能因?yàn)槭巧鲜泄镜亩麻L(zhǎng)就沒有個(gè)人生活,就不能從事一些帶有冒險(xiǎn)性的運(yùn)動(dòng)。作為上市公司,我的行為應(yīng)盡量透明,讓股東知道這些情況
登山是我的個(gè)人愛好,2003年5月22日,成功登頂珠穆朗瑪峰,是我人生中的一段特別經(jīng)歷。我們7個(gè)隊(duì)員中有4個(gè)登頂了,全隊(duì)中只有我一點(diǎn)傷都沒有,完好無損地返回。是因?yàn)槲业男膽B(tài)坦然,并努力保持了自己的體力。
不同場(chǎng)合,總有人提出這樣的問題:“你登珠峰的做法令人佩服,但作為上市公司的董事長(zhǎng),這樣的做法對(duì)股東負(fù)責(zé)嗎?”另一種解讀,王石做不下去了,只能靠登山博點(diǎn)名聲。
我認(rèn)為,不能因?yàn)槭巧鲜泄镜亩麻L(zhǎng)就沒有個(gè)人生活,就不能從事一些帶有冒險(xiǎn)性的運(yùn)動(dòng)。作為上市公司,有很多股東對(duì)萬科投資,但作為董事長(zhǎng)不能就因此而喪失個(gè)人生活。
我的行為應(yīng)盡量透明,讓股東知道這些情況。廣大中小股東在我登山之前了解了情況,就可以做出判斷:一種認(rèn)為王石登山可能遇難,應(yīng)該在他登山之前把萬科的股票賣掉;另一種判斷是,即使萬科董事長(zhǎng)遇難,公司也會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn),否則他不會(huì)去登山,這正說明公司運(yùn)行良好。但到后來,我登山越來越頻繁,企業(yè)越來越好,看來王石對(duì)萬科的管理的想法不一樣,想的是主動(dòng)遠(yuǎn)離公司管理層,讓有更大自己發(fā)揮的空間。
2004年7月28日,我成功登上澳洲最高峰科修斯科峰,完成攀登七大洲最高峰的愿望。
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