GST環(huán)球:南京地王 價(jià)值低估

2006-08-17 00:00
要點(diǎn) 
  ●未來20年,我國房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景,“房地產(chǎn)新政”將加速房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰,促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定的發(fā)展,優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)將獲得超常的發(fā)展機(jī)遇及難得的發(fā)展機(jī)會(huì)。 
  ●公司土地和項(xiàng)目儲(chǔ)備約400萬平米,至少可以保證公司未來5年以上快速發(fā)展的需要。 
  ●公司在資金、土地、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌等方面具有明顯比較優(yōu)勢,大股東未來仍將給予強(qiáng)有力的支持,各資源要素足以支持公司未來進(jìn)入高速成長期,預(yù)計(jì)公司未來3年收入和凈利潤以年均200%左右速度增長。 
  ●大股東實(shí)力雄厚,土地儲(chǔ)備多,包括上市公司在內(nèi),在南京項(xiàng)目儲(chǔ)備用地約700公頃,是南京名副其實(shí)的“地王”,規(guī)劃建筑面積約1000萬平米。 
  ●目前集團(tuán)公司戰(zhàn)略規(guī)劃已基本成型,GST環(huán)球(行情,資訊)將作為集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要載體來發(fā)展,未注入上市公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目將通過適當(dāng)?shù)姆绞街鸩阶⑷肷鲜泄?,未來新?xiàng)目的取得將直接通過上市公司進(jìn)行。 
  ●公司重估凈資產(chǎn)值為6.03元/股,該估值相對于公司目前A股價(jià)格(06/8/14收盤價(jià)4.14元)溢價(jià)46%,具有明顯估值優(yōu)勢。 

  一、公司“前生后世”———蘇寧環(huán)球借殼,“鳳凰”涅槃 

  公司前身是“吉林紙業(yè)股份有限公司”,主營造紙,1993年5月經(jīng)吉林省經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)吉改股批(1993)61號文批準(zhǔn)以定向募集方式設(shè)立的股份有限公司。1997年3月20日經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)證監(jiān)發(fā)字(1997)82號文批準(zhǔn),向社會(huì)公開發(fā)行人民幣普通股6,000萬股。1997年4月8日,公司股票在深圳證券交易所掛牌上市,由于三年連續(xù)虧損,2005年4月26日披露2004年度報(bào)告后,公司股票開始停牌,并于5月13日被深圳證券交易所暫停上市。為挽救公司,保護(hù)中、小股東利益,避免公司終止上市,公司董事會(huì)積極實(shí)施債務(wù)重組。2005年8月15日在法院主持下,債權(quán)人會(huì)議通過了債務(wù)和解方案———公司向第三方轉(zhuǎn)讓全部資產(chǎn),所獲資金在法院監(jiān)管下依法清償,以全部資產(chǎn)抵償全部債務(wù)。 

  2005年8月30日,公司原控股股東(吉林市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司)與江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司(現(xiàn)公司控股股東)及張康黎先生簽署了《吉林市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司與江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司、張康黎之股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。8月31日公司如期披露經(jīng)審計(jì)的、盈利的2005年半年度報(bào)告后,在法定期限內(nèi)向深圳證券交易所遞交了恢復(fù)上市申請。 

  2005年9月15日,公司與江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司、張康黎先生與吉林市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司簽署了《吉林紙業(yè)股份有限公司收購與重組的補(bǔ)充協(xié)議》,即江蘇蘇寧集團(tuán)以1元人民幣的方式受讓吉林市國資公司持有的公司全部20009.81萬股國家股(占公司總股本的50.06%)。 

  2005年11月8日,公司重大資產(chǎn)重組方案經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)上市公司重組審核委員會(huì)審核通過,并于2005年12月9日獲得公司股東大會(huì)通過。根據(jù)公司股東大會(huì)審議通過的《吉林紙業(yè)股份有限公司重大資產(chǎn)重組方案》,重組方江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司于2005年12月12日將蘇寧集團(tuán)持有的天華百潤95%股權(quán)和華浦高科95%股權(quán)的變更登記至公司名下,公司更名為蘇寧環(huán)球股份有限公司,主營業(yè)務(wù)變更為房地產(chǎn)開發(fā)和建材生產(chǎn)等,同時(shí)完成工商變更登記。 

  2005年12月16日深交所核準(zhǔn)了公司恢復(fù)上市的申請,2005年12月26日公司股改和恢復(fù)上市同時(shí)實(shí)施,股票簡稱變更為“GST環(huán)球”。 

  目前,公司定位為江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)的核心上市企業(yè),被作為蘇寧環(huán)球集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要載體。 

  二、行業(yè)分析———未來20年我國房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景 

 ?。ㄒ唬┬袠I(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)變,未來20年房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊 
  1.房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)變 
  房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性行業(yè),對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)巨大,目前直接和間接的貢獻(xiàn)在2.5個(gè)百分點(diǎn)以上,我國經(jīng)濟(jì)的長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次,從就業(yè)的角度看,房地產(chǎn)業(yè)上下產(chǎn)業(yè)鏈特別長,牽涉到較多勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),容納了大量的剩余勞動(dòng)力,行業(yè)增長太低,就會(huì)產(chǎn)生大量的失業(yè)人員,不利于“和諧”社會(huì)的建立。 

  2.房地產(chǎn)需求巨大,未來發(fā)展前景廣闊 
  每年新增需求、改善需求及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所產(chǎn)生的被動(dòng)需求合計(jì)每年達(dá)8-9億平方米之多,而現(xiàn)在每年住房竣工量(2005年為4億平方米)遠(yuǎn)小于此數(shù)。目前,產(chǎn)生部分住房空置的真正原因是結(jié)構(gòu)性供給過剩和結(jié)構(gòu)性供給不足造成的,適合廣大百姓購買的普通住房供應(yīng)太少,而不是真的住房供應(yīng)多了。 

 ?。ǘ胺康禺a(chǎn)新政”將有力改善住宅供需結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展 
  1.調(diào)控不是打壓房價(jià),而是要保持房價(jià)穩(wěn)定,保持房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定的發(fā)展,商品房市場不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn) 

  新一輪調(diào)控措施出臺(tái)的動(dòng)機(jī)是要保持房價(jià)穩(wěn)定,使過高的房價(jià)增長幅度降下來,另一方面,改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制投資性需求。在現(xiàn)有政策及未來可能出臺(tái)政策的作用下,行業(yè)“洗牌“速度將加快,未來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的主要表現(xiàn)形式是行業(yè)集中度提高、贏利模式變化和供需結(jié)構(gòu)改善,而非房地產(chǎn)價(jià)格的簡單下跌,房地產(chǎn)價(jià)格未來仍會(huì)保持穩(wěn)步向上的態(tài)勢,但漲幅度會(huì)回落,行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢不變。 

  2.“房地產(chǎn)新政”將有力改善住宅供需結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定的發(fā)展 

  目前,房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要矛盾是結(jié)構(gòu)性供給過剩和結(jié)構(gòu)性供給不足。值得慶幸的是政府已意識到問題的癥結(jié)所在。隨著“房地產(chǎn)新政”的實(shí)施,房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要矛盾將會(huì)得到明顯緩解: 

  首先,住房供給會(huì)得到明顯改善,由于單元住宅面積縮小,即使保持目前的住房供給總面積不變,住房供給套數(shù)也會(huì)增長20%左右,這樣將大大緩解住房供需矛盾。 

  其次,住房需求也會(huì)得到明顯改善,由于新政的實(shí)施,大面積住宅將得到有力控制,單元住宅面積普遍將由目前120平米左右降低至90平米左右,按2005年住宅平均銷售價(jià)格2796元/M2(考慮未來房價(jià)年3%的增長)測算,從2008年開始,居民購買一套單元住宅所花費(fèi)用將由34萬元降低至27萬元左右,降低幅度達(dá)19.5%,相當(dāng)一部分潛在需求將會(huì)轉(zhuǎn)化成有效需求。 

  隨著供需結(jié)構(gòu)的改善,房地產(chǎn)銷售前景樂觀,供需缺口將呈縮小的趨勢,房屋空置率將大幅度下降,房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展可期。 

 ?。ㄈ﹥?yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)將獲得超常的發(fā)展機(jī)遇 

  在“房地產(chǎn)新政”的作用下,行業(yè)贏利模式將發(fā)生一定變化,行業(yè)平均毛利率將趨于下降,行業(yè)“洗牌”加劇,新政的施行將使自有資金不足或資信等級低的房地產(chǎn)企業(yè)加速淘汰出局,使有品牌、資信好、管理能力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的發(fā)展空間,如萬科、招商局等公司將在未來行業(yè)洗牌過程中獲得超常的發(fā)展。 

  從上述幾個(gè)方面分析可以看出,我國房地產(chǎn)供給并沒有過剩,而是供給結(jié)構(gòu)不合理,適合廣大百姓購買的普通住房供應(yīng)太少。目前全國住房需求每年達(dá)8-9億平方米,而目前年住房竣工量只有4億平方米左右,供需缺口非常大。隨著城市化進(jìn)程加快,未來中國房地產(chǎn)還有非常大的發(fā)展空間。目前房地產(chǎn)調(diào)控有利于優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,有品牌、管理能力強(qiáng)的公司將獲得超常的發(fā)展機(jī)遇。 

  三、公司業(yè)務(wù)分析———產(chǎn)品符合國家產(chǎn)業(yè)政策,不受調(diào)控影響 

  通過重組轉(zhuǎn)型后,目前公司主業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā),兼營商品混凝土及涂料業(yè)務(wù)。 

  房地產(chǎn)開發(fā) 
  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面,公司目前運(yùn)作的項(xiàng)目有兩個(gè):一個(gè)是天華百潤投資公司開發(fā)的“天華百潤項(xiàng)目”,另一個(gè)是此次增發(fā)注入的江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“天華硅谷”項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目均位于南京浦口區(qū),目前南京江南、江北交通狀況正不斷改善,南京長江二、三橋已經(jīng)通車,一條過江隧道已開工建設(shè),連接江南江北的地鐵3號線即將開工建設(shè),規(guī)劃中還有10條過江隧道的陸續(xù)建設(shè),未來浦口區(qū)房地產(chǎn)市場具有非常大的發(fā)展前景,公司開發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格具有較大的上升空間。 

  “天華百潤項(xiàng)目”是南京目前最大、全國名列前茅的商品住宅項(xiàng)目之一,已取得4294畝的用地規(guī)劃許可,其中,一期“天潤城”占地500畝,規(guī)劃建筑面積60多萬平米,已基本完工并銷售完畢,大部分將在2006年結(jié)算,單元住宅建筑面積大部分在90M2以下,銷售價(jià)格從剛開始的2500元/M2上升到目前3000元/M2,價(jià)格只有市區(qū)的1/2或1/3,完全符合國家目前倡導(dǎo)的“中低價(jià),小戶型”的住宅產(chǎn)業(yè)政策,二期“潤富花園”(占地149畝)也基本完工,三期500多畝土地正在進(jìn)行項(xiàng)目前期工作,將在2007年竣工入伙,銷售價(jià)格將比一期有10%以上的升幅。后續(xù)3100多畝土地將從2007年開始,每年開發(fā)500畝左右,建筑面積在60萬平米左右,銷售價(jià)格每期都會(huì)有提升,而成本相對一期則有一定幅度下降,預(yù)計(jì)總投資約68億元,銷售均價(jià)總體將達(dá)到3600元/M2,稅后凈利潤在17.6億元左右,毛利率31.7%。 

  “天華硅谷”是本次增發(fā)大股東注入的項(xiàng)目,項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為32.85萬平方米,規(guī)劃建筑面積37.86萬平米,該地塊于2003年7月通過掛牌出讓方式取得,現(xiàn)已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及《國有土地使用權(quán)證》,計(jì)劃2006年底開工,擬開發(fā)成相對高檔住宅和商業(yè),預(yù)計(jì)2006年底開工,2009年完工,住宅銷售價(jià)格定位在5500元/M2,商鋪銷售價(jià)格定位在7500元/M2,總體均價(jià)在6300元/M2左右,預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資13億元左右,稅后利潤在5.5億元左右,毛利率37.2%,主要在2008和2009年體現(xiàn),將對公司2007、2008和2009年業(yè)績產(chǎn)生積極影響。 

  商品砼及涂料業(yè)務(wù)發(fā)展態(tài)勢良好 

  公司商品砼及涂料業(yè)務(wù)主要由華浦高科建材公司經(jīng)營,目前商品砼產(chǎn)量在55萬立方米,涂料產(chǎn)量在50萬平方米,生產(chǎn)的商品砼除滿足公司房地產(chǎn)項(xiàng)目自用外,有一半的商品砼外銷,按目前市場價(jià)格,華浦高科建材公司2006年將為公司創(chuàng)造1400萬元以上的凈利潤,以后隨著產(chǎn)能的擴(kuò)大,每年收入和利潤還將穩(wěn)步增長。 

  四、大股東背景分析———實(shí)力雄厚,土地儲(chǔ)備多 

  蘇寧環(huán)球集團(tuán)主營房地產(chǎn)開發(fā),兼營酒店、商業(yè)連鎖、建材、汽車貿(mào)易等業(yè)務(wù),成立10多年來,發(fā)展迅猛,已由單純電器貿(mào)易發(fā)展成為總資產(chǎn)達(dá)100億元人民幣的大型綜合性民營企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)實(shí)力雄厚,在南京項(xiàng)目儲(chǔ)備用地約700公頃,是南京名副其實(shí)的“地王”,規(guī)劃建筑面積約1000萬平米。集團(tuán)旗下的蘇寧地產(chǎn)至今已在南京累計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近40個(gè),成功開發(fā)蘇寧華瑰園、蘇寧碧瑰園、蘇寧樂瑰園、蘇寧千秋情緣等樓盤,開發(fā)面積累計(jì)超過300萬平米。除GST環(huán)球(000718)外,目前集團(tuán)主要資產(chǎn)有: 

  1.蘇寧環(huán)球大廈,2001年建成的5A標(biāo)準(zhǔn)智能大廈,總建筑面積約8萬平米,集商務(wù)辦公、酒店、娛樂于一體,寫字樓部分出租情況非常好,酒店由公司所屬的蘇寧環(huán)球套房飯店有限公司經(jīng)營,經(jīng)營情況良好。 

  2.蘇寧環(huán)球購物中心,位于南京湖南路18號,營業(yè)面積3.5萬平米,是一座集購物、休閑、娛樂為一體的中高檔大型現(xiàn)代購物商城。2004年元月正式營業(yè),當(dāng)年收入1.5億元,預(yù)計(jì)2006年收入在3億元左右,經(jīng)營效益很好。 

  3.南京浦東建設(shè)發(fā)展股份有限公司:該公司成立于2002年9月20日,注冊資本20,000萬元,目前該公司名下有占地4500畝的威尼斯水城項(xiàng)目,威尼斯水城項(xiàng)目一期40萬平米住房已基本封頂,銷售均價(jià)在3500元/M2以上,銷售情況很好,預(yù)計(jì)2007年入伙。 

  4.南京佛手湖環(huán)球度假村投資有限公司,成立于2003年12月26日,注冊資本3,000萬元,蘇寧集團(tuán)持有其70%股權(quán),目前該公司擁有占地約700畝的佛手湖別墅項(xiàng)目。 

  目前,集團(tuán)公司戰(zhàn)略規(guī)劃已基本成型,GST環(huán)球?qū)⒆鳛榧瘓F(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要載體來發(fā)展,未注入上市公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目將通過適當(dāng)?shù)姆绞街鸩阶⑷肷鲜泄?,未來新?xiàng)目的取得將直接通過上市公司進(jìn)行。發(fā)展區(qū)域也將逐步拓展至北京、上海等重點(diǎn)城市。大股東的上述舉措將為公司的快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。 
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